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Quand la politique du logement tire les loyers à la hausse : ces mesures auxquelles il faudra avoir recours pour casser les blocages du marché de l’immobilier

Publié le 19 novembre 2014
Alors que les loyers dans le privé ont augmenté en moyenne de 1,5% sur un an, plutôt que de les encadrer, le gouvernement devrait construire davantage et inciter les promoteurs et les particuliers à investir dans l'immobilier. Un objectif qui pourrait être atteint, entre autres, grâce à une fiscalité plus clémente.
Patrice de Moncan est économiste et historien de la ville. Il est titulaire d'un Doctorat d’économie et d'une licence d’Histoire.Auteur d’une trentaine d’ouvrages dont Le Paris d’Haussmann, Les passages couverts de Paris, Villes utopiques et villes...
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Patrice de Moncan est économiste et historien de la ville. Il est titulaire d'un Doctorat d’économie et d'une licence d’Histoire.Auteur d’une trentaine d’ouvrages dont Le Paris d’Haussmann, Les passages couverts de Paris, Villes utopiques et villes...
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Alors que les loyers dans le privé ont augmenté en moyenne de 1,5% sur un an, plutôt que de les encadrer, le gouvernement devrait construire davantage et inciter les promoteurs et les particuliers à investir dans l'immobilier. Un objectif qui pourrait être atteint, entre autres, grâce à une fiscalité plus clémente.

Atlantico : D'après le baromètre de l'observatoire Clameur, les loyers dans le privé ont augmenté en moyenne de 1,5% sur un an, et de 3,1% à Paris. En quoi cette hausse participe-t-elle de la crise du logement qui sévit depuis plusieurs années en France ?

Patrice de Moncan : Cela dépend de ce qu'on entend par crise du logement. On ne peut pas considérer qu'il y ait une crise des prix, en revanche, il y a bien une crise de production. On ne produit pas suffisamment de logements et moins il y a de produits, plus les prix vont s'envoler. Nous sommes dans une crise économique, les loyers devraient donc baisser mais en raison d'un problème de rareté, cela ne se produit pas. La crise de production de logement créée de la rareté et la crise économique temporise l'augmentation des loyers. Dans les années 1980, les loyers augmentaient beaucoup plus qu'actuellement. En clair, si nous ne traversions pas une crise économique, si les gens ne manquaient pas d'argent, les loyers augmenteraient beaucoup plus. 

Quelle est la part de responsabilité de la loi Duflot sur l'encadrement des loyers dans la situation actuelle ?

Historiquement, toutes les mesures permettant l'encadrement ou le blocage des loyers, ont été catastrophiques d'un point de vue économique. Entre 1918 et 1945, les loyers n'ont cessé d'être bloqués par différents dispositifs similaires à la loi Duflot. Entre 1914 et 1918, il était tout à fait normal de bloquer l'augmentation des loyers et les familles des soldats au front étaient même autorisées à ne pas payer de loyers. En 1918, quand les propriétaires ont demandé qui allait payer les quatre ans de loyers en question, les gouvernements ont bloqué ces derniers pour ne pas créer de crise grave. Aujourd'hui, on bloque les loyers par démagogie alors que l'on ferait mieux de construire davantage de logements sociaux pour avoir des loyers relativement corrects. Et l'encadrement des loyers rend encore plus frileux les propriétaires qui risquent de ne pas mettre leur bien en location. Il faudrait que les gouvernements reconnaissent qu'être propriétaire d'appartements peut être un métier. Cela aiderait les gouvernements qui ne parviennent pas à construire suffisamment. Pour produire les quantités nécessaires, il faudrait inciter les petits propriétaires à construire et à acheter des biens. Mais la loi Duflot prévoit d'un côté de défiscaliser les investissements mais bloque les loyers d'un autre côté. Il y a un manque de logique et de suivi invraisemblable. Les gouvernements, qu'ils soient de gauche ou de droite, feraient mieux de construire davantage. On utilise l'immobilier comme vache à lait fiscale simplement parce qu'il est facile de le contrôler.

Quelles sont les mesures qui permettraient de rééquilibrer l'offre par rapport à la demande, et ainsi de faire baisser mécaniquement les prix de l'immobilier et le niveau des loyers ?

La chose évidente à faire est de construire en raison du déficit de logement récurrent depuis 30 ou 40 ans. Il serait aujourd'hui nécessaire de construire plus de 300 000 logements par an et nous en sommes loin.

Les pouvoirs publics démotivent complètement les gens, et ne parvient pas à créer une confiance dans la construction. Depuis le 19e siècle, on nous dit que quand le bâtiment va, tout va, or, on ferait mieux de relancer la construction sérieusement avec des décisions incitatives à la construction. Nous sommes en crise mais l'épargne en France est considérable et il serait malin de l'attirer vers quelque chose de productif.

