En direct
Best of
Best of du 7 au 13 décembre
En direct
Flash-actu
Articles populaires
Période :
24 heures
7 jours
01.

Combien d’heures de marche pour brûler les calories d’une pizza ? Un nouvel étiquetage alimentaire semble faire ses preuves

02.

Retraites : les enseignants parviennent à obtenir une loi de programmation immédiate à 10 milliards d’euros

03.

Dimanche noir pour le métro parisien : le trafic sera totalement interrompu le 15 décembre sur quatorze lignes de métro

04.

Petite liste de ces réformes qui mériteraient beaucoup plus le titre de "mère de toutes les réformes" que celle des retraites

05.

Ecoutons ce que dit Mélenchon : si Jeremy Corbyn a perdu, c’est de la faute des Juifs…

06.

L’onde de choc : les gauches radicales françaises et américaines face à l’effondrement Corbyn

07.

Face à l’Iran ce qui manque à l’Amérique n’est pas la capacité militaire mais la crédibilité

01.

Une grande majorité de l’opinion croit encore que la France est riche et puissante, alors qu‘elle est complètement fauchée !

02.

Ne parlez pas hébreu dans le métro ! En tout cas, pas à la station Château d'Eau : ça peut être dangereux.

03.

Combien d’heures de marche pour brûler les calories d’une pizza ? Un nouvel étiquetage alimentaire semble faire ses preuves

04.

Retraites : les vraies raisons pour lesquelles les chefs syndicaux ne peuvent pas adhérer au projet de réforme en dépit de toutes les garanties apportées et l’oubli très politique des fonds de capitalisation

05.

Une démocratie digne de ce nom peut-elle vraiment fermer les yeux sur les "petits" oublis de Jean-Paul Delevoye ?

06.

Entrepreneurs : Tous en grève !! Petite leçon de chose aux Français qui soutiennent le mouvement

01.

Une grande majorité de l’opinion croit encore que la France est riche et puissante, alors qu‘elle est complètement fauchée !

02.

Retraites : cette spirale infernale qui risque de plomber aussi bien le gouvernement que les syndicats

03.

Grèves : où va le conflit ? Les clés pour se laisser aller à faire de petites prédictions

04.

Retraites : mais au fait, à quoi ressemblera la France de 2040 ?

05.

Il est possible de sortir de l’affrontement stérile entre "élitisme" et "populisme". La preuve par Boris Johnson

06.

Retraites : les bénéfices économiques de la réforme auront de la peine à compenser son lourd coût politique de long terme

ça vient d'être publié
décryptage > Culture
Atlantico Litterati

"Si je t'oublie" de Morgan Sportès : le captif amoureux

il y a 1 heure 59 min
décryptage > France
Wiki Agri

Le Sénat se penche (enfin) sur le suicide des agriculteurs

il y a 2 heures 55 min
décryptage > International
Bras de fer

Face à l’Iran ce qui manque à l’Amérique n’est pas la capacité militaire mais la crédibilité

il y a 3 heures 45 min
décryptage > Culture
N’oublie pas leurs petits souliers

Petit (riche) papa Noël : mais au fait, que rapportent les tubes de Noël chaque année à leurs auteurs ?

il y a 4 heures 24 min
décryptage > Europe
"Get Brexit Done"

4 ans pour une révolution : comment Boris Johnson a transformé radicalement le Royaume-Uni

il y a 5 heures 39 min
décryptage > Culture
Atlanti Culture

"Le Jeune homme à la Mule" : quand Michel Orcel chausse la lorgnette de Stendhal…

il y a 15 heures 39 min
décryptage > Culture
Atlanti Culture

"Raymonda" de Rudolf Noureev d'après Marius Petipa : la perfection classique pendant trois heures d’horloge… Et on en redemanderait…

il y a 15 heures 59 min
pépite vidéo > Religion
Huit mois après
Chantier de Notre-Dame de Paris : France 2 dévoile des images de l'intérieur de la cathédrale
il y a 17 heures 46 min
pépites > France
Fortes perturbations
Dimanche noir pour le métro parisien : le trafic sera totalement interrompu le 15 décembre sur quatorze lignes de métro
il y a 21 heures 33 min
light > France
Mauvaise camaraderie ?
Miss France 2020 : les ultimes heures de la compétition avant le sacre auraient été marquées par des tensions entre les candidates
il y a 22 heures 48 min
décryptage > Politique
Et maintenant le "Jewxit" !

