En direct
Best of
Best of du 5 au 11 octobre
En direct
Flash-actu
Articles populaires
Période :
24 heures
7 jours
01.

Livret A : avoir le courage de baisser le taux de l’emprunt perpétuel français ?

02.

A Londres, des militants du mouvement Extinction Rebellion auraient été payés 450 euros par semaine

03.

La famille d’Ophelie Winter a trouvé un moyen de lui parler, Laura Smet de forcer Laeticia Hallyday à négocier, la fiancée de Cyril Lignac de le voir sans ses enfants (à elle); Triple baptême en Arménie (mais sans Kanye) pour les enfants de Kim Kardashian

04.

Comment Carlos Ghosn a été expulsé de la tête de Renault en quelques heures

05.

Elton John peu tendre envers Michaël Jackson : "C'était réellement un malade mental, quelqu'un d'un peu inquiétant à fréquenter".

06.

Brexit : pas si fou, Boris Johnson supprime la quasi-totalité des droits de douane à l’entrée du Royaume-Uni

07.

L'élu RN Julien Odoul crée la polémique en demander à une femme d'ôter son voile au Conseil régional de Bourgogne-Franche-Comté

01.

Brexit : pas si fou, Boris Johnson supprime la quasi-totalité des droits de douane à l’entrée du Royaume-Uni

02.

Les grandes fortunes mondiales accumulent du cash en prévision d’une récession

03.

Taux d’intérêt négatifs : les banques hésitent à faire payer l’épargne courante mais pas pour longtemps...

04.

La famille d’Ophelie Winter a trouvé un moyen de lui parler, Laura Smet de forcer Laeticia Hallyday à négocier, la fiancée de Cyril Lignac de le voir sans ses enfants (à elle); Triple baptême en Arménie (mais sans Kanye) pour les enfants de Kim Kardashian

05.

Terrorisme et dérives communautaristes : ce « pas de vague » qui anéantit au quotidien les discours de rigueur

06.

Comment Carlos Ghosn a été expulsé de la tête de Renault en quelques heures

01.

"Pas en mon nom" : ces raisons pour lesquelles les musulmans français sont plus timides que d’autres dans leur condamnation du terrorisme islamiste

02.

La timidité dans la lutte concrète contre les dérives communautaristes masque-t-elle une peur du "trop nombreux, trop tard" ?

03.

Question à Christophe Castaner : combien y-a-t-il en France de rabbins, de pasteurs et de curés radicalisés ?

04.

Ressusciter LR : mission impossible pour Christian Jacob ?

05.

Terrorisme et dérives communautaristes : ce « pas de vague » qui anéantit au quotidien les discours de rigueur

06.

Voici comment Zemmour est devenu l’homme le plus célèbre de France…

ça vient d'être publié
light > Culture
Big win
Queen s'oppose à l'utilisation de ses tubes par Donald Trump et le camp Républicain
il y a 9 heures 7 min
pépites > International
Ever changing
Offensive turque en Syrie : Donald Trump pourrait imposer de "grosses sanctions" à Ankara
il y a 10 heures 9 min
pépite vidéo > Société
Polémique
Mère voilée : pour Brigitte Macron "on ne parle pas politique" à l'école
il y a 11 heures 12 min
décryptage > Culture
Atlanti-Culture

"De Gaulle, 1969, l'autre révolution" d'Arnaud Teyssier : la fin de la saga du gaullisme, par l'un de ses meilleurs spécialistes

il y a 13 heures 20 min
décryptage > Culture
7ème art

Soubresauts, horreurs et beauté du monde à Saint-Jean de Luz

il y a 14 heures 54 min
décryptage > Religion
L'art de la punchline

Un 13 octobre en tweets : Jean-Sébastien Ferjou en 280 caractères

il y a 15 heures 7 min
décryptage > Europe
Disraeli Scanner

Cette semaine l’Europe joue son destin sur le Brexit

il y a 15 heures 45 min
rendez-vous > High-tech
La minute tech
Stadia : Google mise sur la latence négative pour s’imposer dans l’univers des jeux vidéos. Décisif ou moufte aux yeux ?
il y a 16 heures 16 min
décryptage > Economie
Incompréhension

