Après le travail à domicile, l'encadrement des loyers : et hop, le gouvernement déclenche une nouvelle machine à black

Atlantico : Pourquoi le recours au-dessous de table risque-t-il d'être encouragé et employé par cette loi d'encadrement ? Pourquoi cette loi n'empêchera-t-elle pas le propriétaire de céder à l'offre la plus séduisante, par une surenchère masquée ?

Philippe Crevel : Dans un marché où l’offre est rare et la demande forte, évidemment, la tentation de recourir à des dessous de table sera grande même si cette pratique n’est pas sans risque pour le propriétaire.

Mais le premier et le principal risque, c’est le découragement. Rien que prendre conscience de l’usine à gaz qui a été inventé nécessite de l’abnégation.

Le décret d’application, publié vendredi qui sera complété par un arrêté préfectoral pourrait, en effet, intégrer le panthéon soviétique de la belle époque. Paris est ainsi découpé en 80 quartiers correspondant aux subdivisions des arrondissements. Chaque quartier sera affecté d’un "loyer de référence" selon le type et l’ancienneté du logement. Pour le moment, l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne n’a pas pu réaliser ce travail digne des 12 travaux d’Hercule que sur trois zones correspondent à 19 quartiers de la capitale. A l’intérieur d’une même zone, les quartiers sont regroupés par même niveau de loyers médians, en prenant en compte la structure du parc. Les loyers médians sont fixés selon deux critères, l’âge du bâtiment (quatre périodes de construction ont été retenues, avant 1946, avant 1971, avant et après 1990) et le nombre de pièces du logement (de une pièce à 4 pièces et plus).

A partir des données communiquées chaque année, le préfet de la région Île-de-France prendra chaque année un arrêté fixant pour chaque catégorie de logement et par quartier, trois indicateurs : un loyer de référence fixé, par m2, à partir du loyer médian observé pour la catégorie de bien (T1, T2, T3, etc.) et le quartier concernés ; un loyer de référence majoré fixé, par m2, à 20 % au-dessus du loyer de référence et qui correspond au seuil au-delà duquel les loyers seront considérés comme anormalement élevés et un loyer de référence minoré fixé, par m2, à 30% en dessous du niveau du loyer de référence correspondant au seuil en-dessous duquel les loyers peuvent être considérés comme manifestement sous-évalués au regard du marché.

Attention, le loyer médian n’est pas le loyer moyen. Le loyer médian divise en deux groupes égaux en nombre les loyers considérés : la première moitié est inférieure au médian, la seconde supérieure.

Afin de prendre en compte des éléments particuliers, un emplacement, une terrasse, une vue…, le contrat de location pourra déroger au plafond du loyer de référence majoré par l’ajout d’un complément. Il faudra être capable de justifier au cas par cas ces compléments.

Cette Loi est-elle ainsi à risque, à la fois pour le propriétaire et pour le locataire ? Quelles situations de litiges pourrait-on observer ?

D’année en année, le parc locatif privé se rétrécit, la faute à une réglementation dissuasive pour les propriétaires. Le décret sur le plafonnement des loyers à Paris est une hérésie. Le locataire sera la première victime de ce texte qui ne pourra que raréfier l’offre. Le choix sera alors de se mettre sur la longue liste des demandeurs de logements sociaux sous réserve de respecter les conditions ou de s’endetter massivement pour acquérir sa résidence principale. Avec moins d’offre, la mobilité diminuera rendant plus difficile le changement de logement.

Les propriétaires devraient voir leurs revenus baisser ; or l’immobilier souffrait déjà d’un rendement après impôt assez faible entre 1 à 3 % en fonction des biens. Par ailleurs, ce décret devrait dissuader les propriétaires à entretenir leurs biens.

En matière de loyer, le texte du Gouvernement pourrait avoir des effets inattendus. La situation des locataires pourrait s’améliorer dans certains quartiers huppés de Paris mais elle pourrait se détériorer dans certaines rues des quartiers les plus populaires du fait du recours à des valeurs médianes de loyers.

Le texte sera une belle source de litiges pour tous les amoureux du contentieux. En effet si le propriétaire ne respecte pas le décret, le locataire a la possibilité, dans les trois mois, suivant la signature du bail, engager une action en diminution de ce loyer. Dans le cas du renouvellement d’un bail en cours, le locataire peut entreprendre un recours en diminution du loyer. Après une  phase amiable devant de la commission départementale de conciliation, qui rend son avis sous deux mois à compter de la saisine, la demande du locataire peut être portée devant le juge qui a pouvoir de réduire, le cas échéant, le loyer. Le locataire peut également s’opposer aux compléments de loyer pour "caractéristiques particulières ».

Compte tenu du nombre de critères retenus, du caractère ubuesque du classement, les propriétaires devront sélectionner avec encore plus d’attention qu’auparavant leurs locataires.

Si le propriétaire décide de passer par un paiement en liquide d’une partie du loyer pour échapper aux fourches caudines de ce plafonnement, il s’expose à plusieurs risques. Si à un moment ou à un autre, il se fâche avec son locataire, ce dernier pourra refuser de payer la majoration en liquide sans que le propriétaire puisse réellement faire quelque chose. En outre, évidemment, il pourra faire l’objet de poursuite pour fraude fiscale.

La Loi limite les loyers à un loyer majoré (prix de référence défini par le préfet selon plusieurs caractéristiques + 20% maximum) lors de la signature d'un nouveau bail. Il existe néanmoins des "compléments de loyer" lors de certaines "caractéristiques de localisation d'un logement". Quelle est cette notion floue ? Qu'est-ce que cela implique ? Les appartements les mieux situés, les plus proches des crèches, des jardins… Echapperont-ils à cette Loi ?

Non, tous les appartements parisiens sont concernés. Les compléments de loyer sont des majorations qui pourront être accordées pour tenir compte de spécificités tangibles des logements par rapport à la moyenne des autres appartements du quartier, une exposition, une vue, une situation, des éléments de confort… Mais, le propriétaire devra justifier chacun de ses compléments. Cela sera assez intéressant. Combien vaut une vue sur la Tour Eiffel, une vue sur une cours arborée, la proximité d’une situation de métro. Il aurait fallu aussi prévoir une décote en cas de nuisance. Combien vaut une cours d’école, un café ouvert jusqu’à 1 heure du matin, une boulangerie commençant à travailler à 4 heures…

En conclusion, cette Loi répond-elle d'une certaine démagogie de la part du gouvernement ?

Kafka est de retour. En lieu et place du marché, du rencontre de l’offre qu’il faudrait libérer et de la demande, le Gouvernement crée le Gosplan de la location à Paris. Avec 80 quartiers, avec l’introduction de paramètres permettant d’ajuster le loyer de référence, il faudra suivre des cours en gestion administrative pour louer un appartement…

Le Gouvernement réinvente les loyers 48 qui a eu pour conséquence de rendre des dizaines de milliers de logements insalubres. Il avait fallu 40 ans pour sortir de cet encadrement de loyer. Seuls les logements construits ou rénovés après 1948 pouvaient donner lieu à une liberté de fixation des loyers ; les autres restaient sous le régime de blocage institué en 1914. Cette loi avait permis la création d’un nouveau métier, celui de pouvoir faire sortir un immeuble de son statut 48. Il faut espérer que le décret 2015 n’aura pas une vie aussi longue que la loi de 1948 car sinon il y a un métier qui risque de disparaître celui d’investisseur dans l’immobilier locatif privé.