Immobilier : Ce qui vous attend pour la rentrée

Henry Buzy-Cazaux : Les prix se sont en effet assagis sur tout le territoire et ils sont aujourd'hui beaucoup plus accessibles aux ménages candidats à l'acquisition. D'ailleurs, le mouvement de baisse a commencé il y a déjà trois ans dans les villes moyennes ou en zone rurale, pour conduire à des corrections importantes, jusqu'à 25% à certains endroits... dont on parle peu parce que ce ne sont pas des zones à forte attractivité économique ou culturelle. Ailleurs, dans ce qu'il est convenu d'appeler les zones tendues, les baisses ont été plus tardives et elles ont mené à des corrections moindres. Paris et les autres mégalopoles françaises n'ont vraiment connu l'accalmie qu'il y a dix-huit mois, d'abord avec la fin de la hausse, puis depuis un an avec une inflexion dépassant les 5% dans certains quartiers. Il faut mesurer ces progrès à l'aune de ce qui s'était précédemment passé : les prix des logements avaient augmenté partout dans le pays entre 1999 et 2012 selon une courbe ascendante à peine interrompue en 2008 avec la crise des subprimes, avec des années de progression à deux chiffres. Qu'en sera-t-il à partir de la rentrée ? On entend que les prix auraient atteint leur minimum et qu'ils auraient même déjà repris des couleurs, notamment dans la capitale, depuis quelques semaines. Ce mouvement a pu concerner certains biens, pour lesquels les prix de mise en marché anticipaient des baisses trop fortes, mais rien ne conduit aujourd'hui à une remontée des prix... bien au contraire. Il y encore un potentiel de baisse et il faut le dire, en particulier aux propriétaires vendeurs. Il faut aussi leur rappeler que s'ils détiennent leur bien depuis dix ans, ils ont engrangé une plus value de l'ordre de 150%... qui rend indolore un effort de 3 ou 5% sur le prix de revente. Quels sont les facteurs qui conditionnent les valeurs immobilières ? D'abord le niveau du chômage. Le moins qu'on puisse dire est que les résultats du pays sont mauvais et ils ont largement constitué le fond de l'actualité de l'été. Entre ceux qui, tenus éloignés de l'emploi, sont tenu éloignés de l'achat, et ceux qui craignent pour leur emploi à court et moyen termes, la situation est de nature à déprimer les marchés. Par ailleurs, la remontée, même légère pour l'instant, des taux de crédit va peser sur les prix. En fait, les accédants à la propriété vont faire en quelque sorte un jeu à somme nulle: ils vont vouloir obtenir des vendeurs que la hausse du coût de l'endettement soit compensée par une nouvelle correction sur les prix. Enfin, il n'y a aucune chance que des aides publiques viennent contrarier la baisse en resolvabilisant artificiellement les ménages: les finances publiques ne le permettent pas et on sait désormais qu'il ne faut surtout pas donner des aides que le prix risque de neutraliser en augmentant. Ces trois grands facteurs vont encore jouer sur les prix dans le sens de la baisse. Selon l'ambiance économique générale, ils pèseront sur les prix au point d'inciter les cédants et les agents immobiliers à afficher d'entrée des valeurs moindres, ou il faudra aux acquéreurs prendre la main par la négociation. Je plaide d'ailleurs pour que les acheteurs soient plus audacieux. Trop d'entre eux se laissent dissuader par certains messages relatifs à la hausse, ou par les prix affichés. Ils ne sont pas nécessairement placés dans le marché, surtout lorsqu'il n'y a pas d'intermédiaire ayant fait entendre raison au cédant. En outre, la rentrée est le moment d'acquitter le solde de l'impôt sur le revenu et elle crée un sentiment d'appauvrissement chez les contribuables qui les incite à obtenir des réfactions sur les prix ! Dans le détail des territoires, il est certain que ceux qui sont plus exposés, plus prisés, résisteront mieux. La disparité des baisses enregistrées dans le passé récent va se constater à l'identique dans l'avenir proche. En revanche, il est peu probable que les rares marchés qui étaient orientés à la hausse -tel Bordeaux- puissent désormais échapper à une érosion.

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