L’étrange capacité du capitalisme financiarisé à perdurer envers et contre tout

il y a 16 heures 51 min
décryptage > International
Opération "printemps de la paix"

Syrie : multi jeux de dupes autour des Kurdes (et des djihadistes de Daesh)

il y a 17 heures 7 min
light > Culture
Très critique
Elton John peu tendre envers Michaël Jackson : "C'était réellement un malade mental, quelqu'un d'un peu inquiétant à fréquenter".
il y a 9 heures 27 min
pépites > Religion
Coup de gueule
66% des Français se disent favorables à l'interdiction du voile durant des sorties scolaires
il y a 10 heures 31 min
décryptage > Culture
Atlanti-Culture

"Vie et mort d'un chien" de et mise en scène par Jean Bechetoille : Etre ou ne pas être... c'est encore la question à Elseneur

il y a 13 heures 10 min
pépites > Europe
Last chance
Brexit : d'après le vice-premier ministre Irlandais, un accord est envisageable cette semaine
il y a 13 heures 32 min
décryptage > Social
Exercices de coloriage

Il est beaucoup question du "vieux mâle blanc". Mais pourquoi ne parle-t-on jamais du " vieux mâle noir" ?

il y a 15 heures 3 min
décryptage > Religion
Loi de 1905

Pourquoi la laïcité ne devrait pas être invoquée dans la lutte contre l’islamisme

il y a 15 heures 37 min
décryptage > Politique
Conceptuel

Le populisme, phénomène bien plus fondamental que le simple fruit de l’épuisement de la démocratie représentative ou de l’hystérisation des classes moyennes

il y a 16 heures 11 min
décryptage > Economie
Courage!

Livret A : avoir le courage de baisser le taux de l’emprunt perpétuel français ?

il y a 16 heures 47 min
décryptage > Economie
Atlantico-Business

Tout arrive : Trump veut mettre fin à la guerre commerciale avec la Chine et Boris Johnson propose un accord pour le Brexit.

il y a 16 heures 56 min
décryptage > Politique
Lourde tâche

Ressusciter LR : mission impossible pour Christian Jacob ?

il y a 17 heures 22 min
© Reuters
La construction de logements neufs au plus bas depuis les années 40.
© Reuters
La construction de logements neufs au plus bas depuis les années 40.
Ça urge

La construction de logements neufs au plus bas depuis les années 40 : 5 mesures d’urgence pour enrayer la chute

Publié le 24 novembre 2014
Avec moins de 300 000 logements neufs prévus, le nombre de mises en chantier devrait s'avérer particulièrement faible à la fin de l'année 2014. En deux ou trois ans pourtant, à condition d'adopter les bonnes mesures, le marché pourrait repartir sur des bases saines.
Ingénieur et économiste, Vincent Bénard analyse depuis plus de 15 ans l’impact économique et sociétal des décisions publiques, pour le compte de plusieurs think tanks et partis politiques promouvant les libertés économiques et individuelles. ...
Suivre
Vous devez être abonné pour suivre un auteur.
Abonnez-vous
«Vos abonnements garantissent notre indépendance»
Vincent Bénard
Suivre
Vous devez être abonné pour suivre un auteur.
Abonnez-vous
«Vos abonnements garantissent notre indépendance»
Ingénieur et économiste, Vincent Bénard analyse depuis plus de 15 ans l’impact économique et sociétal des décisions publiques, pour le compte de plusieurs think tanks et partis politiques promouvant les libertés économiques et individuelles. ...
Voir la bio
Ajouter au classeur
Vous devez être abonné pour ajouter un article à votre classeur.
Abonnez-vous
«Vos abonnements garantissent notre indépendance»
Lecture Zen
Vous devez être abonné pour voir un article en lecture zen.
Abonnez-vous
«Vos abonnements garantissent notre indépendance»
Avec moins de 300 000 logements neufs prévus, le nombre de mises en chantier devrait s'avérer particulièrement faible à la fin de l'année 2014. En deux ou trois ans pourtant, à condition d'adopter les bonnes mesures, le marché pourrait repartir sur des bases saines.

Atlantico :  Moins de 300 000 logements pourraient être mis en chantier en 2014, ce qui proportionnellement équivaudrait à la production des années 1940. Combien de nouveaux logements seraient nécessaires chaque année pour satisfaire la demande ?

