Sécuriser sa retraite grâce à l'immobilier, mode d'emploi (et pourquoi ce n'est pas qu'à la portée des super-riches)

Notre goût de la pierre se transmet de génération en génération même si, aujourd’hui, du fait des difficultés économiques, les jeunes actifs éprouvent les pires difficultés à acheter un bien immobilier. Ce goût de la pierre est favorisé par les pouvoirs publics qui incitent les ménages à acheter ou à construire des logements que ce soit au titre de la résidence principale ou au titre de l’investissement immobilier locatif. L’Etat consacre ainsi près de 40 milliards d’euros au logement avec comme conséquence indirecte une augmentation des coûts de construction et des loyers comme quoi le bien est bien souvent le meilleur ami du mal.

Pourquoi la possession de biens immobiliers est jugée importante pour préparer sa retraite ?

Par définition, être propriétaire de sa résidence principale signifie qu’il n’y a plus de loyer à régler chaque mois. Or, comme à la retraite, les revenus ont tendance à diminuer, il est important de pouvoir maîtriser l’évolution de certaines charges.

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Avoir des biens immobiliers en location permet de bénéficier de ressources supplémentaires. Ces vingt dernières les loyers ont eu tendance à augmenter un peu plus vite que les salaires et les pensions.

Les avantages fiscaux accordés par les pouvoirs publics contribuent à améliorer le rendement de ce type de placement. En outre, il permet d’acheter à moindre frais un logement dans la ville de ses rêves pour passer sa future retraite.

Comment acquérir à moindre coût sa résidence principale en vue de la retraite ?

Vous n’êtes pas encore propriétaire de votre résidence principale et vous considérez qu’il est urgent de le devenir ; vous pouvez bénéficier de plusieurs dispositifs.

Sous certaines conditions, vous pouvez demander un  prêt à taux zéro (PTZ). Ce prêt s'adresse aux personnes souhaitant acquérir leur première résidence principale. Il est soumis à des conditions de ressources et il ne peut que financer qu’une partie de l'achat. Le logement acheté neuf ou avoir fait l’objet d’importants travaux.

Vous pouvez également avoir recours à un plan ou à un compte d’épargne logement. Vous commencez à épargner afin de bénéficier d’un prêt et le cas échéant une prime. Compte tenu du niveau actuel des taux d’intérêt, ce produit n’est guère intéressant pour acquérir un logement ; en revanche, il peut se révéler un bon placement financier.

Le Plan d’Epargne Logement est donc une épargne bloquée générant des intérêts et permettant l’accès à un prêt immobilier. A l’ouverture, il faut au minimum verser 225 euros. Les versements annuels doivent être au minimum de 540 euros. le plafond des dépôts est de 61 200 euros.

La durée minimale logique du plan est de 4 ans. Tout retrait avant 4 ans entraîne la clôture du plan et prive le bénéficiaire de ses droits à prêts et à prime. Passé 10 ans, le plan est gelé, plus aucun versement n’est possible mais en revanche les intérêts sont versés. Après 15 ans, le plan est transformé en livret bancaire dont le taux de rémunération est fixé par la banque. La fiscalité est alors celle des livrets bancaires.

Le Plan d’Epargne Logement donne droit à intérêts et sous condition à une prime d’Etat. Le taux en vigueur depuis le 1^er février 2015 est de 2,0 %. La prime d’Etat est versée si le bénéficiaire contracte un emprunt d’au moins 5000 euros via son PEL.

Le souscripteur d’un PEL peut obtenir un prêt peut afin :

d’acheter ou construire ‘un logement neuf ou ancien destiné à l’habitation principale,

de financer des travaux ou l’amélioration du logement destiné à l’habitation principale.

Le montant et la durée du prêt dépendent des intérêts qui ont été acquis (avant les prélèvements sociaux) par l’épargne du PEL. Le maximum est fixé à  92 000 €; la durée est de 2 à 15 ans. Depuis le 1^er février, le taux du prêt a été fixé à 3,20 %.

 Pour les PEL ouvert depuis le 1^er mars 2011, la prime d’État est versée à la condition que le PEL donne lieu à un prêt immobilier de 5 000 € au minimum. Le montant de la prime dépend des intérêts acquis et de l’affectation du prêt. Elle ne peut pas dépasser  1 000 €. Néanmoins,  elle pourra être portée à 1 525 € si le PEL sert à l’achat d’un bien respectant les normes de développement durable.

De plus, la prime pourra être majorée selon le nombre de personnes à la charge du souscripteur, dans une limite de 100 € par personne. Cette limite pourra être portée à 153 € par personne si le PEL sert à l’achat d’un bien respectant les normes de développement durable. La prime est exonérée d’impôt sur le revenu mais soumise à prélèvements sociaux.

A la différence du Plan d’Epargne Logement, le compte d’épargne est un produit d’épargne disponible, non bloqué ; en revanche, l’intérêt proposé est beaucoup plus faible

A la différence du PEL,  le titulaire d’un CEL peut effectuer des retraits  à tout moment, sans frais, mais le compte doit toujours disposer d’un solde de 300 € minimum.

Le taux de rémunération, hors prime d’État, est de 0,75 % (taux en vigueur au 1er décembre 2013). Ce taux d’intérêt, calculé par la Banque de France, est modifié (à la hausse ou à la baisse) en général le 1er février et le 1er août de chaque année. Les intérêts du CEL sont capitalisables : au 31 décembre de chaque année, ils viennent s’ajouter au capital épargne et deviennent producteurs d’intérêts supplémentaires.

