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Louer plutôt qu'acheter

Appartements, voitures, outils… Locations entre particuliers : quels sont les risques ?

Publié le 15 avril 2014
Louer peut-être une solution plus adaptée à certains besoins, et un marché existe. Airbnb s'est partiellement emparé de celui de l'immobilier, et propose même des services de sous-location qui permettent, avec l'accord du propriétaire que le locataire loue l'appartement à un troisième échelon. Pour autant, si cela peut servir à arrondir les fins de mois, des risques existent.
Romain Darrière
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Romain Darrière est avocat au barreau de Paris.
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Louer peut-être une solution plus adaptée à certains besoins, et un marché existe. Airbnb s'est partiellement emparé de celui de l'immobilier, et propose même des services de sous-location qui permettent, avec l'accord du propriétaire que le locataire loue l'appartement à un troisième échelon. Pour autant, si cela peut servir à arrondir les fins de mois, des risques existent.

Atlantico : Les vacances de Pâques sont là – ou approchent, c’est selon – et avec elles viennent les départs, et donc logiquement les locations. Aujourd’hui, de plus en plus de gens passent par des systèmes de sous-location comme Airbnb. En quoi consistent-ils, réellement ?

Romain Darrière : C’est un système extrêmement simple mettant à disposition pour un maximum de personnes un appartement. Avant c’était compliqué parce qu’il fallait passer par des annonces. Néanmoins, ce genre de système concernent essentiellement les appartements de tourisme. Ce n’est pas une location de longue durée c’est même des locations très courtes, sur quelques jours ou une semaine.

Une autre des facilités d'Airbnb, c'est notamment son côté très universel. Il s'agit d'un site mondial et donc que tout le monde connaît. Aujourd'hui, les gens ont ce reflexe – Airbnb – et en conséquence, ils ont tendance à se rendre d'abord sur la plateforme d'Airbnb, sur laquelle ils auront un panel d'appartements extrêmement large. C'est non seulement plus rentable, mais aussi bien plus immersif. Le principe de ce site et de ce genre de système de sous-location c’est de mettre à disposition des appartements de façon simple et instinctive (l'interface d'Airbnb l'est d'ailleurs particulièrement). L'idée, également, est de plus personnaliser le voyage – au delà de l'aspect financier – car il est bien évident qu'un hôtel sera nettement moins personnel qu'un appartement qu'on louera. En passant par ce genre de plateforme, on gagne donc un certain confort et plus d'immersion que par les moyens classiques, le tout pour une somme bien plus modique que n'importe quel palace parisien, par exemple. C'est, entre autres, les clefs de son succès.

Avant de sous-louer un appartement, de quoi faut-il s’assurer ? Quels sont les risques qu’on est susceptible de rencontrer ?

Il y a deux principaux risques. Le premier c’est d’être en conflit avec son propriétaire : comme le dit la loi de 1989 sur les baux de location, il faut – et là-dessus il n’y a ni débats ni aléas – obtenir légalement et contractuellement l’autorisation de son propriétaire pour sous-louer son appartement.
L'hébergement, qui est un concept juridique lui aussi et qui implique une notion de gratuité, n’est pas limité. Il n’est pas nécessaire de demander l’autorisation du propriétaire dans un cadre gratuit, mais dès lors qu’on est locataire et qu’on sous-loue un appartement, ou même une partie de cet appartement (une chambre, ou plusieurs), et qu’on en retire une somme d’argent, il faut l’accord du propriétaire.
Le risque pour le locataire, désormais, c’est que de nombreux propriétaires ont pris conscience du phénomène Airbnb et qu’ils ont à présent le réflexe d’aller sur Internet, de taper l’adresse précise de leur appartement. S’ils tombent sur une annonce introduite par un de leur locataire sans qu’ils n’aient donné une autorisation formelle, ils sont en droit de le poursuivre en expulsion.

Le second risque concerne aussi les propriétaires qui pourraient tout à fait décider eux-mêmes de louer leur appartement sur Airbnb. Le risque, qui reste assez minime mais qui est déjà arrivé et auquel il convient donc de rester vigilant, c’est d’être poursuivi pour travail dissimulé en cas de revenus non déclarés aux impôts. Il faut comprendre qu’il est facile de louer son appartement sans rien dire et puis d’effectuer le virement entre le compte Airbnb et son compte en banque directement. A priori, peu de chances que les contrôleurs des impôts aillent fouiller de ce côté. Le problème vient souvent de la dénonciation : si un voisin ou tout autre signale cette pratique aux impôts, il est possible d’en arriver à un contrôle fiscal et d’être poursuivi aussi bien pour fausse déclaration fiscale que pour travail dissimulé. Il peut donc y avoir des conséquences pénales et fiscales importantes à prendre en compte.

