Immobilier : comment la politique fiscale d’Emmanuel Macron a mis du plomb dans l’aile à son ambition de construire plus en France

Atlantico : Comment expliquer de tels chiffres alors que les dispositifs souhaités et mis en place par Emmanuel Macron avaient pour objectif de "libérer" la construction ?

Philippe Crevel : Entre mai et juillet 2018, le nombre de permis de construire accordés aux promoteurs a baissé de 12,1 % par rapport à la même période de 2017. Sur 12 mois, la contraction est plus faible, elle atteint néanmoins 4,5 %. Les permis de construire des maisons individuelles sont en baisse et cela depuis le mois d’août 2017. Les mises en vente des nouveaux immeubles se sont contractées de 12,4 % au deuxième trimestre quand celles des maisons individuelles diminuaient de 17 %. Pour autant, les prix continuent à augmenter, +2,7 % pour les appartements et +3,2 % pour les maisons. Les ventes demeurent dynamiques avec un gain de 0,7 % au 2e trimestre. Il faut se méfier néanmoins des moyennes nationales. Le marché de l’immobilier est par nature pluriel. Ainsi, les mises en chantier ont progressé de 7,2 % en Ile-de-France quand elles baissaient de 7,6 % en Nouvelle Aquitaine.

La rupture au niveau des autorisations de construire intervient après une très bonne année 2017.  Il n’est donc pas surprenant que les mises en chantier reculent un peu en 2018. Les professionnels de l’immobilier ne souhaitent pas avoir en portefeuille trop de logements en stock en cas de retournement du cycle, celui pouvant intervenir au moment de la remontée des taux. D’autres facteurs peuvent jouer également dans ce sens. L’instauration de l’Impôt sur la Fortune Immobilière peut freiner les ardeurs des investisseurs. De même, les menaces qui pèsent sur les allocations logement peuvent les dissuader de lancer de nouveaux programmes. La diminution des loyers imposée aux organismes d’HLM réduit leurs capacités d’investissements. Ils ont ainsi pu reporter plusieurs projets de construction.

Les prix élevés de l’immobilier réduisent le nombre des acheteurs potentiels. Par ailleurs, la France manque toujours de foncier. Les règles urbanistiques et la longueur des procédures freinent la réalisation des projets immobiliers.

Les mesures de simplification prévues par la loi ELAN n’ont pas été encore traduites dans les faits. Il faudra plusieurs mois afin que les opérateurs les intègrent.

Quelles ont été les mesures prises par le gouvernement qui ont pu favoriser cette baisse de la construction ?

Les investisseurs craignent les effets de l’IFI et la réorientation de l’épargne des ménages vers les produits financiers qui bénéficient de la suppression de l’ISF et de l’introduction du Prélèvement Forfaitaire Unique. Les modifications incessantes de la législation peuvent également amener un attentisme de la part des ménages et des investisseurs. La crainte d’une remontée des taux et les problèmes rencontrés par les bailleurs sociaux expliquent cette tendance.

Quels sont les risques que pourraient entraîner une telle baisse si celle-ci venait à se poursuivre ?

Une baisse de la construction, c’est moins d’emploi, moins de recettes fiscales pour l’Etat et les collectivités locales et une crise du logement qui perdure. La TVA sur les logements neufs a ainsi rapporté 14 milliards d’euros en 2017. Le secteur de l’immobilier, c’et 1,6 million d’emploi soit 6,4 % de la population active. Dans certaines régions de France comme la Région Sud ou la Corse, le poids de ce secteur est encore plus important. Du fait de la métropolisation du pays et donc de la concentration de la population sur certaines aires urbaines, une baisse de la construction ne ferait qu’accroître le déficit de logements estimé entre 500 000 et un million.