Immobilier parisien, est-il temps de vendre ?

Atlantico : Le marché immobilier parisien, victime collatérale de la crise économique, enregistre plusieurs signes de mollesse. Peut-on dire que les prix vont rentrer ?

Marc Touati : Absolument. Le marché immobilier parisien avait déjà atteint un premier sommet en 2007 avant que les prix ne recommencent à chuter l’année suivante avec la première vague de la crise. Le secteur a ensuite repris quelques couleurs suite à la baisse des taux d’intérêt et nous atteignons aujourd’hui un nouveau paroxysme qui ne pourra pas tenir éternellement. Les prix actuels révèlent un trop grand décalage avec les fondamentaux économiques français et l’on devrait donc logiquement voir la bulle qui s’est formé se dégonfler avec le temps. Dans ce cas il n’existe que deux options :

• Un réajustement dit « favorable » à travers une hausse du PIB, ce qui ne risque pas d’arriver aujourd’hui.
• Un réajustement inverse via une baisse des prix, scénario qui est bien sur le plus probable.

La demande pour l’immobilier existe toujours dans la capitale mais elle est potentielle et non pas effective : dans ce contexte, avec les prix du moment, les investisseurs ne sont tout simplement pas attirés par l’offre. Cela veut dire que la marge de baisse des prix s’approche des 15% pour l’année à venir, et ce n’est d’ailleurs pas fondamentalement négatif.Cela va effectivement permettre de re-solvabiliser la demande et d’améliorer structurellement le marché pour 2014-2015. La bulle a été trop loin et il est important de crever l’abcès pour assainir le secteur, le seul véritable danger étant que cette bulle éclate brutalement au lieu de se dégonfler progressivement. Une hausse soudaine des taux d’intérêts pourrait effectivement mettre à mal le marché, et cela n’irait qu’en s’aggravant si le gouvernement décide d’augmenter la pression fiscale.

Ce phénomène concerne t-il l’ensemble des quartiers ?

Ce qui est clair c’est qu’il reste encore des biens rares dans Paris qui restent extrêmement attractifs. Cela reste cependant réservé en grande partie à des investisseurs étrangers (russes, qataris…) et il faudrait davantage parler d’un micromarché peu connecté au reste du secteur. De manière plus globale, le fait que de plus en plus de Parisiens commencent à quitter la capitale (notamment pour des raisons fiscales) indique clairement que, même dans les beaux quartiers, les habitants sont prêt à vendre même dans des termes légèrement désavantageux. Le risque de baisse des prix est donc plus ou moins généralisé. La douche sera certainement plus froide pour les logements moyen-de-gamme mais les biens plus rares seront aussi affectés.

Peut-on dire en conséquence que la bulle immobilière est increvable, comme certains ont pu l’affirmer ?

Pas du tout. Le phénomène actuel montre bien que nous allons vers un dégonflement, ce qui vient battre en brèche l’idée d’une bulle éternelle. Il ne s’agit pas encore une fois d’un éclatement qui fera que la bulle disparaîtra mais plutôt d’une contraction qui permettra un réajustement logique.

Une amélioration du marché est-elle envisageable ?

Bien sûr. A long terme l’immobilier parisien reste évidemment un bon placement bien que les propriétaires-habitants n’aient pas non plus un intérêt à vendre pour se retrouver locataire dans un contexte peu attractif. Même si un à-coup de 15-20% arrive sur les deux prochaines années les courbes devraient logiquement remonter sur les cinq à dix prochaines années. Il y a donc peu d’inquiétudes à avoir sur cet horizon-là.

Quand redeviendra-t-il attractif d’investir dans l’immobilier ? Où se placer entre temps ?

Pour ceux qui souhaitent devenir propriétaires le jeu en vaut toujours la chandelle, bien que ce ne soit évidemment pas le cas pour les investisseurs, sauf s’ils disposent d’horizons très lointains. Il faut dans ce cas rester sur le liquide ou bien investir de manière judicieuse dans les obligations d’entreprises qui offrent un rendement appréciable et relativement sécurisé. L’autre éternelle option reste de jouer aux montagnes russes sur les marchés boursiers. On peut dire pour conclure que la prudence doit néanmoins rester de mise vu le contexte actuel, et qu’aucun miracle n’arrivera sous peu.