En direct
Best of
Best of du 27 juin au 3 juillet
En direct
Articles populaires
Période :
24 heures
7 jours
01.

Tesla à 200 milliards de dollars, c’est le casse du siècle digital ou la promesse du monde d’après...

02.

Ophélie Winter médite à la Réunion; Brigitte Macron se promène lugubre en baskets, Edith Philippe souriante en tongs, Catherine Deneuve cheveux au vent et souliers vernis; Melania Trump abuse de l’auto-bronzant; Benjamin Biolay a une fille cachée

03.

Plus fort qu’Ali Baba et les 40 voleurs : Anne Hidalgo et ses 37 adjoints !

04.

Rester scotché jusqu’à tard le soir sur l’écran de son smartphone nuit plus à la santé mentale que ce vous imaginez sans doute

05.

L'autre remaniement dont la France aurait vraiment besoin (mais qu'Emmanuel Macron ne fera pas malgré ses promesses)

06.

Pour beaucoup de chefs d’entreprises, les écologistes peuvent faire capoter le plan de relance...

07.

Ce que les scientifiques ont découvert grâce à l’anthropause, cette grande mise à l’arrêt de l’activité humaine liée à la pandémie Covid-19

01.

Ophélie Winter médite à la Réunion; Brigitte Macron se promène lugubre en baskets, Edith Philippe souriante en tongs, Catherine Deneuve cheveux au vent et souliers vernis; Melania Trump abuse de l’auto-bronzant; Benjamin Biolay a une fille cachée

02.

Sauver la planète ? Le faux-nez de ces "écologistes" qui détestent l'Homme. Et la liberté

03.

L'éolien peut-il être une alternative verte crédible au nucléaire ?

04.

Cet esprit de Munich qui affaiblit la démocratie face à une illusion d’efficacité écologique

05.

Pas de démocratie sans droit à offenser : ce capitalisme qui prend le risque de précipiter la guerre civile à trop vouloir montrer patte progressiste

06.

Tesla à 200 milliards de dollars, c’est le casse du siècle digital ou la promesse du monde d’après...

01.

Jean Castex, une menace bien plus grande pour LR qu’Edouard Philippe ?

02.

Cet esprit de Munich qui affaiblit la démocratie face à une illusion d’efficacité écologique

03.

Le parti EELV va alerter le CSA après les propos d'Eric Zemmour sur CNEWS dans "Face à l'Info" sur la vague verte et l'islam

04.

Arsène Lupin était noir ! La preuve : il va être joué par Omar Sy

05.

Affaire Fillon : François Fillon est condamné à 5 ans de prison, dont 3 avec sursis, et Penelope Fillon à 3 ans de prison avec sursis

06.

Nouvelle explosion des cas de Coronavirus : mais que se passe-t-il aux Etats-Unis ?

ça vient d'être publié
rendez-vous > High-tech
La minute tech
Petit best of des applications et gadgets tech à ne pas oublier avant de partir en vacances
il y a 8 min 11 sec
décryptage > Economie
Survie économique

Ce que nous apprend le top 100 des entreprises mondiales ayant le plus bénéficié de la crise du Coronavirus

il y a 44 min 16 sec
décryptage > Economie
Transactions immobilières

Hausse ou baisse : quel impact redouter de la crise du coronavirus sur l’immobilier ?

il y a 1 heure 30 min
décryptage > Economie
Atlantico Business

Pour beaucoup de chefs d’entreprises, les écologistes peuvent faire capoter le plan de relance...

il y a 2 heures 10 min
light > Insolite
L'or sur
Voici un mystérieux masque d'or pour se protéger de la Covid-19
il y a 15 heures 33 min
pépites > Sport
Respect piloté
Des pilotes posent un genou à terre avant le départ du grand prix d'Autriche
il y a 16 heures 54 min
pépites > France
Un incendie pas encore éteint
Pour la Fédération nationale des sapeurs-pompiers de France la crise a été gérée sans prise en compte de principes fondamentaux
il y a 17 heures 32 min
pépites > Education
Médaille en chocolat
Dans certaines académies, on félicite les enseignants avec des badges
il y a 18 heures 34 min
rendez-vous > Science
Atlantico Sciences
Ce trou noir monstrueux dévore l'équivalent d'un Soleil par jour ; Pour coloniser Mars, il faudra au moins 110 personnes »
il y a 21 heures 56 min
décryptage > Politique
Fluctuat et mergitur