Ecoutons ce que dit Mélenchon : si Jeremy Corbyn a perdu, c’est de la faute des Juifs…

il y a 2 heures 30 min
décryptage > Economie
Sommet

Sous les BRICS, la Chine

il y a 3 heures 21 min
rendez-vous > Environnement
Atlantico Green
Dérèglement climatique : ce que les modifications de nos régimes et de nos modes de production alimentaires peuvent changer pour la planète. Ou pas
il y a 4 heures 10 min
décryptage > Politique
Discours de l’anti-méthode

L’onde de choc : les gauches radicales françaises et américaines face à l’effondrement Corbyn

il y a 5 heures 18 min
décryptage > France
Usual Suspects

Petite liste de ces réformes qui mériteraient beaucoup plus le titre de "mère de toutes les réformes" que celle des retraites

il y a 5 heures 59 min
décryptage > Culture
Atlanti Culture

"Le roman des Goscinny, naissance d'un gaulois" de Catel Muller : un parcours tendre et souriant aux sources de l'inspiration du père d'Astérix et Obélix

il y a 15 heures 48 min
pépites > Défense
Solidarité et soutien envers nos soldats
Emmanuel Macron sera avec les militaires français en Côte d’Ivoire pour les fêtes de fin d’année
il y a 17 heures 14 min
light > France
"Nipple Gate"
Miss France 2020 : aucune caméra ne permettra de voir les coulisses afin d’éviter un incident en direct
il y a 18 heures 43 min
pépites > Politique
Confiance
Edouard Philippe considère que la "bonne foi" de Jean-Paul Delevoye est "totale"
il y a 22 heures 8 min
pépite vidéo > Sport
Valeurs du sport bafouées
Roxana Maracineanu, ministre des Sports, a été huée et menacée par des supporters lors d'un match du Red Star
il y a 1 jour 11 min
© Flickr
Croissance molle et creusement des inégalités : comment l'immobilier est devenu la plaie de l’économie (et comment Thomas Piketty est passé à côté de ses propres données)
© Flickr
Croissance molle et creusement des inégalités : comment l'immobilier est devenu la plaie de l’économie (et comment Thomas Piketty est passé à côté de ses propres données)
Secteur stratégique

Croissance molle et creusement des inégalités : comment l'immobilier est devenu la plaie de l’économie (et comment Thomas Piketty est passé à côté de ses propres données)

Publié le 29 août 2014
Le président de la République a fait du logement sa priorité numéro 1. Manuel Valls présentera donc cette semaine un nouveau plan logement censé venir corriger les effets pervers des mesures prises depuis le début du quinquennat, notamment avec la loi Alur de Cécile Duflot.
Jean-Luc Gaffard est économiste au sein de l'Observatoire français des conjonctures économiques (OFCE).Professeur à l'Université de Nice - Sophia Antipolis, il est membre Senior de l'Institut Universitaire de France.
Suivre
Vous devez être abonné pour suivre un auteur.
Abonnez-vous
«Vos abonnements garantissent notre indépendance»
Étienne Wasmer est économiste et professeur. Il est spécialisé dans l'économie du travail, la théorie de la prospection d'emploi, les discriminations et le capital humain. Il enseigne la microéconomie et l'économie du travail à Sciences Po. 
Suivre
Vous devez être abonné pour suivre un auteur.
Abonnez-vous
«Vos abonnements garantissent notre indépendance»
Jean-Luc Gaffard
Suivre
Vous devez être abonné pour suivre un auteur.
Abonnez-vous
«Vos abonnements garantissent notre indépendance»
Jean-Luc Gaffard est économiste au sein de l'Observatoire français des conjonctures économiques (OFCE).Professeur à l'Université de Nice - Sophia Antipolis, il est membre Senior de l'Institut Universitaire de France.
Voir la bio
Etienne Wasmer
Suivre
Vous devez être abonné pour suivre un auteur.
Abonnez-vous
«Vos abonnements garantissent notre indépendance»
Étienne Wasmer est économiste et professeur. Il est spécialisé dans l'économie du travail, la théorie de la prospection d'emploi, les discriminations et le capital humain. Il enseigne la microéconomie et l'économie du travail à Sciences Po. 
Voir la bio
Ajouter au classeur
Vous devez être abonné pour ajouter un article à votre classeur.
Abonnez-vous
«Vos abonnements garantissent notre indépendance»
Lecture Zen
Vous devez être abonné pour voir un article en lecture zen.
Abonnez-vous
«Vos abonnements garantissent notre indépendance»
Le président de la République a fait du logement sa priorité numéro 1. Manuel Valls présentera donc cette semaine un nouveau plan logement censé venir corriger les effets pervers des mesures prises depuis le début du quinquennat, notamment avec la loi Alur de Cécile Duflot.

