En direct
Best of
Best of du 3 au 9 août
En direct
Le recours au-dessous de table risque-t-il d'être encouragé et employé par la loi d'encadrement des loyers ?
Mêmes causes et mêmes effets

Après le travail à domicile, l'encadrement des loyers : et hop, le gouvernement déclenche une nouvelle machine à black

Publié le 13 juin 2015
L’encadrement des loyers débutera en août à Paris. Cette mesure n’empêchera pas les locataires de louer leur appartement aux plus offrants, et favorisera des pratiques à risque, pour le propriétaire comme pour le locataire.
Philippe Crevel est économiste, directeur du Cercle de l’Épargne et directeur associé de Lorello Ecodata, société d'études et de conseils en stratégies économiques.
Suivre
Vous devez être abonné pour suivre un auteur.
Abonnez-vous
«Vos abonnements garantissent notre indépendance»
Philippe Crevel
Suivre
Vous devez être abonné pour suivre un auteur.
Abonnez-vous
«Vos abonnements garantissent notre indépendance»
Philippe Crevel est économiste, directeur du Cercle de l’Épargne et directeur associé de Lorello Ecodata, société d'études et de conseils en stratégies économiques.
Voir la bio
Ajouter au classeur
Vous devez être abonné pour ajouter un article à votre classeur.
Abonnez-vous
«Vos abonnements garantissent notre indépendance»
Lecture Zen
Vous devez être abonné pour voir un article en lecture zen.
Abonnez-vous
«Vos abonnements garantissent notre indépendance»
L’encadrement des loyers débutera en août à Paris. Cette mesure n’empêchera pas les locataires de louer leur appartement aux plus offrants, et favorisera des pratiques à risque, pour le propriétaire comme pour le locataire.

Atlantico : Pourquoi le recours au-dessous de table risque-t-il d'être encouragé et employé par cette loi d'encadrement ? Pourquoi cette loi n'empêchera-t-elle pas le propriétaire de céder à l'offre la plus séduisante, par une surenchère masquée ?

Philippe Crevel : Dans un marché où l’offre est rare et la demande forte, évidemment, la tentation de recourir à des dessous de table sera grande même si cette pratique n’est pas sans risque pour le propriétaire.

Mais le premier et le principal risque, c’est le découragement. Rien que prendre conscience de l’usine à gaz qui a été inventé nécessite de l’abnégation.

Le décret d’application, publié vendredi qui sera complété par un arrêté préfectoral pourrait, en effet, intégrer le panthéon soviétique de la belle époque. Paris est ainsi découpé en 80 quartiers correspondant aux subdivisions des arrondissements. Chaque quartier sera affecté d’un "loyer de référence" selon le type et l’ancienneté du logement. Pour le moment, l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne n’a pas pu réaliser ce travail digne des 12 travaux d’Hercule que sur trois zones correspondent à 19 quartiers de la capitale. A l’intérieur d’une même zone, les quartiers sont regroupés par même niveau de loyers médians, en prenant en compte la structure du parc. Les loyers médians sont fixés selon deux critères, l’âge du bâtiment (quatre périodes de construction ont été retenues, avant 1946, avant 1971, avant et après 1990) et le nombre de pièces du logement (de une pièce à 4 pièces et plus).

A partir des données communiquées chaque année, le préfet de la région Île-de-France prendra chaque année un arrêté fixant pour chaque catégorie de logement et par quartier, trois indicateurs : un loyer de référence fixé, par m2, à partir du loyer médian observé pour la catégorie de bien (T1, T2, T3, etc.) et le quartier concernés ; un loyer de référence majoré fixé, par m2, à 20 % au-dessus du loyer de référence et qui correspond au seuil au-delà duquel les loyers seront considérés comme anormalement élevés et un loyer de référence minoré fixé, par m2, à 30% en dessous du niveau du loyer de référence correspondant au seuil en-dessous duquel les loyers peuvent être considérés comme manifestement sous-évalués au regard du marché.

Attention, le loyer médian n’est pas le loyer moyen. Le loyer médian divise en deux groupes égaux en nombre les loyers considérés : la première moitié est inférieure au médian, la seconde supérieure.

Afin de prendre en compte des éléments particuliers, un emplacement, une terrasse, une vue…, le contrat de location pourra déroger au plafond du loyer de référence majoré par l’ajout d’un complément. Il faudra être capable de justifier au cas par cas ces compléments.

