Énièmes hausses de tarifs : les syndics de copropriété continuent de contourner la loi là-dessus comme sur le reste

Atlantico : Concrètement, quels sont les points sur lesquels les syndicats de copropriété continuent d'avoir des pratiques abusives ?

Pierre Olivier : Les frais qui sont imputés à la copropriété ne sont pas toujours justifiés. Certains frais devraient être dans la gestion courante et sont facturés en supplément. Des tenues  d'Assemblées générales après 17h00 ou systématiquement des réunions, etc. En somme, des prestations complémentaires qui ne sont pas justifiées.

Ce que l'on appelle la garantie financière est particulièrement abusif.  Ainsi dès lors que l'on veut faire des travaux, les syndics n'hésitent pas à demander 0,5% ou 1% du montant des travaux au titre de la garantie financière. Et ce alors que l'on est désormais sur des comptes bancaires séparés, il n'y a pas de risques d'évasion ou de faillite du syndic. Les Syndics estimeront qu'il ne s'agit pas d'une pratique abusive car elle est prévue par la loi Hoguet. Néanmoins,ces frais ne sont pas en rapport avec la réalité. Pas de risque de faillite du syndic. On continue à demander des garanties. On compte également dans les pratiques abusives, les frais de recouvrement. Une simple lettre pour un rappel peut coûter entre 40 et 50 euros.  Il n'y aucun lien entre la charge et le coût. Cela est vrai également pour l'état daté, lorsqu'il y a une mutation chez un notaire, il faut renvoyer l'état des dettes du vendeur  pour la copropriété et cela pouvait être facturé 400 à 500 euros. En général c'est un travail qui demande un temps très court car il s'agit d'un automatisme.

Par ailleurs, les factures d'honoraires complémentaires du syndic ne transparaissent pas dans la présentation des comptes. Lorsque le syndic facture un copropriétaire pour un recouvrement, cela n'apparaît pas toujours dans la comptabilité du syndicat. Par exemple, on aura l'impression que le syndic touche 10 000 euros alors qu'il en touchera en réalité 14 000  ou 15 000. Les copropriétaires devraient être au courant, c'est un problème d'information. D'autre part les syndics ne tiennent pas tous leurs obligations en matière de carnet d'entretien. La comptabilité d'engagement est plus ou moins bien respectée selon les cas.

En copropriété, c'est la seule organisation que je connaisse dans laquelle les gens qui contrôlent sont moins compétents que les gens qui doivent être contrôlés. Les pratiques des syndics sont contrôlées par des copropriétaires qui sont des bénévoles et qui ne sont pas toujours compétents. Donc les syndics arrivent à abuser de la naïveté des copropriétaires. Nous faisons beaucoup de contrôles en copropriété avec des examens de vraisemblance et il est rare que tout soit en ordre. Le syndic est un professionnel, ce qu'on appelle "un sachant" et dit "c'est comme ça !". Les copropriétaires qui sont des personnes dévouées et qui veulent bien donner un coup de main, sont complètement dépassés. La loi Alur est compliquée et donne de nouvelles obligations. Le seul moyen de s'en sortir est de mettre en concurrence les syndics pour que les prix baissent.  

Le seul moyen de se prémunir de cela est de mettre en concurrence les syndics. Désormais une règle est définie par la loi Alur et qui doit être applicable de suite : l'ordre du jour doit être défini avec le conseil syndical. A ce moment-là, le conseiller syndical peut demander, et cela est encouragé par la loi Alur, à ce qu'il y ait mise en concurrence. Et cette mise en concurrence permettra une baisse des prix.  Car actuellement les syndics sont très rarement mis en concurrence. Ils parvenaient jusqu'alors à conserver leur contrat en envoyant des convocations aux AG sans en avertir les conseils syndicaux et il était alors trop tard pour demander une mise en concurrence, l'offre étant envoyée avec la convocation.