Atlantico : Manuel Valls présentera cette semaine un nouveau plan logement censé venir corriger les effets pervers des mesures prises depuis l'arrivée de François Hollande à l'Elysée. Selon des propos rapportés par le Canard Enchaîné, le Premier ministre accuserait la loi Alur d'avoir joué un grand rôle dans l'aggravation de la situation économique. Quelle place l'immobilier a-t-il pris dans l’économie ?

Jean-Luc Gaffard : Deux problèmes : l'insuffisance de la construction de logements au regard de la demande,  particulièrement dans les grandes agglomérations ; la hausse actuellement stoppée mais de manière inégale, des prix des logements.

Etienne Wasmer : L'immobilier est un secteur important en taille et donc qui entraine le reste de l'économie directement ; par ailleurs, s'il fonctionne correctement, cela  favorise la mobilité géographique et renforce donc l'économie. Il est donc essentiel.

Quelle part de responsabilité, l'immobilier porte-t-il dans les crises économiques modernes dans les pays développés ?

Jean-Luc Gaffard : La bulle spéculative dans l'immobilier aux Etats-Unis a déclenché la crise financière qui s'est étendue à l'ensemble des pays développés.

Dans ce pays, l'excédent d'épargne (y compris celle venue de Chine et placée dans les banques américaines) a alimenté des achats d'actifs immobiliers avec pour conséquence d'en faire monter les prix. Les banques ont été encouragées à prêter aux ménages moins riches ou même pauvres en imaginant pouvoir se payer sur la valeur des actifs en cas de non solvabilité des ménages. Mais cette valeur s'est vite effondrée, mettant les banques, peu prudentes, en difficulté. Les Etats ont du intervenir avec pour effet une hausse des dettes publiques

Etienne Wasmer : Le fait de vendre à des ménages peu solvables aux Etats-Unis suivi du saucissonnage des créances immobilières à des banques a engendré le début de la crise de 2007 par insolvabilité des ménages et crise de confiance dans ces créances. Le retournement de l'immobilier en Espagne a créé une grave crise de confiance envers les banques et pénalise durablement les jeunes générations surendettées. L'immobilier a donc bien déclenché la crise et la perpétue !

Comment l'immobilier est-il devenu un élément aussi central dans l'économie mondiale ?

Jean-Luc Gaffard : L'excès d'épargne et son corollaire la spéculation immobilière ont rendu l'économie mondiale sensible à l'évolution du secteur immobilier.

Etienne Wasmer : Il l'a toujours été, il faut relire la Curée d'Emile Zola qui avait tout compris des ressorts humain pour comprendre que c'est le secteur où les enjeux financiers, sociaux, politiques et économiques s'entrecroisent le plus. Qui plus est, l'abondance de liquidité, les faibles taux d'intérêt et l'émergence d'une classe moyenne mondiale qui accède légitimement à la propriété font que les mouvements des prix de l'immobilier sont larges et touchent plus de monde, ce qui se répercute ensuite sur les autres variables économiques : lorsque le logement est cher, les entreprises doivent payer plus pour pouvoir attirer dans les grandes villes, ce qui freine la compétitivité et l'emploi.