En mars 2014, un New-yorkais a eu la mauvaise surprise de découvrir l’appartement qu’il avait loué transformé en lupanar. Les dégâts provoqués par le locataire s’élevaient à plus 85 000 dollars. Comment se protéger de ce genre de situation ?

Lorsqu’on est locataire pas grand-chose car légalement, qu’on ait obtenu ou non l’autorisation de son propriétaire, c’est toujours le locataire qui est responsable. Il répond donc des actions des sous-locataires qui sont chez lui. Dans l'intégralité des cas.

Cependant, il existe des mécanismes d'assurances qu'Airbnb met en ligne sur son site – dont le fonctionnement et l'efficacité restent sans doute à prouver, mais ils existent et ont le mérite de pallier à ce genre de problèmes. Il me semble que les indemnisations prévues par l'assurance montent jusqu’à 700 000€. A savoir que louer, dans l'esprit d'Airbnb, comprend location et sous-location. Il me semble, par ailleurs, que dans le cadre de cette affaire, le propriétaire a pu bénéficier d'une indemnisation à hauteur de 28 000 dollars. Ca n'est évidemment pas la somme totale et il existe une différence nette, néanmoins c'est le principe de toutes les assurances. Quand ce genre de situation se présente, il est nécessaire  d'en référer à la plateforme concernée – ici Airbnb. En France, aujourd'hui, ils jouissent d'une étude assez complète, ce qui m'amène à penser que dans une situation similaire ou comparable, ils seraient prompt à réagir. La question du comment, c'est une autre histoire, mais il existe une solution.

En France encore une fois, la loi exige l’autorisation du propriétaire. Concernant d'éventuels dégâts matériels, le premier réflexe reste de consulter son assurance, et chercher une clause qui prévoit ce genre de problèmes, précisément. La plupart du temps, pour ne pas dire dans l'extrême majorité des cas, celles-ci stipulent purement et simplement que le locataire est responsable de l'ensemble des dommages causés. Et-ce, qu'ils le soient par lui même ou bien par les sous-locataire à qui il a choisit de louer le bien. In fine c’est donc généralement à charge du le locataire, qui est jugé responsable.

Finalement, passer par ce genre de système est-il rentable ? Dans quelle mesure est-ce que cela vaut le coup ?

C'est rentable. Peut être même trop, et c’est justement tout le problème vis-à-vis des propriétaires qui ne seraient pas informés. Un locataire peut rapidement, via Airbnb ou une autre plateforme (néanmoins Airbnb reste la principale) sous-louer son appartement ; et le sous-louer à un prix bien supérieur à celui que lui-même paye. Parce qu’en loyer on prend un exemple de 600€ par mois, par exemple. Si le locataire met son appartement ne serait-ce qu’à 60€ la nuit il suffit de 10 nuits sur 30 jours pour arriver à 600€ et l’appartement est loué et rentabilisé. Gagner des fortunes est compromis – d'autant plus que ce n’est pas vraiment l’objectif d’Airbnb – en revanche, aider et dépanner un locataire, ça me paraît bien plus probable. C’est d’ailleurs très souvent ce qui se passe. Un appartement sur Paris, par exemple, coûte cher et il n'est pas rare que certains locataires aient du mal avec les fins de mois. C'est un moyen facile pour gagner un peu d'argent rapidement, puisqu'il suffit au fond de cinq ou six nuits sur un mois pour toucher entre 300 et 400 euros. Sur un loyer à 600 ou 700 euros, c'est plus que significatif.

Rencontre-t-on les mêmes problématiques dans le cadre d’une location de particulier à particulier ?

Oui, à la différence près qu’on n’y retrouve a priori pas la problématique de la nécessité d’autorisation du propriétaire. Aujourd’hui, le système de location de voiture arrive de plus en plus sur le marché, mais il s’agit plus de location à la journée comme le cas des Autolib à Paris que d’une véritable location entre propriétaires particuliers. Du coup, il n’y a pas encore les mêmes problématiques et autant de conflits, qui sont nombre croissant entre propriétaires et particuliers.
Les sites qui mettent en place ce genre de système, parce qu’effectivement les locations de voitures entre particuliers existent par exemple, prennent leurs précautions en matière d’assurance et tout est déjà prévu dont les contrats souscrits et fournis directement via les sites en question.

Le principe de consommation collaborative est assez neuf, en réalité. La jurisprudence se fait donc aujourd'hui : on écrit les références de demain concernant ce genre de dossiers.

Les commentaires de cet article sont à lire ci-après
Commentaires (1)
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la saucisse intello
- 15/04/2014 - 11:54
La peur panique des parasites institutionnels...................
Qui voient des pans entiers de l'économie s'enfouir sous terre pour échapper au délire fiscal national. Et là, ils commencent à s'inquiéter pour leur fromage. RAPPEL : Les rentrés fiscales CONTINUENT de baisser. Et l'on n'en est qu'au début.