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Conséquences désastreuses
Derrière les incendies d’immeuble délabrés, les lourdes erreurs de la politique du logement menée en France
Publié le 29 décembre 2018
L'incendie survenu à Bobigny qui a fait quatre morts révèle la situation critique dans laquelle se trouve l'immobilier français, et ce principalement du fait de trente années d'errance du politique dans le domaine.
Michel Ruimy est professeur affilié à l’ESCP, où il enseigne les principes de l’économie monétaire et les caractéristiques fondamentales des marchés de capitaux.
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L'incendie survenu à Bobigny qui a fait quatre morts révèle la situation critique dans laquelle se trouve l'immobilier français, et ce principalement du fait de trente années d'errance du politique dans le domaine.

Atlantico : Si les propriétaires sont en partie responsables, les gouvernements et leurs politiques successives en matière de logement ne sont-ils pas également à blâmer ?

Michel Ruimy : Plus que d’incendies, je parlerai plus largement d’insalubrité et de vétusté de certains immeubles, qui sont souvent le refuge des populations les plus fragiles. 

Rien qu’en Île de France, on estime qu’il y a actuellement un peu moins de 160 000 logements potentiellement insalubres, soit 4% du parc privé de résidences principales. De manière plus fine, le département de Seine Saint-Denis concentre l’habitat indigne : 7,5% de son parc mais plus de 10% dans 10 des 40 communes qui le composent et même 20% à Saint-Denis, à Aubervilliers et à Saint-Ouen ! Si l’on considère, uniquement Paris, on arrive à plus de 61 000 appartements dans ce cas, soit 6,5% de son parc privé, plus qu’à Marseille qui en compte environ 40 000 et ce, bien que la Mairie de Paris mène une politique du logement volontariste : en un peu plus de 15 ans, leur nombre global a diminué de 10%. En fait, la dégradation de l’habitat est plus rapide que les efforts fournis pour résorber l’insalubrité.

Mais, l’habitat dégradé se diversifie et concerne désormais des copropriétés des années 1970 dont les copropriétaires ne font plus face aux charges, des pavillons divisés en de multiples petits logements loués à prix élevé mais aussi des locaux non destinés à l’habitation comme des bureaux, des entrepôts, des caves, des garages... On observe une certaine « cabanisation » du mal-logement. 

L’histoire de ces immeubles est celle de la défaite des collectivités locales comme celle des Services de l’Etat dans leurs tentatives de les redresser et d’améliorer la vie des occupants mais également l’inefficacité des procédures administratives et judiciaires. C’est un échec collectif. Par exemple, sur les 6 dernières années, sur les plus de 1 000 arrêtés pris en Île de France ordonnant des travaux, la préfecture n’a engagé qu’un peu moins de 60 procédures de travaux d’office. Cette absence de suivi des arrêtés et de mesures coercitives vis-à-vis des propriétaires indélicats nuit à la crédibilité des pouvoirs publics. Il faut dire que l’espoir de recouvrer les sommes avancées auprès des copropriétaires défaillants est ténu puisque l’expérience montre que l’Etat ne récupère que 10 à 20% de ce qu’il a déboursé. En outre, les fonctionnaires chargés de ce suivi dans les Agences régionales de santé, comme d’ailleurs dans les mairies ou en préfectures, ne sont pas toujours bien formés à ces procédures lourdes, complexes et longues et que, de manière générale, ils ne souhaitent pas capitaliser leur savoir car ils ne restent pas suffisamment longtemps en poste pour les mener à terme. En définitive, ce sont les municipalités qui assument, en première ligne, l’ensemble des frais et … risques, y compris le risque politique. 

Enfin, les poursuites judiciaires contre les « marchands de sommeil » ne donnent pas non plus beaucoup de résultats : d’abord, les victimes n’osent pas porter plainte et, souvent sans le soutien d’une association ou de la mairie, aucune procédure n’est engagée alors que l’arsenal juridique semble pourtant bien complet. En particulier, la loi pour l’Evolution du logement, de l’aménagement et du numérique (loi ELAN) prévoit de confisquer leurs biens et de leur interdire tout achat immobilier pendant 10 ans - même aux enchères -, de les fiscaliser sur la base d’une présomption de revenus comme en matière de trafic de substances illicites et d’obliger les syndics à les dénoncer au procureur de la République. Mais encore, faut-il renforcer les moyens des tribunaux qui, chaque année, ne prononcent qu’un peu moins d’une centaine de condamnations sur tout le territoire car ces « marchands de sommeil », qui sont rarement poursuivis, savent, si besoin est, organiser leur insolvabilité.

Donc, plus que les politiques de logement menées successivement, ce sont les moyens humains et matériels d’action et surtout l’exécution de la Loi qui sont en défaut. 

La suppression de l’ISF sur l’immobilier, la réglementation des loyers, la loi Pinel... toutes ces politiques ont-elles aggravé une situation déjà complexe en raison de la pénurie de logements ?