Plus fort qu’Ali Baba et les 40 voleurs : Anne Hidalgo et ses 37 adjoints !

il y a 21 heures 59 min
décryptage > Histoire
Encore un effort

Le président algérien réclame (encore) des excuses à la France. Quand sera-t-il rassasié ?

il y a 25 min 20 sec
décryptage > Société
Bien gérer son stress

Comment prendre des décisions importantes (sans se noyer... ni se tromper)

il y a 1 heure 9 min
décryptage > Politique
Tous les nouveaux chemins mènent à Rome... ou nulle part

Un nouveau Premier ministre pour rien ? Pourquoi la France a plus besoin d’une vision assumée que d’un En-Même-Temps au carré

il y a 1 heure 47 min
décryptage > Politique
Haute fonction publique

L'autre remaniement dont la France aurait vraiment besoin (mais qu'Emmanuel Macron ne fera pas malgré ses promesses)

il y a 2 heures 26 min
pépites > International
Il y a toujours pire ailleurs
L'Angleterre réouvre les pubs dans la cacophonie générale
il y a 16 heures 5 min
pépites > Politique
Speedy Castex
À peine arrivé à Matignon, Jean Castex veut "aller vite"
il y a 17 heures 13 min
light > Insolite
La revanche des singes
En Thaïlande, les singes font la loi dans la ville
il y a 17 heures 51 min
pépite vidéo > Media
ONPC c'est fini
ONPC touche à sa fin, voici le best-of des clashs de l'émission
il y a 21 heures 26 min
décryptage > Santé
Bonnes feuilles

Les leçons du combat d’une urgentiste contre le coronavirus

il y a 21 heures 57 min
décryptage > Culture
Atlantico Litterati

"Les femmes de" par Caterina Bonvicini

il y a 22 heures 1 min
© Pixabay
© Pixabay
Perle

Logement : ces mesures qui seraient nettement plus efficaces pour apaiser le marché qu'un appel public du président à baisser les loyers

Publié le 06 septembre 2017
Emmanuel Macron a invité les propriétaires de logements à baisser les loyers de 5 euros. Derrière cette annonce, il s'agit de trouver et mettre en place une politique qui permette de réduire les coûts du logement en France.
Pierre-François Gouiffès
Suivre
Vous devez être abonné pour suivre un auteur.
Abonnez-vous
«Vos abonnements garantissent notre indépendance»
Pierre-François Gouiffès est maître de conférences à Sciences Po (gestion publique & économie politique). Il a notamment publié Réformes: mission impossible ? (Documentation française, 2010), L’âge d’or des déficits, 40 ans de politique budgétaire...
Voir la bio
Michel Mouillart
Suivre
Vous devez être abonné pour suivre un auteur.
Abonnez-vous
«Vos abonnements garantissent notre indépendance»
Michel Mouillart est professeur d'économie à l'Université Paris X, spécialiste de l'immobilier et du logement. Il est le co-auteur de La modernité des HLM : Quatre-vingt-dix ans de construction et d'innovations (La Découverte, 2003).
Voir la bio
Ajouter au classeur
Vous devez être abonné pour ajouter un article à votre classeur.
Abonnez-vous
«Vos abonnements garantissent notre indépendance»
Lecture Zen
Vous devez être abonné pour voir un article en lecture zen.
Abonnez-vous
«Vos abonnements garantissent notre indépendance»
Emmanuel Macron a invité les propriétaires de logements à baisser les loyers de 5 euros. Derrière cette annonce, il s'agit de trouver et mettre en place une politique qui permette de réduire les coûts du logement en France.

Atlantico : Ce mardi 5 septembre, à l'occasion d'un discours prononcé devant les préfets, Emmanuel Macron a appelé "publiquement tous les propriétaires à baisser les loyers de 5 euros par mois", se déclarant "surpris du silence collectif" et de l'absence d'appel "aux bailleurs sociaux, aux propriétaires à baisser le prix du logement" (...)  C'est cela la responsabilité collective". Mais au-delà des mots et des déclarations d'intention, quelles seraient les principales actions à mettre en place permettant une baisse des prix du logement en France ? 