Dans son livre Le Capital au XXIème siècle, Thomas Piketty a compilé des données afin de démontrer l'effet de creusement des inégalités entre ceux qui détiennent du capital financier, et qui peuvent jouir de leurs rendements, et ceux qui ne peuvent compter que sur leur force de travail, c'est à dire sur leurs revenus. Cependant, selon un économiste du MIT les données compilées par Piketty permettent d'aller bien loin. Il note en effet que la part de l'immobilier dans le capital est devenue prépondérante.  Ainsi le patrimoine et les revenus immobiliers seraient les principaux responsables du creusement des inégalités. Comment l'expliquer ?

Jean-Luc Gaffard : Pour Piketty, un taux de croissance redevenu faible (affaiblissement des gains de productivité) est directement à l'origine du creusement des inégalités suivant un mécanisme néanmoins mal identifié. Ce creusement peut avoir un caractère cumulatif par le canal de l'héritage. Il est directement responsable de la constitution de bulles spéculatives dans le secteur immobilier (donc du poids croissant du capital immobilier au détriment du capital productif).

Etienne Wasmer : En effet. Mes coauteurs à Sciences Po et moi avions montré cela dès la sortie de l'ouvrage de Thomas Piketty. Nous avons démontré que toute la hausse du rapport capital sur revenu en France et dans d'autres pays est due à la hausse du capital immobilier. Ce capital a augmenté parce que les prix d'acquisition ont flambé relativement au revenu. C'est là que je diverge avec Thomas Piketty. La hausse des prix de l'immobilier ne génère pas une dynamique divergente des patrimoines : ceux qui vendent leur bien doivent en racheter un autre...  à un prix qui a flambé. Personne ne gagne s'il rachète.

 Cela ne veut pas dire pour autant que l'immobilier ne génère pas d'autres formes d'inégalités, plus subtiles à comprendre, générationnelle notamment, les jeunes étant les grands perdants. Mais il faut garder raison: la hausse des loyers a été nettement plus limitée, il suffit donc de rester locataire. Dans la campagne présidentielle de 2007, le slogan d'une France de propriétaires n'est plus de mise. Je ne crois pas que les économistes recommandent d'acheter à tout prix.

En quoi la progression contrastée de la valorisation du patrimoine immobilier a-t-elle aggravé les inégalités régionales ? Peut-on à cet égard parler d'une double peine (un couple qui aurait acheté un appartement à Paris il y a 50 ans versus un couple qui aurait acheté une maison dans une zone aujourd'hui désindustrialisée ? 

Jean-Luc Gaffard : Bien sûr, la situation n'est pas uniforme. Les hausses de l'immobilier concernent des produits et des secteurs géographiques spécifiques. C'est à la fois une conséquence et une cause des inégalités. Ce qui se passe dans le secteur immobilier induit un mécanisme cumulatif du fait de l'hétérogénéité des situations individuelles et des comportements

Etienne Wasmer : En fait, il me semble que c'est l'inverse : des logements chers dans les grandes villes où les revenus sont aussi plus élevés diminuent les écarts de revenu réel avec le reste du pays. En revanche en effet, les politiques de soutien à l'acquisition pour des ménages modestes dans des zones fragiles économiquement est une aberration :  on incite des gens à mettre leurs oeufs dans le même panier, et celui-ci se perce quand les grandes usines du secteur ferment.

Plusieurs théories économiques soutiennent que le marché de l'immobilier peut contribuer à la relance économique, notamment grâce aux emplois créés.  Quelles sont les limites à ces théories, notamment dans le contexte actuel ?

Jean-Luc Gaffard : La relance de la construction de logements a classiquement un effet de relance (un effet multiplicateur). C'est cependant un effet limité du fait de la structure même du secteur de la construction et des relations qu'il entretient avec les secteurs en amont (production de matériaux et d'équipements).

Etienne Wasmer : On peut toujours vouloir relancer mais il ne faut pas oublier de rembourser les dettes contractées pour la relance ; tant que les taux auxquels l'Agence France Trésor refinance notre dette sont bas, la question ne se pose pas. Si les taux remontent, les conséquences financières seront dramatiques pour le budget de l'Etat. Donc je ne suis pas un inconditionnel des relances. A cela s'ajoute un argument fort : tant que le foncier est rare, la relance de l'immobilier est inflationniste. C'est pour cela qu'il faut travailler sur l'offre, la libération de foncier, les allègements de cotisations sur les bas salaires, notamment dans le bâtiment.

