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La construction de logements neufs au plus bas depuis les années 40 : 5 mesures d’urgence pour enrayer la chute

Avec moins de 300 000 logements neufs prévus, le nombre de mises en chantier devrait s'avérer particulièrement faible à la fin de l'année 2014. En deux ou trois ans pourtant, à condition d'adopter les bonnes mesures, le marché pourrait repartir sur des bases saines.

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La construction de logements neufs au plus bas depuis les années 40 : 5 mesures d’urgence pour enrayer la chute

La construction de logements neufs au plus bas depuis les années 40. Crédit Reuters

Atlantico :  Moins de 300 000 logements pourraient être mis en chantier en 2014, ce qui proportionnellement équivaudrait à la production des années 1940. Combien de nouveaux logements seraient nécessaires chaque année pour satisfaire la demande ?

Vincent Bénard : Le chiffre de 500 000 Logements annuels nécessaires est souvent cité, mais je n’aime pas beaucoup la formulation “il faudrait que l’on construise X nouveaux logements par an”, qui trahit un certain mode de pensée “planificateur”.

Je préfère dire qu’il faudrait que toute la demande “potentielle” qui, aujourd’hui, ne trouve pas d’offre convenable, puisse trouver ces logements. On peut estimer “à la grosse louche” le besoin de nouveaux logements lié à l’accroissement annuel du nombre de ménages (+1.2% par an, source INSEE), à 300.000 nouvelles unités.

Mais à ce chiffre, il faut ajouter les besoins régionaux dans les villes à solde migratoire interne positif, et surtout, le besoin de renouvellement d’une partie du parc de logements actuels, vieux, en mauvais état ou inadaptés à leur occupation, que leurs occupants aimeraient bien quitter, mais n’en ont souvent pas les moyens. Combien de logements annuels cela représente-t’il ? Nul ne peut le dire, l’idéal serait bien sûr que cette résorption de l’habitat insalubre puisse se produire aussi rapidement que possible, mais il est impossible de décider depuis un cabinet ministériel que cela pourra se faire en 1 an ou en 10.

Ce qu’il faudrait, c’est que l’offre de logements puisse répondre “au bon prix” à tous les signaux de demande, ce qui aboutira à construire “le bon nombre” de logements chaque année. Et ce n’est pas le cas.

Quelles sont les mesures prioritaires à mettre en place pour relancer la construction de logements neufs ?

Si vous me demandez “la mesure miracle qui va tout corriger en peu de temps”, désolé, mais personne n’a cela en magasin, sinon, le pragmatisme l’aurait fait sortir d’un chapeau depuis longtemps. D’autre part, le problème n’est pas de “relancer”, terme connoté qui suppose une intervention directe des pouvoirs publics, mais de “libérer” l’initiative privée.

Comme je l’ai dit, il faut que l’offre puisse répondre à la demande, ce qui est la fonction ordinairement dévolue à un “marché”. Malheureusement, en France, le “marché” du logement n’en est plus un, c’est un pseudo-marché très contrarié par l’Etat depuis plus de 100 ans. Restaurer un marché du logement fonctionnel suppose non pas des mesurettes de coin de table mais des changements paradigmatiques profonds dans notre approche politique du sujet. Je citerai 4 points majeurs, chacun pouvant faire l’objet d’un livre.

Tout d’abord, il faut faire sauter les bouchons réglementaires sur l’ouverture à la constructibilité des terrains dans les zones périphériques des grandes agglomérations. Comme l’a expliqué le prix Nobel d’économie Paul Krugman, quand il faisait encore de l’économie et pas de la politique, dans les agglomérations qui peuvent facilement s’étendre par la périphérie, une bulle des prix immobiliers ne peut pas se former, même en période de crédit “fou”, car si les propriétaires de logements anciens de centre ville sont trop gourmands, alors une alternative bon marché et de bonne qualité est facile à trouver en banlieue. Par contre, si l’offre de nouveaux logements est contrainte, alors le prix du logement tend à se rapprocher de la limite de solvabilité des ménages les plus affluents, sortant du marché les foyers modestes, et permettant aux vendeurs de logement de capter l’intégralité de “l’effet d’aubaine” apporté par les taux d’intérêt historiquement bas.

 
Commentaires

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  • Par vangog - 25/11/2014 - 02:17 - Signaler un abus Réformer la "réforme Dufflot"...d'urgence!

    Les Français devront enfin comprendre que la loi n'est pas jurisprudentielle, comme notre très bête Justice, mais qu'elle peut ( doit?) être réformée, quand elle est mauvaise! Certes, on ne reviendra pas, tout de suite, aux constructions de logements neufs avant-loi Dufflot, mais en abrogerant les très bêtes lois socialistes rapidement, on s'approchera un peu mieux de la guérison...

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Vincent Bénard

Ingénieur et économiste, conseiller national du Parti Libéral Démocrate, Vincent Bénard a analysé en profondeur les effets pervers de l’imbrication public-privée dans les domaines du logement et de la finance.

Il est l'auteur de deux ouvrages “Logement, Crise Publique” (2007) et “Foreclosure Gate, les gangs de Wall Street” (2011).

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