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Record historique sur l’immobilier parisien : ces solutions qui pourraient détendre le marché… si on lui faisait enfin confiance
Publié le 10 septembre 2018
Paris connaît une hausse des prix de l'immobilier sans précédent. Et, malgré des tentatives d'endiguement du phénomène de la part de l'Etat, rien ne semble pouvoir endiguer le phénomène.
Philippe Crevel est économiste, directeur du Cercle de l’Épargne et directeur associé de Lorello Ecodata, société d'études et de conseils en stratégies économiques.
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Paris connaît une hausse des prix de l'immobilier sans précédent. Et, malgré des tentatives d'endiguement du phénomène de la part de l'Etat, rien ne semble pouvoir endiguer le phénomène.

Atlantico : Comment expliquer cette flambée ? Et quels en sont les conséquences ? 

Philippe Crevel : En une vingtaine d’année, les prix de l’immobilier ancien ont doublé. Le montant des loyers s’est également accru mais dans une moindre proportion. Cette progression est le fruit d’un déséquilibre constant entre offre et demande et du rôle de valeur refuge que joue auprès des Français la pierre. 

Le déséquilibre entre l’offre et demande de logements est lié à l’augmentation de la population, +200 000 par an, par sa concentration croissante au sein des grandes agglomérations ou le long du littoral. La rareté du foncier disponible, l’excès de réglementation ont également favorisé la progression des prix. Le manque récurrent de logements a été amplifié par l’évolution des structures familiales. Les divorces et l’essor des familles décomposées / recomposées accroît la demande. Par ailleurs, avec la multiplication des crises économiques, les Français se sont rués sur le Livret A et la pierre. Cette dernière est censée être un paratonnerre pour les mauvais jours. Avoir un toit est toujours rassurant. L’envolée des prix a incité les Français à privilégier ce placement. Ils y ont été poussés par les pouvoirs publics et par la faiblesse des taux d’intérêt. Les ménages, ce sont fortement endettés ces dernières années pour acheter de l’immobilier. Le poids de cet endettement dépasse les 800 milliards d’euros. Néanmoins, il faut signaler que seulement 58 % des ménages français sont propriétaires de leur résidence principale quand ce taux peut atteindre 70 % chez nos partenaires européens. Le coût de l’immobilier empêche une part croissante de la population d’accéder à la propriété. Les prix actuels créent trois catégories de personnes, celles disposant d’un capital initial et d’un niveau de revenu suffisant leur permettant d’acheter, celle n’ayant pas de capital mais ayant un revenu suffisant leur permettant de louer dans de bonnes conditions voire d’espérer passer au stade propriétaire au prix d’importants. Puis, celles n’ayant ni capital et revenus et qui doivent se rabattre sur le logement social ou se résoudre à vivre loin des cœurs de ville et dans des conditions plus ou moins précaires.  

Sources : Insee, Notaires Paris-Île-de-France - Base Bien, Notaires de France - Perval
 

Que peut faire l'Etat pour garder une capitale abordable pour les familles et les classes moyennes ?

Ne pas trop en faire ! il faut poser clairement la question de l’usage des logements. En effet, la multiplication des locations dans le cadre des plateformes numérique pose un problème. Au nom de la liberté, pourquoi interdire cette activité qui permet à des ménages d’avoir des compléments de revenus. Mais, c’est un peu comme avec les VTC et les chauffeurs de taxi. D’un côté, nous avons une activité réglementée, l’hôtellerie, les résidences hôtelières qui supportent des normes (sécurité, handicap), qui ont des salariés et de l’autre, une activité qui n’est soumise ni à ces règles ni aux charges sociales. Les loueurs particuliers ne sont pas assujettis aux règles comptables des sociétés, amortissement, provisions et autres. De ce fait, nous sommes face à un marché à la concurrence faussée. Faut-il accepter que des immeubles entiers dans les arrondissements du cœur de Paris soient transformés en cités hôtelières avec à la clef des nuisances pour les rares habitants classiques. Des appartements sont loués une nuit pour une fête avec toutes les conséquences pour le voisinage. 

Il faut évidemment sortir de la logique malthusienne de la limitation de l’offre même s’il sera impossible de loger sur le petit territoire de Paris toutes les personnes qui aimeraient. En la matière, les communes et les régions disposent de compétences qu’elles doivent assumer. Justement, en parlant des régions, elles doivent contribuer à l’amélioration des transports au sein des grandes agglomérations, transports publics mais aussi la voiture. Aujourd’hui, le front anti-voiture pénalise les familles modestes et les classes moyennes plus que les personnes aisées. 

Paradoxalement, ne sont-elles pas justement les interventions de l’Etat qui ont causé cette flambée des prix ? (plafonnement des loyers...)

Les interventions de l’Etat ont contribué à la hausse des prix. De nombreux rapports le soulignent dont plusieurs de la Cour des Comptes. L’Etat français consacre plus de 37 milliards d’euros au logement. Cette politique qui tend à favoriser tout à la fois le logement social, l’accession à la propriété et l’investissement locatif n’a pas permis de résoudre la crise du logement qui perdure en France depuis une quarantaine d’années. Les professionnels ont intégré les aides fiscales de l’Etat dans les prix contribuant ainsi à leur augmentation. La politique du logement des pouvoirs publics  manque cruellement de vision de long terme. Dans les années 60 et 70, il a fallu, en toute hâte, pour éradiquer les bidonvilles qui ceinturaient les grandes agglomérations construire de grandes cités devenues vingt ans plus tard des foyers de délinquance. Des années 80 à aujourd’hui, les élus ont tenté de réhabiliter les grands ensembles mais sans réel succès. Les cités se sont transformées en ghettos. Le rêve d’une France de propriétaires s’est évanoui dans les années 90/2000 avec les crises, avec l’augmentation des prix. Paris s’est vidée de ses classes moyennes, de ses familles. Cette politique n’augmente pas que les prix, elle crée de la frustration, de la haine au sein de la population qui ne comprend pas pourquoi certains ont accès à des logements sociaux et d’autres pas. Cette politique a été d’autant plus durement ressentie qu’à la différence des années 60, 70 et 80, l’inflation a disparu dans les années 90 et 2000. L’inflation n’a pas élimé les remboursements des emprunts. 

Depuis François Hollande, l’immobilier est dans le viseur des gouvernements. Il est opposé à l’économie réelle. Il est accusé de tous les maux, de fournir des rentes aux propriétaires qu’il faut rééduquer. La loi Allur en a été le symbole avec à la clef l’encadrement des loyers qui rappelle la loi de 1948. Comme, il y a 70 ans, cet encadrement est générateur d’effets pervers. Il raréfie l’offre locative, favorise les dessous de tables et freine la modernisation du parc de logements. En outre, l’annulation des décrets a entraîné un phénomène de ressaut. Les propriétaires en ont profité pour augmenter rapidement les loyers sachant qu’un nouvel encadrement était annoncé. Emmanuel Macron inscrit en la matière son action dans les pas de son prédécesseur. Il a supprimé l’ISF sur les produits financiers mais pas sur l’immobilier, toujours accusé d’être improductif. Il en oublie que 8 % de la population active vit de la pierre. 

 
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