Vincent Bénard : Le chiffre de 500 000 Logements annuels nécessaires est souvent cité, mais je n’aime pas beaucoup la formulation “il faudrait que l’on construise X nouveaux logements par an”, qui trahit un certain mode de pensée “planificateur”.

Je préfère dire qu’il faudrait que toute la demande “potentielle” qui, aujourd’hui, ne trouve pas d’offre convenable, puisse trouver ces logements. On peut estimer “à la grosse louche” le besoin de nouveaux logements lié à l’accroissement annuel du nombre de ménages (+1.2% par an, source INSEE), à 300.000 nouvelles unités. Mais à ce chiffre, il faut ajouter les besoins régionaux dans les villes à solde migratoire interne positif, et surtout, le besoin de renouvellement d’une partie du parc de logements actuels, vieux, en mauvais état ou inadaptés à leur occupation, que leurs occupants aimeraient bien quitter, mais n’en ont souvent pas les moyens. Combien de logements annuels cela représente-t’il ? Nul ne peut le dire, l’idéal serait bien sûr que cette résorption de l’habitat insalubre puisse se produire aussi rapidement que possible, mais il est impossible de décider depuis un cabinet ministériel que cela pourra se faire en 1 an ou en 10.

Ce qu’il faudrait, c’est que l’offre de logements puisse répondre “au bon prix” à tous les signaux de demande, ce qui aboutira à construire “le bon nombre” de logements chaque année. Et ce n’est pas le cas.

Quelles sont les mesures prioritaires à mettre en place pour relancer la construction de logements neufs ?

Si vous me demandez “la mesure miracle qui va tout corriger en peu de temps”, désolé, mais personne n’a cela en magasin, sinon, le pragmatisme l’aurait fait sortir d’un chapeau depuis longtemps. D’autre part, le problème n’est pas de “relancer”, terme connoté qui suppose une intervention directe des pouvoirs publics, mais de “libérer” l’initiative privée.

Comme je l’ai dit, il faut que l’offre puisse répondre à la demande, ce qui est la fonction ordinairement dévolue à un “marché”. Malheureusement, en France, le “marché” du logement n’en est plus un, c’est un pseudo-marché très contrarié par l’Etat depuis plus de 100 ans. Restaurer un marché du logement fonctionnel suppose non pas des mesurettes de coin de table mais des changements paradigmatiques profonds dans notre approche politique du sujet. Je citerai 4 points majeurs, chacun pouvant faire l’objet d’un livre.

Tout d’abord, il faut faire sauter les bouchons réglementaires sur l’ouverture à la constructibilité des terrains dans les zones périphériques des grandes agglomérations. Comme l’a expliqué le prix Nobel d’économie Paul Krugman, quand il faisait encore de l’économie et pas de la politique, dans les agglomérations qui peuvent facilement s’étendre par la périphérie, une bulle des prix immobiliers ne peut pas se former, même en période de crédit “fou”, car si les propriétaires de logements anciens de centre ville sont trop gourmands, alors une alternative bon marché et de bonne qualité est facile à trouver en banlieue. Par contre, si l’offre de nouveaux logements est contrainte, alors le prix du logement tend à se rapprocher de la limite de solvabilité des ménages les plus affluents, sortant du marché les foyers modestes, et permettant aux vendeurs de logement de capter l’intégralité de “l’effet d’aubaine” apporté par les taux d’intérêt historiquement bas.

Une fois ce préalable posé, il faut revoir totalement notre politique de logement dit social, en faisant notamment sauter les quotas obligatoires de logement social SRU. En effet, pour atteindre ces quotas, les municipalités, qui n’ont pas d’argent pour les financer, demandent aux promoteurs privés d’inclure 25%, voire plus - Certaines communes font du zèle…- de logements sociaux dans leurs programmes neufs. Les mètres carrés sociaux sont revendus à perte par le promoteur à des sociétés de HLM aux nombreux privilèges fiscaux, et la perte doit être reportée sur les logements “privés”. Dans une ville comme Nantes, l’acheteur privé surpaye donc chaque mètre carré de 300 à 500 Euros - sans le savoir car personne ne le lui dit, évidemment - ce qui représente une “taxe cachée” de 10 à 15% du prix total, “taxe” qui n’entre évidemment dans aucun recensement de pression fiscale.

