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Les 5 conseils pour savoir comment profiter de la baisse des taux immobiliers

Publié le 10 juin 2016
Au plus bas depuis la Libération française, les taux immobiliers sont actuellement très intéressants. Entre les rachats, les locations, et la valeur sûre que peut constituer la pierre, découvrez quelques conseils pour apprendre à mieux lire ces taux... et par conséquent à mieux les utiliser.
Henry Buzy-Cazaux est le président de l'Institut du Management des Services Immobiliers.
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Au plus bas depuis la Libération française, les taux immobiliers sont actuellement très intéressants. Entre les rachats, les locations, et la valeur sûre que peut constituer la pierre, découvrez quelques conseils pour apprendre à mieux lire ces taux... et par conséquent à mieux les utiliser.

1- Ne pas croire que les meilleurs taux sont accordés sans exigence

Les discours sur la baisse des taux sont enthousiasmants. Ils nous présentent ce phénomène comme historique et magique, permettant de faire chuter le coût du crédit dans des proportions considérables. Des mensualités plus légères pour la même somme empruntée, un logement plus grand d'une pièce, ou mieux situé pour le même effort mensuel, les avantages sont évidents. Le lecteur de ces informations a le sentiment d'un miracle.

Seulement voilà, les règles du jeu, non seulement, ne sont pas modifiées sur le fond, mais elles se sont même durcies: un dossier de demande de crédit se prépare, et le taux accordé rend compte aussi de l'appréciation du risque par le banquier ! En clair, les taux les plus bas, aujourd'hui autour de 1,20 % sur 15 ans et 1,77% toutes durées confondues, sont appliqués aux meilleurs emprunteurs. Ils doivent avoir un apport personnel de l'ordre de 20% du montant de l'opération. S'ils sont éligibles au prêt à taux zéro, il faut savoir que ce prêt n'est plus assimilé par les banquiers comme un quasi apport préalable, ce qui était le cas il y a quelques années. La situation des emprunteurs doit être rassurante pour le prêteur, avec des revenus réguliers et la preuve que le ménage sait épargner. Un PEL ou un livret A constitue un bon point, quelque montant qu'il y soit porté chaque mois.
Une illustration de cette réalité: sur 25 ans, le taux le plus bas sera de 1,76%...alors que les moins bons profils devront se contenter d'un taux de 2,52%, soit une différence de près de 45% !


2- Le taux d'intérêt n'est pas tout

La baisse des taux devient le sujet majeur des discours, notamment des articles de presse sur le crédit immobilier. Tout se passe comme si l'emprunteur ne devait regarder que cette donnée lorsqu'il sollicite un prêt auprès d'un établissement de crédit. Pourant, c'est loin d'être le cas. Le taux et la couverture de l'assurance obligatoire décès invalidité est déterminant, et s'ajoutant au taux du crédit pour constituer, avec quelques autres ingrédients, le TEG, le taux effectif global. C'est au fond ce taux qui compte, parce que c'est celui-là qui servira au calcul de la mensualité.

Or, focaliser l'attention de l'emprunteur sur le taux du crédit revient à le détourner du coût de l'assurance emprunteur et de la description de la prise en charge réelle en cas de sinistre. Les taux varient de 50%, au point que les courtiers ont développé un savoir-faire identique pour négocier les taux de crédit et les taux d'assurance. Y a-t-il une franchise? Un délai de carence? L'indemnisation sera-t-elle partielle ou totale? Qu'est-ce qui restera à la charge de l'emprunteur? Ce sujet est d'autant plus crucial que le législateur a récemment veillé, par des dispositions spécifiques, à ce que l'emprunteur soit libre de choisir son assurance et de ne pas souscrire forcément à celle que le banquier lui propose.


3- Le contrat de prêt ne se limite pas au taux à l'entrée et les conditions de sortie doivent être prévues à l'avance

La baisse des taux, qui érode sévèrement les marges des banques, les a inclinées à se rattraper sur d'autres recettes. C'est ainsi que les indemnités de remboursement anticipées, notamment en cas de rachat du crédit, longtemps plus appliquées ou faibles, font leur grand retour dans les contrats. On commence aussi à voir des clauses qui interdisent le transfert du prêt sur un autre bien.


4- Un taux bas risque d'avoir des contreparties dans le regard de la banque

Les prêteurs, dont les marges se sont comprimées avec les taux bas, font le calcul de se rattraper sur la durée de vie commune avec l'emprunteur. Ils privilégient, pour octroyer les taux les plus bas et pour donner leur accord, tout simplement les clients à plus fort potentiel, auxquels ils pourront vendre des services et des produits complémentaires. Elles ont même le réflexe de faire varier la commission apportée aux courtiers en fonction de la qualité des dossiers appréciés à cette aune-là. Pour le dire autrement, l'économie que la banque va vous faire faire sur le crédit immobilier a bien des chances de retourner à la banque sous une autre forme...


5- Les informations martelées sur les taux bas donnent le sentiment d'un traitement national uniforme

Il n'en est rien! Les banques, comme les assureurs au demeurant, ont une appréciation du risque qui tient compte de la région où vit l'emprunteur. Il peut s'ajouter à cela, dans les réseaux mutualistes, des conditions d'achat de la ressource variables, en particulier selon les volumes de crédit et la notation des caisses locales. Le résultat est simple: une véritable disparité de taux selon les régions ! Par exemple, dans le Nord de la France, on trouve des taux de 1,04% sur 15 ans, contre 1,20 % en moyenne. Sur 20 ans, emprunter en Rhône-Alpes-Auvergne coûte 20 points de base de plus que dans le Nord. A cet égard, et on ne le sait pas toujours, les courtiers se livrent aussi à des comparaisons géographiques, pour preuve que ce critère - dont on parle peu - est essentiel. Or, à l'heure de l'Internet, souscrire un crédit à l'autre bout de la France ne pose aucun problème.

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