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Fossé grandissant entre les salaires et les prix de l'immobilier : l’accession à la propriété, un rêve de plus en plus lointain

Depuis l'an 2000, le taux d’effort pour devenir propriétaire a augmenté de plus de 60% en France. Là où le prix d'un logement équivalait à 3,5 années de revenus nets d'un ménage, ce ratio est passé à 5,5 années de nos jours.

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Fossé grandissant entre les salaires et les prix de l'immobilier : l’accession à la propriété, un rêve de plus en plus lointain

La cherté du logement affecte la croissance : un ménage qui n'a qu'un faible "reste à vivre", après avoir payé sa mensualité de prêt, consommera beaucoup moins. Crédit Reuters

Atlantico : L'accès à la propriété d'un bien immobilier devient de plus en plus difficile outre-Manche. Le fossé entre prix de l'immobilier et revenu médian des ménages s'est largement creusé en 20 ans, comme le souligne une enquête du Guardian, parue le 2 septembre. Un tel constat est-il transposable à la France ? Comment décririez-vous l'évolution du marché français depuis 1995 ?

Henry Buzy-Cazaux: La situation française est à cet égard comparable à celle de nos voisins d'outre-Manche. Chez nous, le décrochage entre l'évolution du prix des logements et les revenus date de la fin des années 90.

Le phénomène s'est accéléré ensuite. Au bout du compte, les valeurs ont cru de 170% en moyenne entre 1999 et 2012, et même de 200% à Paris et sur certains marchés tendus.

La différence avec les marchés anglo-saxons tient à la manière dont le marché se corrige pour rapprocher les capacités contributives des ménages et les prix : chez nous, pas de purge rapide, pas d'opération vérité. Les baisses de prix sont progressives et on peut les trouver lentes. La logique anglo-saxonne est plus brutale. On l'a constaté à chaque fois que les prix s'étaient trop éloignés des moyens des acquéreurs.

Il n'y a pas de jugement à porter, ce sont des logiques de marché culturellement distinctes. L'intérêt de corrections franches est clair : les ménages s'en trouvent resolvabilisés et l'activité repart sans délai. En revanche, il y a un effet d'appauvrissement des propriétaires dangereux pour la consommation et la croissance. En France, la théorie du "tunnel de Friggit" se vérifie : l'économiste a démontré dès 2010 qu'une baisse de l'ordre de 35% des prix était nécessaire, et qu'elle se produirait probablement en 5 à 8 ans. Il n'a pas exclu une correction plus lente, en 20 ans. Le premier scénario est en train de se produire. Dans les marchés les moins tendus, cette correction a déjà eu lieu. Sur les autres, elle a débuté, et entre un tiers et la moitiè du chemin a été parcouru.

Depuis trois ans, les prix à la vente ont globalement baissé en France. Une baisse suffisante en comparaison de l'évolution de la solvabilité des ménages ?

Non, les prix n'ont pas suffisamment baissé. C'était vrai il y a deux ou trois ans. Il s'ajoute à ce constat l'absence d'espoir d'augmentation à court terme des revenus des ménages, avec un marché de l'emploi très dégradé. Cette réalité pèse encore plus sur les prix. Globalement, en 15 ans, le taux d'effort pour devenir propriétaire a cru de plus de 60% : là où le prix d'un logement équivalait à 3,5 années de revenus nets d'un ménage, ce ratio est passé à 5,5 années. Il est en Allemagne moitié moindre.

En plus, la cherté du logement affecte la croissance : un ménage qui n'a qu'un faible "reste à vivre", après avoir payé sa mensualité de prêt, consommera beaucoup moins. Les Américains ont une jolie expression, ils parlent de "house poor" pour désigner ces accédants qui n'ont même plus de quoi se meubler ni aller au restaurant après s'être portés acquéreurs de leur logement. L'enjeu de la baisse des prix est là. Pour moi, j'estime que sur les marchés tendus tels Paris, une correction de 5% de plus à court terme serait salutaire.

 
Commentaires

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  • Par zouk - 04/09/2015 - 08:34 - Signaler un abus Accès à la propriété

    Les chiffres concernant la Grande Bretagne sont ceux du sud du pays, tirés vers le haut par la région de Londres, tandis que pour nous, il s'agit d'une moyenne NATIONALE? Ce n'est pas qu'un détail, mais bien le syndrome d'un appauvrissement de notre pays.

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Henry Buzy-Cazaux

Henry Buzy-Cazaux est le président de l'Institut du Management des Services Immobiliers.

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