Outre les questions de la salubrité et de la vétusté que je viens d’expliquer, la crise du logement en France a plusieurs déterminants. S’il existe une « surrèglementation » de l’immobilier qui multiplie les effets pervers, on observe qu’il n’y a pas de pénurie à proprement parler (même en tenant compte de près de 10% de résidences secondaires), mais des prix structurellement et excessivement élevés au regard du revenu des ménages. Puisqu’il ne s’agit pas d’un problème de quantités et si le prix augmente, il faut alors regarder comment fonctionne le marché.
Du côté de la demande, l’urbanisation croissante de la vie économique, la mobilité plus importante des ménages, l’espérance de vie croissante mais aussi la baisse continue de la taille des ménages, avec notamment la hausse du célibat et la multiplication des divorces, les flux migratoires… expliquent une part non négligeable de la hausse de la demande de logements, particulièrement sensible dans les grandes villes. 

Du côté de l’offre, il y a une pénurie du foncier constructible c’est-à-dire de terrains où la construction de logements a été autorisée par les maires. Les terrains constructibles ne sont pas là où la demande est la plus élevée. La construction immobilière s’est délocalisée dans des communes rurales au foncier moins cher, loin des centres-villes et des bassins d’emplois, ce qui ne contribue pas à réduire la crise. De plus, si les élus locaux souhaitent parfois une densification de la population pour limiter la hausse des prix et faciliter l’accession à la propriété, ils la refusent en tant qu’élus car cela modifierait les équilibres sociaux (crainte de mixité sociale) et donc politiques de la ville comme par exemple, l’impact de charges supplémentaires en termes d’équipements publics sur le mécontentement de leur électorat.

Il y a aussi l’émergence des plateformes de location entre particuliers qui favorisent les locations de court terme plus rentables que les locations de long terme, ce qui créé une raréfaction des logements disponibles à la location de longue durée.

Outre l’allongement de la vie, la fiscalité (droits de mutation touchés par les collectivités locales) et le coût du crédit immobilier (le recul récent du niveau des taux d’intérêt et l’extension de la durée d’emprunt ont amélioré la solvabilité des emprunteurs) nourrissent la hausse des prix (la baisse du coût de la dette est compensée par une hausse des prix de vente). 

Concernant le logement social, l’offre est limitée du fait d’un faible taux de construction, d’une moindre rotation des locataires, qui s’explique par un allongement de l'âge de vie et l’écart croissant entre loyers dans le parc HLM et dans le secteur locatif privé, surtout en région parisienne. 

Donc, au global, la situation n’est pas mirifique et les différentes législations n’ont pas arrangé la situation.

Alors que l’on se contente généralement de blâmer les propriétaires, concrètement quelles mesures le gouvernement pourrait-il prendre afin que les incendies ne se multiplient pas davantage ?

Un bailleur est responsable envers les autres locataires des troubles de jouissance survenus du fait d’un incendie ayant affecté l’un des locataires, mais pas uniquement.
Mais devant cette phrase, la difficulté est que la lutte contre l’insalubrité des logements est partagée entre plusieurs acteurs qui peinent à conjuguer leurs efforts et sont tentés, parfois, de se renvoyer les responsabilités. La commune est ainsi responsable de la solidité de l’immeuble et a le pouvoir de prendre des arrêtés de péril dit « remédiable » ou « irrémédiable ». L’Agence régionale de santé (ARS), sous la tutelle du ministère, est responsable de l’insalubrité et peut prendre des arrêtés avec injonction de travaux. Dans les 123 communes les plus importantes, les Services municipaux d’hygiène mènent des enquêtes préalables pour le compte de l’ARS. La Direction régionale et interdépartementale de l’habitat et du logement, sous la tutelle du préfet, est en charge de la politique de rénovation des immeubles avec l’aide financière de l’Agence nationale de l’habitat. Enfin, une action pénale peut être engagée contre un « marchand de sommeil » soupçonné de soumettre ses locataires à des conditions d’hébergement indignes. 

On voit bien qu’avant qu’une action soit tentée puis mise en œuvre, il faut définir les périmètres et les responsabilités de chaque acteur. Dans un tel contexte, il apparaît essentiel de réformer la gouvernance de l’habitat en France. Seule la désignation d’un unique « chef d’orchestre » associée surtout à une volonté manifeste d’éradiquer ce mal-logement, illustrée par l’exécution des décisions menée à bonne fin, permettra, à mon sens, d’obtenir des résultats probants. 

 

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ajm
- 29/12/2018 - 16:26
Conséquences d'une politique
Beaucoup de bla-bla qui évite d'aborder le point principal, à savoir la socialisation organisée du marché du logement, qui ; comme toute entreprise socialiste visant à occulter ou à fausser la loi de l'offre et de la demande , conduit à la pénurie et au rationnement Tout est organisé en effet par la réglementation du foncier, une fiscalité aberrante, un bridage formidable des droits des propriétaires bailleurs, pour décourager l'offre de logements à louer. Macron, par sa haine idéologique de l'immobilier, ne fait qu'aggraver le problème, en concertation avec les médias parisiens dont pas mal d'acteurs journaleux vivent dans des hlm parisiens entretenues par le contribuable.