Avec 4,5 millions de logements sociaux en France, dont 3 millions environ ne sont pas situés dans une de ces ignobles “ZUS” dont les technocrates des années 50-70 ont parsemé le pays, il y a largement assez de logements sociaux en France, à condition d’organiser la rotation des occupants de façon plus équitable qu’aujourd’hui, où 50% de ce parc social “qualitatif” est occupé par des gens qui n’ont rien à y faire de par leur revenus. La mise en place d’un bail unique non renouvelable de 6 ans pour les logements sociaux serait de ce point de vue un bon point de départ. Mieux encore, un retour de ces HLM dans le marché privé via une privatisation unifierait le marché du logement, mais j’admets que politiquement, c’est un Everest difficile à soulever.

Ensuite, après avoir fait sauter ces deux facteurs de bulle, il faudra rénover notre droit des baux locatifs de façon à ce qu’un bailleur puisse expulser un mauvais payeur en moins de trois mois, et obtenir réparation effective des dégradations éventuellement causées par ces locataires souvent peu respectueux de la propriété d’autrui. A cette condition, environ 400 à 500 000 logements, aujourd’hui soustraits volontairement par leurs propriétaires du marché du logement, y reviendraient, soulageant la peine de ceux qui ne trouvent pas de toit décent aujourd’hui. Naturellement, un dégonflement de la bulle des prix permettrait de rétablir la liberté des prix des loyers sans risque politique, permettant aux offreurs de réagir promptement à tout signal de renchérissement du prix du logement, ramenant rapidement celui ci autour d’un équilibre soutenable pour les offreurs comme les demandeurs en cas d’apparition de tensions “frictionnelles” sur les prix dans une ville donnée.

Enfin, la fiscalité du logement, neuf ou ancien, doit être revue, car elle est une des plus élevée d’Europe, et induit nombre d’effets pervers. Notamment, les Droits de Mutation (DMTO) sur les logements anciens, qui viennent d’augmenter pour financer des collectivités locales au bord de la faillite, et représentent, sur une transaction moyenne, 6 mois de salaire moyen, ou deux ans de crédit supplémentaire, devraient être purement et simplement supprimés, dans le cadre d’une réforme fiscale plus large hors du champ de cet article.

A quelle échéance ces mesures pourraient-elles porter leurs fruits ?

On ne peut rattraper 100 années d’erreurs législatives en matière de logement en un an ou deux !

Refondre totalement notre droit du sol pour y réintroduire de la liberté foncière sans que cela n’aboutisse à “un grand n’importe quoi environnemental” suppose qu’une équipe de spécialistes hautement compétente et managée par de vrais professionnels de l’écriture législative se réunisse à temps complet pendant plusieurs mois, concerte les élus locaux et les associations de propriétaires pour faire de la pédagogie de la réforme, car un tel bouleversement ne s’improvise pas. Comptons deux ans. Puis encore 3 pour que cela produise de pleins effets sur la détente des prix fonciers.

Cela nous mène à un dégonflement de la bulle sur les prix du logement en 5 ans. C’est là le problème : c’est la durée d’un mandat, et des mesures politiquement risquées qui ne risquent de produire leurs effets que lorsqu’un successeur sera élu, n’intéressent aucun politicien.

Le gouvernement tarde à mettre en place les mesures de simplification qu'il avait annoncées le 29 août 2014. Le plan de départ répondait-il de toute façon aux nécessités du marché ?

J’ai déjà répondu pour vous à cette question dans un article au mois d’août (Pourquoi il n’y a malheureusement pas de grande amélioration à attendre des ajustements de Valls sur la loi Duflot), et ma réponse était, sans grande surprise, négative. Ce “plan” est une addition de mesurettes sans aucune vision cohérente, et si certaines pouvaient apparaître comme un pas timide dans la bonne direction, d’autres, comme le renforcement de la coercition contre les communes refusant les quotas de logement social “SRU”, sont à l’opposé d’un retour à un marché libre et fonctionnel tel que décrit ci dessus. Pour reprendre une très juste métaphore d’Aurélien Véron, président du Parti Libéral Démocrate, “Le plan Valls revient à agrandir la cour de la prison dans lequel les prisonniers peuvent marcher, mais en augmentant la hauteur des murs : cela ne rend pas le prisonnier plus libre”.