Pierre-François Gouiffès : Il est difficile de ne pas faire le lien entre la déclaration d’Emmanuel Macon et la décision budgétaire estivale baissant du même montant de cinq euros les aides personnelles au logement et d’ailleurs le ministre de l’action et des comptes publics Gérald Darmanin avait fait une déclaration de même nature. La déclaration présidentielle a généré de nombreux commentaires plutôt négatifs tant sur le principe de la mesure que sur le concept de l’appel à la générosité des bailleurs publics et privés, alors même que les loyers sont sages depuis plusieurs années. Si l’on s’extrait du court terme, on peut considérer qu’il y a eu sur moyenne période une augmentation substantielle des loyers qui sont de fait devenus le principal poste de dépenses des ménages : le poste logement est ainsi passé entre 1990 et 2014 de 23% à 29% du total de la consommation des ménages et la dépense française (25,6 %) est plus élevé que celle de la zone euro par exemple (23,8 %).

Nous payons donc plusieurs décennies de dérive, et le fait d’avoir à moyen terme des loyers modérés me semble tout à fait pertinent. Guillaume Duval a démontré dans un article de juillet d’Atlantico l’énorme avantage de compétitivité et de pouvoir d’achat que constituait pour l’Allemagne le fait d’avoir des loyers maîtrisés. Mais comment faire ? Il y a la solution « Duflot » du contrôle des loyers qu’appellent de leurs vœux certains interventionnistes. On rappellera sur ce point la fameuse déclaration de l'économiste Assar Lindbeck selon lequel « outre un bombardement, la meilleure façon de détruire une ville est par une politique de contrôle des loyers ». Cette description s’appliquait bien d’ailleurs à la France de 1945 pour laquelle les destructions liées aux bombardements et aux combats pesaient peu à côté des conséquences de moyen terme du blocage des loyers décidé en 1914.

En effet, il faut se rappeler le caractère massivement capitalistique du secteur (6% du PIB en investissement) et décourager cet investissement n’est pas sain tant pour la construction nouvelle que le maintien en état d’un parc soumis à un risque permanent d’obsolescence. Donc la solution consiste à construire dans la durée et la stabilité un écosystème générant un équilibre entre toutes les parties prenantes au logement (locataires, bailleurs, professionnels) et garantissant l’équilibre entre leurs différentes et légitimes attentions : droit au logement des locataires, respect du droit du propriété et du droit au rendement des bailleurs. Il faut trouver un système où les loyers sont maîtrisés mais où toute les parties prenantes sont respectées en tant qu’agents économiques.

Michel Mouillart : Tout d'abord, la demande du président de la République dans son discours devant les préfets, à l’Elysée (« J’appelle publiquement tous les propriétaires à baisser les loyers de 5 € par mois ») fait suite à l’interview accordée le 16 août dernier au journal La Provence  par le ministre de l’Action et des Comptes publics, monsieur Darmanin. Celui-ci justifiait la baisse de 5 euros sur les APL en expliquant que « les APL participent d’un système qui permet aux propriétaires d’augmenter les loyers ». Puis, confirmant qu’une réforme du système des aides personnelles sera présentée au Parlement dès l’automne, il rajoute : " En attendant, chacun doit se demander ce qu’il peut faire pour le pays et en solidarité avec les plus fragiles. Les propriétaires du parc privé mais aussi les bailleurs sociaux ne peuvent-ils pas faire un effort de baisse de loyer ? ".