A quel point l’investissement que génère la construction de nouveaux logements n'est-il pas aussi porteur que l'investissement dans l'économie réelle, c'est à dire les investissements productifs ?

Jean-Luc Gaffard : Il y a bien d'un effet d'entraînement, mais une fois encore il est limité. Ce n'est pas une relance de la construction qui va rétablir la compétitivité perdue de pans entiers de l'industrie française due à une insuffisance récurrente de la R&D et plus généralement de l'investissement dans la plupart des secteurs.

Etienne Wasmer : C'est du même ordre de grandeur au premier ordre. Mais le meilleur investissement reste dans le savoir et l'innovation, car les effets de long-terme sont plus forts.

Selon Charles Calomiris, économiste à l'université de Columbia, il existerait un effet de richesse, établissant que la montée des prix de l'immobilier (loyer comme foncier) encouragerait les ménages à consommer. Quels effets vertueux peut-on vraiment attendre ?

Jean-Luc Gaffard : C'est ce type de raisonnement qui a conduit à la crise des subprimes aux Etats-Unis. Il ignore le mécanisme qui lie excès d'épargne et endettement des pauvres (voir plus haut).

Etienne Wasmer : C'est vrai uniquement dans les pays où la valeur du logement sert à emprunter (on parle de crédit hypothécaire). Ce n'est pas vrai en France, du moins pas de façon importante. Donc le cercle vertueux n'existe pas, ce qui tombe bien, car pour les mêmes raisons, le cercle déflationniste inverse (baisse des prix récessive sur la consommation) ne sera du coup pas très fort non plus.

Une partie du bonus de compétitivité allemande par rapport à l'économie française s'explique en partie par son marché de l'immobilier bas. Selon vous, l'immobilier est-il suffisamment considéré par la sphère politique en France ? 

Jean-Luc Gaffard : Le prix de l'immobilier relativement bas en Allemagne favorise le pouvoir d'achat des ménages. Il n'est pour rien dans la compétitivité allemande due à son mode d'organisation ou de gouvernance industrielle basé sur l'existence de relations stables entre petites et grandes entreprises, entre entreprises et banques, entre managers et salariés. Mode de gouvernance favorable à l'investissement domestique comme à l'investissement extérieur.

Etienne Wasmer : L'Allemagne a ainsi grâce à des loyers et des prix bas un avantage sur notre pays. Heureusement la tendance est en train de s'inverser car les prix et les loyers y remontent. Je pense que le secteur de l'immobilier dans son ensemble est très fort politiquement : les constructeurs, les banques et les administrations sociales plaident très bien leur cause qui sont souvent convergentes, relancer la construction et solvabiliser la demande. Mais, une nouvelle fois, sans politique de l'offre derrière, ce type de politique échoue régulièrement et favorise la hausse des prix. Mais ce constat d'échec commence à être admis et on peut espérer une nouvelle politique mieux adaptée. On verra bien ce qui sortira de la réforme en cours.

 

 

Les commentaires de cet article sont à lire ci-après
Articles populaires
Période :
24 heures
7 jours
01.

Combien d’heures de marche pour brûler les calories d’une pizza ? Un nouvel étiquetage alimentaire semble faire ses preuves

02.

Retraites : les enseignants parviennent à obtenir une loi de programmation immédiate à 10 milliards d’euros

03.

Dimanche noir pour le métro parisien : le trafic sera totalement interrompu le 15 décembre sur quatorze lignes de métro

04.

Petite liste de ces réformes qui mériteraient beaucoup plus le titre de "mère de toutes les réformes" que celle des retraites

05.

Ecoutons ce que dit Mélenchon : si Jeremy Corbyn a perdu, c’est de la faute des Juifs…

06.

L’onde de choc : les gauches radicales françaises et américaines face à l’effondrement Corbyn

07.

Face à l’Iran ce qui manque à l’Amérique n’est pas la capacité militaire mais la crédibilité

01.

Une grande majorité de l’opinion croit encore que la France est riche et puissante, alors qu‘elle est complètement fauchée !