Propos recuellis par Gilles Boutin

Les commentaires de cet article sont à lire ci-après
Articles populaires
Période :
24 heures
7 jours
01.

Livret A : avoir le courage de baisser le taux de l’emprunt perpétuel français ?

02.

A Londres, des militants du mouvement Extinction Rebellion auraient été payés 450 euros par semaine

03.

La famille d’Ophelie Winter a trouvé un moyen de lui parler, Laura Smet de forcer Laeticia Hallyday à négocier, la fiancée de Cyril Lignac de le voir sans ses enfants (à elle); Triple baptême en Arménie (mais sans Kanye) pour les enfants de Kim Kardashian

04.

Comment Carlos Ghosn a été expulsé de la tête de Renault en quelques heures

05.

Elton John peu tendre envers Michaël Jackson : "C'était réellement un malade mental, quelqu'un d'un peu inquiétant à fréquenter".

06.

Brexit : pas si fou, Boris Johnson supprime la quasi-totalité des droits de douane à l’entrée du Royaume-Uni

07.

L'élu RN Julien Odoul crée la polémique en demander à une femme d'ôter son voile au Conseil régional de Bourgogne-Franche-Comté

01.

Brexit : pas si fou, Boris Johnson supprime la quasi-totalité des droits de douane à l’entrée du Royaume-Uni

02.

Les grandes fortunes mondiales accumulent du cash en prévision d’une récession

03.

Taux d’intérêt négatifs : les banques hésitent à faire payer l’épargne courante mais pas pour longtemps...

04.

La famille d’Ophelie Winter a trouvé un moyen de lui parler, Laura Smet de forcer Laeticia Hallyday à négocier, la fiancée de Cyril Lignac de le voir sans ses enfants (à elle); Triple baptême en Arménie (mais sans Kanye) pour les enfants de Kim Kardashian

05.

Terrorisme et dérives communautaristes : ce « pas de vague » qui anéantit au quotidien les discours de rigueur

06.

Comment Carlos Ghosn a été expulsé de la tête de Renault en quelques heures

01.

"Pas en mon nom" : ces raisons pour lesquelles les musulmans français sont plus timides que d’autres dans leur condamnation du terrorisme islamiste

02.

La timidité dans la lutte concrète contre les dérives communautaristes masque-t-elle une peur du "trop nombreux, trop tard" ?

03.

Question à Christophe Castaner : combien y-a-t-il en France de rabbins, de pasteurs et de curés radicalisés ?

04.

Ressusciter LR : mission impossible pour Christian Jacob ?

05.

Terrorisme et dérives communautaristes : ce « pas de vague » qui anéantit au quotidien les discours de rigueur

06.

Voici comment Zemmour est devenu l’homme le plus célèbre de France…

Commentaires (1)
Ecrire un commentaire
Vous devez être abonné pour rédiger un commentaire.
Abonnez-vous
«Vos abonnements garantissent notre indépendance»
Nos articles sont ouverts aux commentaires sur une période de 7 jours.
Face à certains abus et dérives, nous vous rappelons que cet espace a vocation à partager vos avis sur nos contenus et à débattre mais en aucun cas à proférer des propos calomnieux, violents ou injurieux. Nous vous rappelons également que nous modérons ces commentaires et que nous pouvons être amenés à bloquer les comptes qui contreviendraient de façon récurrente à nos conditions d'utilisation.
*Toute validation est définitive, vous ne pourrez pas rééditer votre commentaire.
vangog
- 25/11/2014 - 02:17
Réformer la "réforme Dufflot"...d'urgence!
Les Français devront enfin comprendre que la loi n'est pas jurisprudentielle, comme notre très bête Justice, mais qu'elle peut ( doit?) être réformée, quand elle est mauvaise! Certes, on ne reviendra pas, tout de suite, aux constructions de logements neufs avant-loi Dufflot, mais en abrogerant les très bêtes lois socialistes rapidement, on s'approchera un peu mieux de la guérison...