Maintenant, la question prend une dimension nouvelle comme je l'ai expliqué hier matin, lors de ma présentation semestrielle des résultats de l’Observatoire des loyers du secteur privé, CLAMEUR. En cas de relocation (donc entre deux locataires), depuis le début de l’année 2017 le loyer mensuel quittancé a baissé de 6 €, France entière : couvrant donc la perte d’aides personnelles, au-delà des 5 € annoncés. Avec des différences très nettes entre les régions :

  • une baisse du loyer mensuel de 3 à 4 € dans 3 régions : Aquitaine, Pays de la Loire et Rhône-Alpes ;

  • une baisse comparable à celle du montant des aides personnelles dans 5 régions : Alsace, Auvergne, Bretagne, Midi-Pyrénées et Poitou-Charentes ;

  • une baisse un peu supérieure, de 7 à 8 € par mois, dans 6 régions : Basse –Normandie, Centre, Champagne-Ardenne, Franche Comté, Languedoc-Roussillon et Limousin ;

  • mais une baisse de près de deux fois plus importante (de 9 à 10 €) que la perte d’aide personnelle dans 4 régions : Bourgogne, Lorraine, Nord-Pas de Calais et Picardie ;

  • deux régions affichant même une baisse de loyer en cas de relocation de l’ordre de 12 € par mois : Haute Normandie et PACA !

En région, cette baisse de loyer dont, par exemple, les étudiants ont pu bénéficier dans les villes universitaires est en outre totalement indépendante de la mise en place d’un encadrement des loyers en niveau au début de l’année 2017 … De plus, on peut remarquer que les loyers baissent en cas de relocation depuis 2011 dans la quasi-totalité des départements et des régions, comme pour contredire l’affirmation suivant laquelle les aides personnelles sont inflationnistes : par exemple dans l’Aisne ou dans la Nièvre pour ne prendre que ces départements pourtant révélateurs de l’affaiblissement général de la demande et des loyers. Et on constate des baisses de loyer plus de 3 % en moyenne dans 6 d’entre eux qui ne sont pourtant pas habituellement classés dans la catégorie des marchés « tendus » (Aisne, Ardèche, Haute Marne, Nièvre, Vosges et Territoire de Belfort).  

On peut de plus souligner que la question du caractère inflationniste des aides personnelles est très souvent abordée, par exemple, dans les rapports de la Cour des comptes, en 2007 et 2010, voire dans ceux de l’Inspection générale des affaires sociales, en 2012. Plus récemment encore, la Cour des comptes est revenue sur cette question dans sa présentation de « La situation et les perspectives des finances publiques » (juin 2017). La Cour propose alors de repenser entièrement le système : « A moyen terme, une réforme plus profonde du système pourrait permettre d’obtenir des gains d’efficience en remédiant aux deux dysfonctionnements majeurs des APL, leur caractère inégalitaire et inflationniste :

  • le système d’aide maintient, à situation comparable, des écarts substantiels dans le taux d’effort des locataires, selon qu’ils sont occupants du parc privé ou du parc public, ces derniers étant avantagés. Or les locataires les plus défavorisés relèvent dans leur grande majorité du secteur locatif privé ;

  • le dispositif comporte de surcroît un effet inflationniste en permettant d’entretenir dans certains cas, un niveau élevé de loyers, effet particulièrement marqué pour les logements étudiants. »

On remarquera que le caractère inflationniste évoqué par la Cour des comptes n’est qu’un des deux disfonctionnements importants qui nécessite la réforme annoncée, l’autre étant trop souvent omis par les commentateurs qui évitent ainsi d’aborder le caractère excessif (et disproportionné par comparaison avec le secteur privé, à catégorie identique de ménages logés) des aides dont bénéficie le secteur locatif social. En outre, le caractère inflationniste est limité à un « effet inflationniste » …

Au-delà des utilisations qui en sont faites, les publications qui ont abordées cette question du caractère/de l’effet inflationniste des aides personnelles et qui sont toujours citées en référence sont en réalité anciennes et n’abordent qu’un aspect partiel du problème en usant d’une méthodologie fragile et/ou de bases de données insuffisamment détaillées pour appréhender la totalité des effets en jeu.

Mais pour l’heure, les loyers du secteur privé baissent, presque partout, depuis de nombreuses années … Et la demande du président de la République avait déjà été entendue dans le secteur privé avant qu’il ne la formule. Donc, sans doute, cette demande s’adressait-elle au secteur locatif social ?