Cette Loi est-elle ainsi à risque, à la fois pour le propriétaire et pour le locataire ? Quelles situations de litiges pourrait-on observer ?

D’année en année, le parc locatif privé se rétrécit, la faute à une réglementation dissuasive pour les propriétaires. Le décret sur le plafonnement des loyers à Paris est une hérésie. Le locataire sera la première victime de ce texte qui ne pourra que raréfier l’offre. Le choix sera alors de se mettre sur la longue liste des demandeurs de logements sociaux sous réserve de respecter les conditions ou de s’endetter massivement pour acquérir sa résidence principale. Avec moins d’offre, la mobilité diminuera rendant plus difficile le changement de logement.

Les propriétaires devraient voir leurs revenus baisser ; or l’immobilier souffrait déjà d’un rendement après impôt assez faible entre 1 à 3 % en fonction des biens. Par ailleurs, ce décret devrait dissuader les propriétaires à entretenir leurs biens.

En matière de loyer, le texte du Gouvernement pourrait avoir des effets inattendus. La situation des locataires pourrait s’améliorer dans certains quartiers huppés de Paris mais elle pourrait se détériorer dans certaines rues des quartiers les plus populaires du fait du recours à des valeurs médianes de loyers.

Le texte sera une belle source de litiges pour tous les amoureux du contentieux. En effet si le propriétaire ne respecte pas le décret, le locataire a la possibilité, dans les trois mois, suivant la signature du bail, engager une action en diminution de ce loyer. Dans le cas du renouvellement d’un bail en cours, le locataire peut entreprendre un recours en diminution du loyer. Après une  phase amiable devant de la commission départementale de conciliation, qui rend son avis sous deux mois à compter de la saisine, la demande du locataire peut être portée devant le juge qui a pouvoir de réduire, le cas échéant, le loyer. Le locataire peut également s’opposer aux compléments de loyer pour "caractéristiques particulières ».

Compte tenu du nombre de critères retenus, du caractère ubuesque du classement, les propriétaires devront sélectionner avec encore plus d’attention qu’auparavant leurs locataires.

Si le propriétaire décide de passer par un paiement en liquide d’une partie du loyer pour échapper aux fourches caudines de ce plafonnement, il s’expose à plusieurs risques. Si à un moment ou à un autre, il se fâche avec son locataire, ce dernier pourra refuser de payer la majoration en liquide sans que le propriétaire puisse réellement faire quelque chose. En outre, évidemment, il pourra faire l’objet de poursuite pour fraude fiscale.

La Loi limite les loyers à un loyer majoré (prix de référence défini par le préfet selon plusieurs caractéristiques + 20% maximum) lors de la signature d'un nouveau bail. Il existe néanmoins des "compléments de loyer" lors de certaines "caractéristiques de localisation d'un logement". Quelle est cette notion floue ? Qu'est-ce que cela implique ? Les appartements les mieux situés, les plus proches des crèches, des jardins… Echapperont-ils à cette Loi ?

Non, tous les appartements parisiens sont concernés. Les compléments de loyer sont des majorations qui pourront être accordées pour tenir compte de spécificités tangibles des logements par rapport à la moyenne des autres appartements du quartier, une exposition, une vue, une situation, des éléments de confort… Mais, le propriétaire devra justifier chacun de ses compléments. Cela sera assez intéressant. Combien vaut une vue sur la Tour Eiffel, une vue sur une cours arborée, la proximité d’une situation de métro. Il aurait fallu aussi prévoir une décote en cas de nuisance. Combien vaut une cours d’école, un café ouvert jusqu’à 1 heure du matin, une boulangerie commençant à travailler à 4 heures…

En conclusion, cette Loi répond-elle d'une certaine démagogie de la part du gouvernement ?

Kafka est de retour. En lieu et place du marché, du rencontre de l’offre qu’il faudrait libérer et de la demande, le Gouvernement crée le Gosplan de la location à Paris. Avec 80 quartiers, avec l’introduction de paramètres permettant d’ajuster le loyer de référence, il faudra suivre des cours en gestion administrative pour louer un appartement…

Le Gouvernement réinvente les loyers 48 qui a eu pour conséquence de rendre des dizaines de milliers de logements insalubres. Il avait fallu 40 ans pour sortir de cet encadrement de loyer. Seuls les logements construits ou rénovés après 1948 pouvaient donner lieu à une liberté de fixation des loyers ; les autres restaient sous le régime de blocage institué en 1914. Cette loi avait permis la création d’un nouveau métier, celui de pouvoir faire sortir un immeuble de son statut 48. Il faut espérer que le décret 2015 n’aura pas une vie aussi longue que la loi de 1948 car sinon il y a un métier qui risque de disparaître celui d’investisseur dans l’immobilier locatif privé.