Si les attributions de logements sociaux se moralisent de plus en plus mais tant que la production ne sera pas suffisante, les problèmes resteront les mêmes. A Strasbourg par exemple,  28% des habitants vivent dans un logement social. C'est un record et les loyers ne flambent pas pour autant. On voit donc que les municipalités qui veulent le faire y parviennent. Les collectivités locales, les départements ont pour la plupart les moyens de mettre ces changements en œuvre.

Il y a à Paris et dans toutes les villes de France, des réserves foncières, notamment de la SNCF et des entrepôts de la RATP en Région parisienne. Il serait possible d'entamer des négociations. Il y a trente de cela j'avais écrit sur la Sernam dans le quartier des Batignolles à Paris. Jacques Chriac qui était à l'époque à la tête de la Mairie de Paris, ne s'entendait pas avec Michel Rocard qui était Premier ministre pour faire du logement social sur la Sernam. Il a fallu attendre 30 ans pour arriver à construire sur ces voies ferrées qui ne servaient plus à rien, et il en existe encore bien d'autres à Paris et dans beaucoup d'autres villes. Il y a un problème de volonté de la part des municipalités concernées de bien vouloir prendre les décisions pour créer du logement social et pour inciter les promoteurs privés à construire.

Un allègement fiscal, voire une incitation fiscale plus énergique pourrait vraiment faciliter la chose. Avec les incitations fiscales mise en place par Cécile Duflot, ancienne ministre du Logement,  des villes entières ont vendu des biens défiscalisés et n'arrivent plus à les louer. On pourrait inciter les gens à acheter et pas que du neuf. 

Il faut inciter les gens à devenir propriétaires car un propriétaire a une fonction réelle dans la société. Car 55% de la ville de Paris est détenue par des petits épargnants et on les fiscalise "plein pot". On re-fiscalise les résidences secondaires alors que des villages entiers sont désertés ! L'esprit est le suivant : si vous êtes un propriétaire, vous êtes un mauvais citoyen. Vous devez donc être puni. Or, c'est une bêtise, car l'immobilier avec tous les métiers qui gravitent autour est la 1er économie en France. Il y a plus d'emplois que dans l'immobilier. Qui plus est, on ne peut pas délocaliser la construction et pour cette raison on la taxe plein pot mais c'est contre-productif.

La loi d'encadrement des loyers a finalement été rejetée, mais cela signifie-t-il pour autant que les pouvoirs publics ont pris la mesure du problème ? Pourquoi cette incapacité politique à résoudre la crise du logement ?

Beaucoup de discussions se sont déroulées ces derniers temps avec les gouvernements et les organismes professionnels. La profession a cherché à faire des propositions. Mais le problème est que les politiques publiques sont très instables. Depuis les années 1970 aucune mesure efficace n'a été prise.

 

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Commentaires (3)
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jacques brachat
- 19/11/2014 - 15:42
Loyers ; quelques illusions à temperer
Les loyers augmentent,?
peut être à Paris mais dans la "ceinture rouge" beaucoup moins je crois en raison du manque de solvabilité des impétrants . (je connais un cas oû le propriétaire a baissé le loyer pour que le demandeur accède aux normes imposées par l'assureur )
Il parait que "malgré la crise " les loyers ne baissent pas? bizarre bizarre! on se perd en conjectures ;soulevons un coin du mystère;il n'y a pas que la "crise "qui,hélas, détermine le loyer il y a aussi les impôts fonciers;l'IRPP et les frais d'entretien qui"malgré la crise" ne baissent pas.( et signalons pour mémoire certaines dispositions de la loi "ALUR" qui mettent (nonobstant les decrets d'application) de nouvelles charges sur le propriétaire aprés ,déja ,des "mauvais coups" Villepin et Boutin qui seraient trop longs à préciser)
Par contre;proposer que pour satisfaire la demande de logement il faut en construire voila une trés bonne idée à laquelle personne n'avait pensé
ggg
- 19/11/2014 - 15:29
Licenciements, expulsions, même combat !
Un autre blocage évident est la protection exorbitante que la loi accorde aux mauvais payeurs. Combien de locataires indélicats jouent sciemment le jeu et s'abrite derrière la lourdeur de la justice et l'interdiction des expulsions en hiver pour ne pas payer ? Revenons à une règle simple : 30 jours ou la porte, qu'il neige ou qu'il vente, et vous verrez d'un seul coup le problème disparaître... et les investisseurs, rassurés sur la stabilité de leurs flux de revenus, sortir leurs chéquiers. C'est le même mécanisme que sur le marché de l'emploi : on ne crée pas de postes si on ne peut pas s'en défaire à coût raisonnable. Mais comment faire comprendre ceci à une classe politique, tous bords confondus, pour laquelle la liberté individuelle est une hérésie ?
Pourquoi-pas31
- 19/11/2014 - 13:08
Strasbourg, un exemple ?
Le record de logement sociaux à Strasbourg, c'est formidable. 28 % de logements sociaux : un record qui en génère d'autres. Record de la délinquance, record des voitures incendiées, et d'autres passés sous silence. La ville embellit de jour en jour ! le marché de Noël devient le marché d'hiver; c'est le progrès.