Voir aussi : Et pendant ce temps-là, l'Allemagne investit sur sa stabilité politique en appaisant les tensions du marché du logement 

Quelles sont les causes réelles de la hausse des prix des logements en France, notamment dans les zones les plus concernées ? En dehors des "forces du marché", quelles sont les mécanismes, les régulations, etc…qui favorisent la hausse des prix, aussi bien pour les locataires que pour les propriétaires ?

Pierre-François Gouiffès : La maîtrise à long terme des prix de logement n’a jusqu’aux déclarations récentes de l’exécutif pas réellement constitué un objectif réellement suivi.

Concernant le prix des actifs, un des facteurs générateurs de hausse peut être constitué par un certain malthusianisme foncier. Les économistes Kramarz et Tibi évoquent par exemple la capacité des propriétaires présents dans une localité chère de se regrouper et de faire valoir leurs intérêts financiers auprès des élus qui en France disposent depuis 1982 d’une grande partie du pouvoir d’urbanisme. Il y aussi le sujet des normes de construction de plus en plus « ambitieuses » qui ont abouti à une hausse du cout de la construction de près de 60% en dix ans.

La question du prix du logement est un sujet de prime importance car le logement constitue pour Louis Chauvel tout simplement le principal facteur de régression sociale.

Dans quelle mesure une "libéralisation" du marché ou la dérégulation de la construction peuvent-elles suffire à contenir les prix immobiliers ? Dans quelle mesure une intervention de l'État est-elle nécessaire pour permettre de contenir les prix ?

Pierre-François Gouiffès : Le logement est un objet tout à fait particulier avec des dimensions sociétale, économique et financière et une dimension de « bien tutélaire » rendant quasiment inéluctable un certain niveau d’intervention publique. Le secteur est donc dans une position intermédiaire entre des activités relevant essentiellement des mécanismes de marché et des activités fortement administrées et socialisées comme la santé ou l’éducation en France.

Il faut donc concilier la dimension marché et la régulation, ne plus construire les politiques du logement sur la base d’une méfiance a priori des mécanismes d’autorégulation afin de trouver le bon équilibre entre marché et gestion administrée. Ainsi la puissance publique pourrait fixer un objectif de long terme sur une maîtrise des prix, mais en laissant les acteurs s’organiser pour converger progressivement vers cette ambition de moyen long terme.

Les commentaires de cet article sont à lire ci-après
Commentaires (10)
Ecrire un commentaire
Vous devez être abonné pour rédiger un commentaire.
Abonnez-vous
«Vos abonnements garantissent notre indépendance»
Nos articles sont ouverts aux commentaires sur une période de 7 jours.
Face à certains abus et dérives, nous vous rappelons que cet espace a vocation à partager vos avis sur nos contenus et à débattre mais en aucun cas à proférer des propos calomnieux, violents ou injurieux. Nous vous rappelons également que nous modérons ces commentaires et que nous pouvons être amenés à bloquer les comptes qui contreviendraient de façon récurrente à nos conditions d'utilisation.
*Toute validation est définitive, vous ne pourrez pas rééditer votre commentaire.
Olivier K.
- 07/09/2017 - 08:16
Ne jamais faire confiance à une statisque
que l'on n'a pas calculé soi-même!! Sachant combien la demande de logement est géographiquement concentrée sur quelques pôles, une analyse qui ne porterait que sur des moyennes (moment d'ordre 0) sans considérer les moments d'ordres supérieurs serait soit l'oeuvre de gens peu instruit, soit un exercice malhonnête. Les CV des auteurs sont en haut à gauche.
Paulquiroulenamassepasmousse
- 06/09/2017 - 20:08
Il serait temps de s
Il serait temps de s'appercevoir que les incitations fiscales bidons n'avaient qu'un seul but, recréer un parc locatif privé pour suppléer au public et surtout pour amortir les chocs financiers des impayés............ces incitations fiscales ont été initiées par la droite et reconduites par la gauche...
Les baisés comptez vous !!
fotho
- 06/09/2017 - 16:10
Orthographe
par piti3 , mettez un S à mesureS ,
Pour conserver le même nombre de signes, en le prenant au mot baisser par exemple !
(je parle du titre du 'slide' en page d'accueil, pas du titre de l'article)