Les commentaires de cet article sont à lire ci-après
Articles populaires
Période :
24 heures
7 jours
01.

Pourquoi vous devriez éviter le régime keto

02.

Services secrets turcs : les hommes des basses œuvres du président Erdogan

03.

Fleurs et vacheries au G7 : les avis surprenants des dirigeants étrangers sur Emmanuel Macron ; Notre-Dame, victime collatérale de négligence politique ; Julien Dray, mentor repenti d’Emmanuel Macron ; Panne sèche pour la voiture autonome

04.

La guerre de France aura-t-elle lieu ?

05.

Tempête dans les bénitiers : qui de Salvini ou du pape est le plus catholique ?

06.

Le général iranien Qassem Souleimani, maître de guerre sur le front syro-irakien

07.

G7 à haut risque : des compromis sont-ils possibles dans le monde occidental divisé de Donald Trump ?

01.

La guerre de France aura-t-elle lieu ?

02.

Crise de foie, 5 fruits et légumes : petit inventaire de ces fausses idées reçues en nutrition

03.

​Présidentielles 2022 : une Arabe à la tête de la France, ça aurait de la gueule, non ?

04.

Manger du pain fait grossir : petit inventaire de ces contre-vérités en médecine et santé

05.

Jean-Bernard Lévy, celui qui doit faire d’EDF le champion du monde de l’énergie propre et renouvelable après un siècle d’histoire

06.

Services secrets turcs : les hommes des basses œuvres du président Erdogan

01.

La guerre de France aura-t-elle lieu ?

02.

Ces quatre pièges qui pourraient bien perturber la rentrée d'Emmanuel Macron (et la botte secrète du Président)

03.

Record de distribution des dividendes : ces grossières erreurs d'interprétation qui expliquent la levée de bouclier

04.

Un été tranquille ? Pourquoi Emmanuel Macron ne devrait pas se fier à ce (relatif) calme apparent

05.

​Présidentielles 2022 : une Arabe à la tête de la France, ça aurait de la gueule, non ?

06.

Rencontres diplomatiques : Boris Johnson pourrait-il profiter du désaccord entre Paris et Berlin sur le Brexit ?

Commentaires (5)
Ecrire un commentaire
Vous devez être abonné pour rédiger un commentaire.
Abonnez-vous
«Vos abonnements garantissent notre indépendance»
Nos articles sont ouverts aux commentaires sur une période de 7 jours.
Face à certains abus et dérives, nous vous rappelons que cet espace a vocation à partager vos avis sur nos contenus et à débattre mais en aucun cas à proférer des propos calomnieux, violents ou injurieux. Nous vous rappelons également que nous modérons ces commentaires et que nous pouvons être amenés à bloquer les comptes qui contreviendraient de façon récurrente à nos conditions d'utilisation.
*Toute validation est définitive, vous ne pourrez pas rééditer votre commentaire.
lexxis
- 14/06/2015 - 08:23
DROIT DANS LE MUR!
Lorsqu'ils deviennent abusifs, les droits de protection finissent toujours par se retourner contre ceux qu'ils sont censés protéger. Et en plus la gauche n'a jamais compris que s'il existe des entrepreneurs sans salariés et des propriétaires sans locataires, l'inverse n'existe pas. Il est vraiment très difficile pour le secteur public de comprendre un peu comment fonctionne le secteur privé!
Jardinier
- 13/06/2015 - 18:15
Le plus drole, c'est que le mecanisme retenu,
pourrait finir (si cette loi dure, ce qui ne sera pas le cas) par faire exploser les loyers. La seule défense des propriétaires sera de majoré de 20% le loyer médian, ce qui deviendra la norme, ce qui augmentera ce loyer médian, que les suivants majoreront de 20%, etc. Si quelqu'un est capable de faire une simulation a long terme, si ça se trouve, après une baisse significative au départ, ça pourrait remonter bien plus que l'inflation a terme, d'autant que l'offre va se raréfier.
MONEO98
- 13/06/2015 - 17:59
48 is back
enfin les pas de porte au black vont être de retour