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Pourquoi le boom de la construction en Île-de-France ne suffira pas à réduire durablement les tensions sur le marché immobilier

Selon les chiffres de la Direction régionale et interdépartementale de l’Equipement et de l’Aménagement (Driea) d’Ile-de-France, les autorisations délivrées au troisième trimestre 2015 montrent une forte hausse par rapport aux années précédentes. Si la tendance s'avérait durable, les zones tendues comme Paris pourraient voir leurs prix diminuer.

Zone (dé)tendues

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Pourquoi le boom de la construction en Île-de-France ne suffira pas à réduire durablement les tensions sur le marché immobilier

Atlantico : Comment peut-on expliquer cette hausse, est-elle plutôt conjoncturelle ou est-il permis d'imaginer qu'elle sera durable ?

Pierre Madec : Ces évolutions sont certes encourageantes mais doivent être mises en perspective. En effet, l’année 2014 a marqué un coup d’arrêt important dans la montée en puissance du nombre de mises en chantier entamée depuis 2009. De fait, le retour à un niveau de mises en chantier proche de celui observé en 2012-2013, c’est-à-dire supérieur à 60 000 logements annuels, fait apparaître des taux de croissance du nombre de mises en chantier élevés. S’il est vrai que le niveau des mises en chantier semble approcher son plus haut historique, il est encore trop tôt pour conclure à une reprise durable.

En ce qui concerne les permis, là encore, on se doit d’être prudent. Si le nombre de logements autorisés a augmenté de manière significative depuis 2014, il faut attendre de voir quelle part de ces permis se traduira par des mises en chantier réelles. En 2010 et 2011, le nombre de logements autorisés avaient fortement augmenté mais ces permis ne se sont pas traduits, 5 ans plus tard, par un accroissement aussi important des mises en chantier.

Quelles dynamiques peut-on observer entre Paris intra-muros, la petite et la grande couronne ?

Quelle que soit la zone considérée, les signaux sont positifs puisque le nombre de logements autorisés et commencés a cru en 2015. Il faut malgré tout une fois encore relativiser compte tenu du niveau de la construction en Île-de-France. Certes, le nombre de logements commencés à Paris a fortement augmenté mais sur une base de construction relativement faible (environ 6 000 logements mis en chantier par an). Les variations sont donc importantes en pourcentage mais presque anecdotiques en termes de niveau. En petite couronne, les évolutions sont plus intéressantes. Avec environ 30 000 logements mis en chantier en 2015, l’augmentation de 24% par rapport à 2014 représente un delta de construction de l’ordre de 7500 logements supplémentaires. Cela reste anecdotique à l’échelle de l’ensemble du parc de logement en petite couronne (2 000 000 de logements) mais ces évolutions sont tout de même un signe encourageant quant à la reprise du marché de construction francilien, marché fortement générateur d’emploi.

Il ne faut pas oublier que contrairement à Paris, où la construction neuve est de fait résiduelle compte tenu de l’extrême densité de population (supérieur à 40 000 habitants au km²), la première couronne parisienne continue de constituer un potentiel de construction important.

Cette hausse aura-t-elle une répercussion sur les prix ? Ces évolutions concerneront-elles toutes les catégories de logement ou les territoires en Île-de-France de la même manière ?

Une fois encore, les évolutions observées à la fin de l’année 2015 se doivent d’être confirmées dans la durée. Au niveau national, les permis et mises en chantier ont fortement augmenté en milieu d’année 2015 avant de s’éroder de nouveau en fin d’année. De plus, une fois encore, le faible nombre de logement construits annuellement ne peut impacter à lui seul les prix immobiliers à court terme. Il est par contre évident que le développement d’une offre de logements abordables abondante serait à même de réduire à terme les tensions présentes sur le marché immobilier francilien et particulièrement parisien en réorientant  une partie de la demande vers les zones moins sujettes aux tensions. 

 
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Pierre Madec

Pierre Madec est économiste au département analyse et prévision à l'OFCE.

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