L’immobilier est-il encore un vrai placement ?

La culture financière se résume pour l’essentiel dans le logement et le livret A. L’autre grande voie pour le patrimoine, représentée par les valeurs mobilières se trouve de plus en plus délaissée. Après un certain engouement au moment de la grande vague des privatisations, le soufflé est vite retombé, et la crise de 2008 a précipité un mouvement de désaffection pour les actions qui ne parait pas disposé à s’inverser rapidement. De leur côté les obligations souffrent de la baisse forcée des taux d’intérêt qui diminue leur rentabilité. Au demeurant, on fait soigneusement la distinction dans la France profonde depuis des générations jusque dans le vocabulaire: on joue en Bourse, mais on investit dans la pierre.

Toutes les études montrent en effet que nos compatriotes aspirent avant tout à devenir propriétaires lorsqu’ils ne le sont pas déjà. Et pourtant, en Europe, la France est avec l’Allemagne l’un des grands pays qui se trouve dans le bas de l’échelle des possesseurs de biens, loin derrière l’Espagne ou l’Italie. La différence s’explique en partie par le nombre des logements sociaux supérieur en France à celui de nos voisins. Mais la vraie raison est sans doute ailleurs.

L’aspiration la plus récente en faveur de la propriété immobilière correspond au désir de s’assurer un toit au moment de la retraite. Cette nouvelle exigence prend le pas sur les motivations plus traditionnelles comme la rentabilité et l’espoir de réaliser une plus-value. Il est vrai que ces deux atouts ont joué dans le passé un rôle considérable, mais ils sont désormais de moins en moins réels, pour ne pas dire à bout de souffle, car le fisc accroit insidieusement au fil des ans une emprise qui tarit peu à peu la source de revenus sous le poids des charges supplémentaires.

Ainsi l’Union nationale de la propriété immobilière vient de dresser une liste des 41 impôts, droits et taxes divers qui frappent la pierre aux différents stades d’acquisition, de détention ou de vente. Elle ne doute guère que l’imagination fertile de l’administration n’en ajoute d’autres, d’autant que l’affichage d’une politique de rigueur incite à rechercher des recettes nouvelles. La progression se montre parfois rapide ; ainsi à la CSG, prélevée à partir de 1991 au taux de 1,1% s’est ajoutée la CRDS à 0,5% à partir de 1996, puis un prélèvement social de 2% depuis 1998, suivie de deux autres contributions de sorte qu’à partir de cette année les prélèvements sociaux s’élèvent à 15,5%. De leur côté les collectivités locales, poussées par les dépenses dont l’Etat se décharge sur elles, ne cessent d’accroitre leur dîme.

 Au total, la rentabilité nette d’un bien immobilier tomberait à un pour cent et même moins pour ceux qui se situent dans les tranches les plus élevées de l’impôt sur le revenu. Elle pourrait même devenir négative en cas de remboursement d’emprunts ou de défaillances des locataires dans le paiement des loyers. Jusqu’ici, les Français n’ont jamais voulu faire les comptes, tant ils avaient dans l’immobilier la foi du charbonnier. La boulimie fiscale pourrait là aussi briser l’une des dernières idoles de nos compatriotes.