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A 10 000 euros du m2 à l’achat, il faut, dans Paris, globalement, un an de SMIC par m2.
© Reuters
A 10 000 euros du m2 à l’achat, il faut, dans Paris, globalement, un an de SMIC par m2.
Inabordable

Mais qui peut encore se loger dans Paris ?

Publié le 24 mars 2012
Les prix de l'immobilier parisien ont explosé ces dernières années. Et ceux qui en font les frais ne sont ni les riches, ni les pauvres, ce sont les classes moyennes.
Julien Damon est professeur associé à Sciences Po, enseignant à HEC et chroniqueur au Échos. Fondateur de la société de conseil Eclairs, il a publié, récemment, Les familles recomposées (PUF, 2012), Intérêt Général : que peut l’entreprise ? (Les Belles...
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Julien Damon
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Julien Damon est professeur associé à Sciences Po, enseignant à HEC et chroniqueur au Échos. Fondateur de la société de conseil Eclairs, il a publié, récemment, Les familles recomposées (PUF, 2012), Intérêt Général : que peut l’entreprise ? (Les Belles...
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Les prix de l'immobilier parisien ont explosé ces dernières années. Et ceux qui en font les frais ne sont ni les riches, ni les pauvres, ce sont les classes moyennes.

La cause serait définitivement entendue. À Paris, le centre de l’agglomération et les beaux quartiers seraient pour des riches connectés au reste du monde et préservés des réalités toutes proches. La banlieue concentrerait les défavorisés. Le périurbain de deuxième couronne et plus, accueillerait les classes moyennes qui, de façon choisie ou contrainte, quitteraient la capitale. Il y a là, naturellement, caricature tant c’est à l’échelle des quartiers, arrondissements et communes qu’il faut raisonner.

Quoi de commun entre Villiers-sur-Marne et Saint-Cloud ? Entre le VIIe arrondissement et le XXe ? Ceci dit, l’image globale est assez vraie. Les dynamiques à l’œuvre et la tendance à l’augmentation des coûts du logement sont précisément documentées et régulièrement rappelées. Soulignons qu’à 10 000 euros du m2 à l’achat, il faut, dans Paris, globalement, un an de SMIC par m2. On a pleinement ainsi l’illustration de l’incontestable (et, en partie, incompréhensible) explosion des coûts de l’immobilier dans la ville lumière. Il faut cependant nuancer. Si les prix des logements atteignent des sommets, en déconnexion avec les revenus, les loyers restent, eux, relativement plus abordables. Le problème général tient, dans le périmètre du périphérique, à l’existence d’une offre presque fixe confrontée à une demande quasi infinie. Tout le monde peut aspirer aux aménités et aménagements d’un hyper centre, qui devient, aujourd’hui, un parc d’attraction pour touristes et pour catégories très protégées. Mais tout le monde ne peut y accéder.

Paris, avec ses 190 000 logements sociaux et ses 120 000 demandes de logements sociaux, avec ses bâtiments de luxe et la permanence d’un mal-logement encore assez visible, est un marché bien singulier. Et les Parisiens ne s’y trompent pas. Ils sont les derniers, parmi les habitants de 75 villes européennes, à considérer qu’il est facile de trouver un logement  à prix raisonnable dans sa ville. 2 % des Parisiens font ce constat. C’est le cas de 14 % des Londoniens, ou de 24 % des personnes résidant  à Prague. Dans la plupart des villes on est loin de ma majorité, mais les Berlinois sont tout de même 51 % à estimer que se loger pour des coûts acceptables demeure aisé.

Une dimension générationnelle

Parmi les problèmes, soulignons qu’il n’est pas vraiment rentable pour les investisseurs de s’impliquer, sinon aux deux extrêmes du marché (les taudis, et les résidences haut de gamme). Rappelons aussi que l’architecture des transferts sociaux est favorable, relativement, aux moins aisés (par le jeu des prestations logement) et aux plus aisés (par des avantages fiscaux). Enfin, signalons que le sujet a une dimension générationnelle majeure. Les primo-accédants et les nouveaux arrivants, généralement jeunes, se présentent sur un marché qui leur est quasi-fermé. Et les propriétaires, généralement plus âgés, peuvent eux jouer, s’ils le souhaitent, à déménager et à dégager des plus-values.

