Taxe sur les logements vacants : ni baisses de loyers à attendre, ni appartements supplémentaires sur le marché ?

Dans le contexte de crise que connaît actuellement le logement, le gouvernement élabore un ensemble de mesures, en particulier pour relancer l’offre dans les zones les plus tendues. Parmi elles, une taxation spécifique sur les logements vacants. Une mesure efficace pour baisser les loyers et accroître les logements disponibles ?

Evacuons d’abord les truismes économiques. Oui s’il y a moins de logements vacants, il y a augmentation de l’offre locative et le parc existant sera plus efficient par rapport à la demande des zones tendues. Oui si on augmente cette offre, on diminue la rareté et  donc on pèse à la baisse sur les prix. Oui, une taxe substantielle sur les logements vacants sera plus dissuasive à la tentation de rétention  qu’une taxe relativement modeste.

Mais un tel remède n’est-il pas pire que le mal qu’il prétend traiter ?

Au moment où l’augmentation nécessaire de la production passe par l’orientation de l’épargne collective vers le logement, une restriction supplémentaire au droit de libre jouissance de ce bien est-il pertinent ? D’autres mesures (encadrement des loyers, incertitude sur l’incitation fiscale à investir) contribuent déjà à affaiblir la confiance de l’investisseur potentiel. Une nouvelle menace sur la liberté de gestion, dans le secteur du logement, du bien acquis grâce à l’effort d’épargne, peut s’avérer contre performante même si la mesure est, dans l’esprit, surtout ciblée sur les riches ou les institutionnels.

Au-delà, on peut s’interroger sur la véritable efficacité économique. Les zones tendues concernées par le projet sont, par nature car c’est la définition de la tension, les zones où le taux de vacance est faible. Dans les départements d’Ile-de-France (hors Paris) par exemple, ce taux ne dépasse que rarement les 4% appréciés par les professionnels comme le taux limite en deçà duquel la fluidité du marché est insuffisante. Ce n’est pas là que la vacance du logement sévit.

Des études nombreuses l’ont d’ailleurs démontré, là où le marché est tendu, la vacance concerne avant tout des logements difficiles à remettre rapidement sur le marché : logements de mauvaise qualité possédés par  des propriétaires qui n’ont pas assez de ressources pour les rénover, logements dépréciés du fait de la qualité de l’environnement immédiat (pollution sonore particulièrement), logements immobilisés dans le cas de successions très complexes, etc.

Acheter ces logements pour mener à bien les rénovations indispensables, améliorer le cadre de vie immédiat ou contribuer à la sortie des imbroglios juridiques liés aux transferts patrimoniaux déboucherait sur plus d’efficacité opérationnelle qu’une taxation qui ne fait pas évoluer la cause de la vacance.

On peut donc légitimement redouter dans ces secteurs tendus, que l’impact psychologique d’une restriction sanctionnée de la jouissance du bien logement, par l’angoisse qu’elle risque de faire planer sur l’investisseur potentiel, soit supérieur à l’impact quantitatif obtenu dans la réaffectation d’un type de bien dont la vacance relève plus de l’immobilisation subie que d’une spéculation à la rétention locative.