Le marché immobilier se dégèle un peu, mais l'offre de logements neufs reste toujours bloquée

D'un côté, certaines agences immobilières notent un début de reprise de l'activité au premier trimestre de l'année et attendent une sortie de crise pour la fin de l'année, mais d’un autre côté, le marché du neuf continue d'être bloqué, au point que des promoteurs comme Bouygues réduisent leurs effectifs.

Dans les agences immobilières, le rebond de l'activité est très faible mais sensible, puisque les plus grands réseaux comme Century 21 enregistrent une hausse des demandes de clients de presque 1% au premier trimestre 2024 par rapport à l'activité du quatrième trimestre de 2023. Parmi les facteurs explicatifs, les professionnels comptent sur la baisse des prix qui a tendance à se prolonger, et ce, sans doute jusqu'à la fin de cette année. Le marché immobilier, bloqué depuis près de deux ans à des niveaux de prix très élevés, a vu les vendeurs changer d'attitude depuis trois mois. Ils acceptent des baisses de prix pour dénouer des opérations. C’est le cas pratiquement dans toute la France, où les prix ont reculé en moyenne de 3,2 %. Avec des baisses plus fortes (9 % sur un an) en province, surtout dans trois régions : la Franche-Comté, la Bourgogne et PACA, où les prix restent tendus. À Paris, on est descendu sous la ligne rouge des 10 000 euros le mètre carré.

Le marché s'est aussi réanimé un peu grâce à la baisse des taux d'intérêt qui, à la fin du premier trimestre, se sont repliés à 3,9 % en moyenne. Donc, des prix de vente en légère baisse et des taux d'intérêt plus accessibles ont un peu dégelé la demande. Les professionnels des réseaux pensent que la tendance va s’accélérer après les Jeux olympiques. Les vendeurs vont accepter de vendre en baissant leurs prix et les acheteurs attendent des taux plus bas.

Cela étant, le redressement du marché ne va pas résoudre la crise immobilière qui est principalement liée à un déficit d’offre. En février 2024, derniers chiffres connus, les autorisations de logements diminuent et s’établissent à 30 000 (- 4 % par rapport à janvier). Le nombre de logements autorisés se situe 22 % en dessous de son niveau moyen des douze mois précédant le premier confinement. De mars 2023 à février 2024, 364 800 logements ont été autorisés à la construction, soit 101 900 de moins que lors des douze mois précédents (- 21,8 %) et 21 % de moins qu’au cours des douze mois précédant la crise sanitaire (mars 2019 à février 2020). Alors, en février 2024, 23 000 logements auraient été mis en chantier, soit 3 000 de plus qu'en janvier (+ 15 %). Mais le nombre de logements commencés en février 2024 serait inférieur de 29 % à sa moyenne des douze mois précédant la crise sanitaire. Ces chiffres sont catastrophiques, on aurait besoin de quatre fois plus de logements neufs.

La France est le pays en Europe qui construit le moins de logements neufs et qui, en conséquence, a encore aujourd’hui la proportion de propriétaires la plus faible (50 % en moyenne). Les raisons sont très connues.

La population de propriétaires a tendance à vieillir sans changer de logement, et quand cette population n’occupe plus son logement parce qu’elle s’installe à la retraite dans une résidence secondaire, ils ne revendent pas leur résidence initiale. Ils ne la louent même pas. Ils font du Airbnb ou laissent leur bien vide. La réforme de l’IFI et l’aggravation de la charge fiscale n’ont pas beaucoup changé les comportements, le marché n’est pas devenu plus liquide qu’avant. Le facteur clé dans ce blocage, c’est l’arrêt des autorisations de construire. Les zones constructibles sont de plus en plus rares. Le dispositif qui oblige au "zéro artificialisation des sols" a gelé la plupart des projets professionnels (on voudrait des usines mais on n’a plus le droit de les construire). Les projets de logements sont pour la plupart également arrêtés sous la pression des courants écologistes dans la plupart des municipalités. Sur ce point, ni la baisse de prix, ni le recul des taux d’intérêt ne débloquera une situation figée pour des raisons strictement politiques.