Au total, quelles que soient les définitions retenues, ce sont bien les classes moyennes (les ni riches, ni pauvres) qui ont le plus de mal à se loger à Paris. Il faut ici  faire une précision qui,  après lecture, sera ensuite d’évidence. Il y aura toujours, dans la capitale, une classe moyenne, précisément située entre les mieux lotis des Parisiens, et les moins riches. Mais cette classe moyenne parisienne se différenciera de plus en plus du reste des classes moyennes vivant en France et ne pouvant plus du tout accéder à une capitale devenue inabordable.

Parmi les mille points de controverses, le sujet du logement social devrait encore plus fermement camper au premier rang. Il en va de l’ampleur de son parc, de son organisation, mais, surtout, de sa destination. Au-delà des polémiques sur tel ou tel élu ainsi bien logé, la problématique centrale est bien de savoir qui doit être prioritairement visé. Des très pauvres, bénéficiant de la mise en œuvre du droit au logement opposable ? Des classes moyennes, que les pouvoirs publics, au nom du mot d’ordre magique de la « mixité sociale », voudraient stabiliser ?

Déformation des prix

Dans tous les cas, dans un contexte de prix très hauts, le problème revient à de la simple justice. Comment accepter que, dans le même quartier, voire dans le même escalier, un ménage puisse payer deux à trois fois plus pour le même produit (logement social ou non) qu’un autre aux mêmes revenus ? Ce simple constat classique sur la déformation des prix, des informations et des aspirations plaide, au moins dans le cas parisien, pour une profonde remise en chantier de la politique du logement social.

Si, assurément, les classes moyennes vont avoir de plus en plus de difficultés, dans les années qui viennent, à se payer la ville, il ne faut pas que le problème des barrières à l’accès se double d’inégalités et d’injustices grandissantes entre ménages qui se ressemblent. Il n’en sortira que du ressentiment. La ville de Paris a beaucoup investi en concertation, en construction et en rationalisation (en particulier de ses procédures d’attribution). Mais, à Paris comme, plus largement dans toute la métropole francilienne, il faut peut-être envisager un XXIe siècle qui sera toujours davantage urbain autrement qu’avec les instruments du XXe. Par exemple, avec moins de communes en Ile-de-France, une armature urbaine hexagonale moins déséquilibrée, et plus de marché.

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texarkana
- 25/03/2012 - 20:55
Je remarque la même chose que Pooky
On pourra dire que l'immobilier sera quand cette consommation outrancière (je suis personnellement décroissantiste) aura diminué. En attendant , les gens apparemment ont suffisamment de fric pour claquer dans les cafés (trés chers à Paris) ou les magasins de mode, pour des produits Apple, etc, mais voudraient être logés à bas prix. Qu'ils commençent à devenir matures et à hiéarchiser leurs priorités. La loi est déjà drastique pour les propriétaires (certains ne peuvent même faire partir des squatters).
golvan
- 25/03/2012 - 13:33
Ce qui est particulier à
Ce qui est particulier à Paris en regard des villes citées c'est que les coûts réels ne sont pas payés par les habitants mais par les citoyens français. En particulier les transports, mais pas seulement. Les taxes foncière et locative, si elles prenaient réellement en compte la valeur vénale des logements calmeraient assez rapidement la spéculation sur ce problème vital du logement. Et cette lecture du problème n'a rigoureusement rien à voir avec le communisme. A New-York c'est la ville qui paie pour la ville, et non l'Etat de New-York.
tchifto
- 25/03/2012 - 11:49
Paris, Londres, Berlin, Prague : mauvaises comparaisons !
Il ne faut surtout pas comparer les prix du logement à Prague ou Berlin et ceux de Paris ou Londres - ni même ceux de Paris à ceux de Londres.
En effet, dans les deux premiers cas, il s'agit de petites capitales : Berlin entre 3,5 millions et 6 si l'on prend l'ensemble du Land ; Prague, environ 1,5 millions, avec la conurbation.
Il ne s'agit en outre pas de métropoles mondiales qui attirent non seulement les milliardaires mais même les millionnaires du monde entier (même pour Berlin qui reste une ville européenne et non de rang mondial) : le marché n'est donc pas faussé par une clientèle internationale nombreuse et riche voire très riche.
De la même façon, comparer Londres et Paris est absurde : celui que vous appelez l'habitant de Londres pourrait être appelé, en France, l'habitant de Creil ou de Versailles. En effet, Londres est une ville unique pour 12 millions d'habitants, quand Paris n'est le lieu d'habitation de 2 millions des 10 à 11 millions d'habitants de la conurbation : cela n'a donc aucun sens de comparer Paris à Londres du point de vue du prix au mètre carré ni la difficulté à se loger.