02.

Ne parlez pas hébreu dans le métro ! En tout cas, pas à la station Château d'Eau : ça peut être dangereux.

03.

Combien d’heures de marche pour brûler les calories d’une pizza ? Un nouvel étiquetage alimentaire semble faire ses preuves

04.

Retraites : les vraies raisons pour lesquelles les chefs syndicaux ne peuvent pas adhérer au projet de réforme en dépit de toutes les garanties apportées et l’oubli très politique des fonds de capitalisation

05.

Une démocratie digne de ce nom peut-elle vraiment fermer les yeux sur les "petits" oublis de Jean-Paul Delevoye ?

06.

Entrepreneurs : Tous en grève !! Petite leçon de chose aux Français qui soutiennent le mouvement

01.

Une grande majorité de l’opinion croit encore que la France est riche et puissante, alors qu‘elle est complètement fauchée !

02.

Retraites : cette spirale infernale qui risque de plomber aussi bien le gouvernement que les syndicats

03.

Grèves : où va le conflit ? Les clés pour se laisser aller à faire de petites prédictions

04.

Retraites : mais au fait, à quoi ressemblera la France de 2040 ?

05.

Il est possible de sortir de l’affrontement stérile entre "élitisme" et "populisme". La preuve par Boris Johnson

06.

Retraites : les bénéfices économiques de la réforme auront de la peine à compenser son lourd coût politique de long terme

Commentaires (8)
Ecrire un commentaire
Vous devez être abonné pour rédiger un commentaire.
Abonnez-vous
«Vos abonnements garantissent notre indépendance»
Nos articles sont ouverts aux commentaires sur une période de 7 jours.
Face à certains abus et dérives, nous vous rappelons que cet espace a vocation à partager vos avis sur nos contenus et à débattre mais en aucun cas à proférer des propos calomnieux, violents ou injurieux. Nous vous rappelons également que nous modérons ces commentaires et que nous pouvons être amenés à bloquer les comptes qui contreviendraient de façon récurrente à nos conditions d'utilisation.
*Toute validation est définitive, vous ne pourrez pas rééditer votre commentaire.
MONEO98
- 25/08/2014 - 17:04
@ l'enclume
Duflot c'est la cerise sur le gâteau...ça fait au moins 40ans que gouvernements après gouvernements on décourage les propriétaires et qu'ensuite on leur donne des sucettes pour qu'ils reviennent ,ensuite le gouvernement suivant refait pareil...
ET il y a le problème des sans logis largement importés se renouvelant par vagues....l'autochtone qui attende depuis des années ne comprend plus et t nourrit les électeurs de Madame Lepen.
quand une politique stupide de distribution d'aides que le pays n'a pas produit est effectué par emprunts qui coûtent en intérêts +ou - une année de production du pays ;il est clair que le pays ne peut pas loger ses sans abris sauf ou il y a des logements vacants à la campagne ou des villages abandonnés mais là y a pas de boulot et il n'est pas question d’exiger en retour d'une prestation gratuite surtout que les maires n'en voudraient pas :c'est sans issue
c'est pourquoi nos révolutionnaires de la Gauche caviar et du nouveau fascisme veulent absolument sortir de l'euro pour avoir des marges de manœuvre .Traduisez déclencher des dévaluations à répétition et une inflation à 2 chiffres pour rembourser les dettes avec du papier de monopoly..
michoulacolere
- 25/08/2014 - 16:02
Il faut detricoter la loi DUFLOT
La France vit depuis 1945 sous la diabolisation de trois croquemitaines : l'employeur , l' actionnaire et le propriétaire .. qui sont bien commodes quand on cherche des boucs émissaires.

Qui est conscient des dizaines de milliards d' euros nécessaires pour restaurer le vieil habitat parisien (et d'autres..) , impossible a financer du fait de la police des loyers ?
l'enclume
- 25/08/2014 - 15:46
Toujours aussi nuls !
MONEO98 - 25/08/2014 - 11:48
duflot a une grande part de responsabilité, toutefois, il ne faut pas oublier les Conseils généraux qui ont augmenté en catimini les impôts sur les achats d'appartement ou de maison.