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Taxe sur les logements vacants : ni baisses de loyers à attendre, ni appartements supplémentaires sur le marché ?

Publié le 26 septembre 2012
La taxation des logements vacants va être durcie dans le budget 2013. Son but est de relancer l'offre dans les zones les plus tendues. Mais elle pourrait bien faire fuir les investisseurs potentiels
Gilbert Emont a mené l’ensemble de sa carrière en tant que dirigeant au sein du groupe Caisse des Dépôts (Directeur général délégué à la SCIC, puis Directeur Investissement et Participation à l’Etablissement Public), avant de rejoindre en 2009 l’IEIF en...
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Gilbert Emont
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Gilbert Emont a mené l’ensemble de sa carrière en tant que dirigeant au sein du groupe Caisse des Dépôts (Directeur général délégué à la SCIC, puis Directeur Investissement et Participation à l’Etablissement Public), avant de rejoindre en 2009 l’IEIF en...
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La taxation des logements vacants va être durcie dans le budget 2013. Son but est de relancer l'offre dans les zones les plus tendues. Mais elle pourrait bien faire fuir les investisseurs potentiels

Dans le contexte de crise que connaît actuellement le logement, le gouvernement élabore un ensemble de mesures, en particulier pour relancer l’offre dans les zones les plus tendues. Parmi elles, une taxation spécifique sur les logements vacants. Une mesure efficace pour baisser les loyers et accroître les logements disponibles ?

Evacuons d’abord les truismes économiques. Oui s’il y a moins de logements vacants, il y a augmentation de l’offre locative et le parc existant sera plus efficient par rapport à la demande des zones tendues. Oui si on augmente cette offre, on diminue la rareté et  donc on pèse à la baisse sur les prix. Oui, une taxe substantielle sur les logements vacants sera plus dissuasive à la tentation de rétention  qu’une taxe relativement modeste.

Mais un tel remède n’est-il pas pire que le mal qu’il prétend traiter ?

Au moment où l’augmentation nécessaire de la production passe par l’orientation de l’épargne collective vers le logement, une restriction supplémentaire au droit de libre jouissance de ce bien est-il pertinent ? D’autres mesures (encadrement des loyers, incertitude sur l’incitation fiscale à investir) contribuent déjà à affaiblir la confiance de l’investisseur potentiel. Une nouvelle menace sur la liberté de gestion, dans le secteur du logement, du bien acquis grâce à l’effort d’épargne, peut s’avérer contre performante même si la mesure est, dans l’esprit, surtout ciblée sur les riches ou les institutionnels.

Au-delà, on peut s’interroger sur la véritable efficacité économique. Les zones tendues concernées par le projet sont, par nature car c’est la définition de la tension, les zones où le taux de vacance est faible. Dans les départements d’Ile-de-France (hors Paris) par exemple, ce taux ne dépasse que rarement les 4% appréciés par les professionnels comme le taux limite en deçà duquel la fluidité du marché est insuffisante. Ce n’est pas là que la vacance du logement sévit.

Des études nombreuses l’ont d’ailleurs démontré, là où le marché est tendu, la vacance concerne avant tout des logements difficiles à remettre rapidement sur le marché : logements de mauvaise qualité possédés par  des propriétaires qui n’ont pas assez de ressources pour les rénover, logements dépréciés du fait de la qualité de l’environnement immédiat (pollution sonore particulièrement), logements immobilisés dans le cas de successions très complexes, etc.

Acheter ces logements pour mener à bien les rénovations indispensables, améliorer le cadre de vie immédiat ou contribuer à la sortie des imbroglios juridiques liés aux transferts patrimoniaux déboucherait sur plus d’efficacité opérationnelle qu’une taxation qui ne fait pas évoluer la cause de la vacance.

On peut donc légitimement redouter dans ces secteurs tendus, que l’impact psychologique d’une restriction sanctionnée de la jouissance du bien logement, par l’angoisse qu’elle risque de faire planer sur l’investisseur potentiel, soit supérieur à l’impact quantitatif obtenu dans la réaffectation d’un type de bien dont la vacance relève plus de l’immobilisation subie que d’une spéculation à la rétention locative.

Les commentaires de cet article sont à lire ci-après
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Commentaires (12)
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incassable
- 27/09/2012 - 09:23
à bobocleaner
"pourquoi quelqu'un dont le boulot part en province et qui ne veut pas y prendre sa retraite ou y etre licencié devrait il vendre ou louer son appart à paris ?"

Je vais vous dire pourquoi: immeuble de bon standing du centre de Boulogne-Billancourt, une centaine d'appartements, nombre d'appartements illuminés le soir en moyenne dans l'année: 15. Pendant les fêtes de Noel: 90.

Pendant ce temps là, des trentenaires qui travaillent dans le coin, même en ayant les moyens, ont du mal à trouver des appartements.

Si rien ne change, vous allez vous retrouver avec une bonne révolution anti-soixantehuitards, je peux vous garantir qu'on est de plus en plus à en avoir marre ...
bobocleaner
- 26/09/2012 - 23:53
@jerem
a vous lire vous expliquez clairement que le ut est de pousser les gens à vendre à bas prix;
mais bien sur vous évoquez des personnes morales ( banques, assureurs , scpi , ..;)
question béte et , par exemple, les souscripteurs de scpI il faut les spolier ( par exemple un couple de retraités commercants qui touche 1500 euros de retraite) ;
c'est comme le 75 % on agite des "gros" pour s'en prendre en fait a tout propriétaire quelque soit son patrimoine et sa situation personelle;
vous étes murs pour la chasse aux koulaks ;;;;

evitez nous au moins votre hypocrisie : annoncez que vous contestez le droit de propriété et l'éparne; ellesne résument pas nos sociétés démocratiques libérales mais en sont un constituant essentiel et historiquement moteur ( relisez ou plutot lisez marx) ;
jerem
- 26/09/2012 - 23:44
@Urbon
la loi stupide qui etait proposée aussi betement pour une maison individuelle ou un immeuble en collectif ..... oui il etait evidemment normal de la supprimer , surtout vue la soudaine précipitation pour un dossier sur la table depuis des decennies .... soudain le flash du gars qui ne sait plus quoi inventer pour garder sa place .....
Comme la soudaine découverte du systeme allemand....

c'est vrai on avait pas remarqué que la ministre Boutin avait été remplace par un simple secretaire d''etat au logement qui fut opportunement nomme ministre dnas la derniere ligne droite .... c'est dire comme la question du logement etait prioritaire ....