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Les deux précautions à prendre au moment d'investir dans l’immobilier

Publié le 14 novembre 2013
Les tendances immobilières sont paradoxales... Voici deux moyens de ne pas vous laisser déborder.
Diplômée en économie internationale et géopolitique, Claire Diaz est rédactrice àProtection & Rendements chez lesPublication Agora.
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Les tendances immobilières sont paradoxales... Voici deux moyens de ne pas vous laisser déborder.

Si quelqu’un aujourd’hui vous affirme qu’il sait exactement où va le marché de l’immobilier... méfiez-vous ! Selon le Crédit Foncier, nous devrions voir cette année un recul de 9% du nombre de transactions dans l’ancien. Comme publié dans Le Figaro, la banque prévoit même “une nouvelle décote des prix, même légère, sur les marchés caractérisés par une pénurie d’offre tels que Paris et les centres des grandes métropoles régionales”.

En voilà une bizarrerie : l’offre baisse et les prix aussi !

Parallèlement, dans Les Echos, Michel Mouillart, professeur à l’Université Paris Ouest, déclarait : “Le marché de l’ancien est en train de repartir même si l’on est loin d’avoir retrouvé les niveaux d’activité de 2011. Le creux de la récession du marché est derrière nous“.

C’est "la vérité, si je mens !"

En fait, personne ne peut vous affirmer qu’il connaît la tendance de ce marché. Pourquoi ? Parce que l’immobilier est connecté à l’économie de notre pays dans son ensemble. La pierre est sensible aux variations des marchés, à l’humeur des investisseurs, à la croissance, à la solidité des banques, des assurances, aux dettes et aux déficits des pays… et pour chacun de ces facteurs, l’incertitude est de mise.

De plus, le prix de l’immobilier dépend du lieu ! Il n’y a pas un marché immobilier mais plusieurs. La situation n’est pas la même à Paris qu’à Aix en Provence, qu’à Quimper ou à Lille, de même que les statistiques de l’emploi de ces villes.

Face aux incertitudes, agissez !

  • Jetez un oeil à votre prêt ! Vous n’avez pas pu passer à côté de l’énorme pavé dans la mare lancé la semaine dernière par les Expertiseurs du Crédit. “50% des crédits immobilier recèlent une erreur de formalisme” expliquait le cabinet privé qui se penche sur les contrats de prêt immobilier pour détecter des erreurs de calcul de taux ou des vices de forme.

Conditions particulières, délais d’acceptation non respectés, omissions sur les conditions générales obligatoires, les erreurs ne manquent pas. Pire, certains dossiers contiendraient des erreurs sur le calcul du taux effectif global ou sur celui de l’assurance…

Si votre dossier comporte des erreurs de ce type, vous êtes en droit de demander d’importantes réparations.

“En guise de sanction, la loi prévoit en effet que le taux légal en vigueur au moment de la signature du prêt se substitue au taux d’intérêt initialement négocié avec le banquier. Or, depuis 2010, ce taux légal est inférieur à 1%. Il était de 0,65% en 2010, 0,38% en 2011, avant de remonter à 0,71% en 2012 et record: il s’établit à 0,04% cette année. Mais, avant 2010, le taux légal étant proche des taux d’intérêt (3,79% en 2009 par exemple), les clients n’avaient donc que peu d’avantages à faire reconnaître les erreurs” explique Le Figaro. Si votre prêt date d’avant 2009, vous auriez donc peut-être intérêt à le rééxaminer !

Selon les calculs du cabinet les Expertiseurs du Crédit, dans le cas où une erreur est détectée sur un prêt immobilier de 100 000 euros sur 18 ans au taux de 4% souscrit en 2010, il est possible d’exiger de la banque l’application du taux légal de 2010, soit 0,65%. Le surplus d’intérêt payé depuis 2010 devra alors être remboursé et les mensualités du crédit réajustées. Pour l’emprunteur, cela représente un gain de plus de 34 000 euros au total !

  • Attention à la taxation des plus-values. Epargner, investir, se construire un patrimoine semblent de plus en plus contrarier l’Etat qui se verrait bien récupérer un peu plus d’argent dans les poches des contribuables pour payer ses propres factures…

Ainsi la Commission des finances de l’Assemblée nationale a adopté il y a quelques jours un amendement au projet de loi de finances visant à alourdir la fiscalité des plus-values de cessions immobilières. Et cela pourrait bien n’être que le début. Après l’assurance-vie, il faudra donc faire très attention de ne pas vous faire capter votre plus-value immobilière !

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lsga
- 14/11/2013 - 14:44
Je sais exactement où va le marché immobilier
http://fr.wikipedia.org/wiki/Tunnel_de_Friggit
MarieCt
- 14/11/2013 - 10:30
Bof
- les contrats des crédits qui ont un souci de forme sont des anciens contrats. Rien à voir avec un prochain investissement
- un investissement immobilier ce n'est pas viser la plus value : ca c'est de la spéculation immobilière, et il est parfaitement normal que ce soit fortement taxé
- pas un mot sur le fond de l'investissement immobilier : le rendement locatif.

Bref : vous allez sur clameur pour voir le prix moyen des loyers sur le secteur et la surface qui vous intéresse, vous enlevez 10% du loyer escompté (vacances locative), vous faites votre calcul de rentabilité en intégrant tous les frais (crédit, entretien, charges de co pro, taxes, etc..), vous installez ptitcaillou ou Castorus pour identifier les annonces qui sont en forte baisse (vendeur pressé) et vous déterminé les rares biens qui ont une bonne rentabilité (8% brut mini sinon passez votre chemin).