Le CEL peut permettre, sous conditions, d’obtenir  prime d’Etat plafonnée à 1.144 €, dans le cadre du prêt attaché.

Les intérêts du CEL sont exonérés d’impôt sur le revenu mais sont assujettis aux prélèvements sociaux dont le taux est de 15,5 % depuis le 1er juillet 2012 (taux en vigueur au 1er décembre 2013).

Le titulaire d’un CEL peut obtenir un prêt pour :

construire ou acheter une résidence principale, neuve ou ancienne,

acquérir un terrain à construire si le prêt finance simultanément les dépenses de construction,

financer des travaux d’économie d’énergie ou d’amélioration.

Les  CEL  ouverts avant le 1 mars 2011, permettent d’obtenir un prêt pour acheter une résidence secondaire

Investir dans l’immobilier locatif en vue de la retraite

L’objectif peut être double : se constituer un complément de revenus et acquérir à moindre coût un logement qui pourra être utilisé au moment de la retraite.

Afin d’alléger le montant de l’investissement, la tentation est grande de recourir au dispositif d’incitation fiscale en faveur de l’immobilier locatif.

Vous pouvez ainsi opter pour le dispositif Pinel qui succède au Duflot qui lui-même avait remplacé le Scellier… Selon ce dispositif, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt sous certaines et nombreuses conditions. Le taux de la réduction d’impôt est fonction de l’engagement de location. Il est de 12 % pour une location sur 6 ans, de 18 % pour une location sur 9 ans et de 21 % pour une location sur 12 ans. Le montant de l’investissement ouvrant droit à la réduction d’impôt est plafonné à 300 000 euros. Il y a des plafonds de loyers et de ressources pour le locataire à respecter ; plafonds qui sont fonction d’un zonage. A la différence du Duflot, vous pouvez louer à un ascendant ou à un descendant ce qui est relativement intéressant quand un couple a un ou plusieurs enfants étudiants ou jeunes actifs. La réduction d’impôt qui varie de 36 000 à 63 000 euros sur l’ensemble de la période de location est par ailleurs soumise au plafonnement des niches fiscales, 10 000 euros par an.

Toujours dans le même esprit, il y a la possibilité d’investir dans des résidences de service, résidence d’étudiants ou pour personnes âgées. Ce dispositif appelé Censi/Bouvard ouvre droit à une réduction d’impôt de 11 % du prix des logements plafonné à 300 000 euros. L’engagement de location est de 9 ans. La loi Censi-Bouvard permet donc de bénéficier d’une réduction d’impôt maximale de 33 000 €, soit 3666 € par an pendant neuf ans, réduction qui rentre dans le champ du périmètre des niches fiscales plafonnées à 10 000 euros par an.

Il peut être également intéressant d’investir dans des immeubles anciens situés dans certaines zones protégées et de bénéficier ainsi du dispositif loi Malraux. En contrepartie des dépenses de restauration et d’un engagement de location de 9 ans, le propriétaire peut obtenir une réduction d’impôt de 22 à 30 % des dépenses réalisées plafonnées à 100 000 euros.

Si vous pensez passer votre retraite dans une collectivité d’outre-mer, vous pouvez également penser y investir dans le cadre du dispositif Girardin. Sur 5 ans, une réduction d’impôt de 22 à 38% du montant de l’investissement. L’engagement de location est de 5 à 6 ans. Des plafonds de ressources et de loyers peuvent être imposés en fonction des formules de déduction.

La location saisonnière comme source de revenus…

Avec Airbnb, le Bon Coin, Abritel… les sites de location saisonnière sont de plus en plus nombreux.  De plus en plus de Français louent leur résidence principale ou secondaire durant les périodes estivales. En Corse ou sur la Côte d’Azur, les prix d’une semaine peuvent vite dépasser 4000 euros au plein cœur du mois d’août. Mais ce phénomène se développe à tout le territoire, les grandes villes, en milieu rural…

La location saisonnière constitue donc un autre moyen de plus en plus utilisé pour améliorer ses revenus ou pour rembourser un prêt.

Si vous louez une location saisonnière « classique » (c'est-à-dire qui n'est ni un gîte rural, ni un meublé de tourisme, ni une chambre d'hôtes), vous pouvez bénéficier du régime d’imposition dit forfaitaire si vos recettes ne dépassent pas 32.900 €  par an (en cas de dépassement il faut passer au régime réel qui permet par ailleurs de réaliser des amortissements). Dans le cadre du régime forfaitaire, vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 50 %, ce qui signifie que seuls 50 % de vos loyers et charges sont réintégrés à l'ensemble de vos revenus de l'année puis imposés.

Si vous décidez d’aller au-delà et de faire un gîte rural, ou de vous lancer dans des locations classées « meublés de tourisme » ou dans des chambres d'hôtes, vous bénéficiez d'un régime fiscal encore plus avantageux. Le régime forfaitaire s’applique alors jusqu’à 82.200 € de revenus par an. Sur ces recettes, vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 71 %, ce qui signifie que seuls 29 % de vos loyers et charges sont réintégrés à l'ensemble de vos revenus de l'année puis imposés.

Toujours au rayon immobilier, le retraité et le futur retraité peut avoir intérêt à recourir à la formule du loueur en meublé non professionnel ou même à celle de loueur en meublé professionnel. Enfin, d’autres formules comme l’investissement dans des résidences à vocation touristique existent afin de réduire le montant des impôts. Enfin, dans les grandes villes, il faut également penser à l’investissement dans les parkings qui peut offrir une belle rentabilité (sauf à Paris où les prix à l’achat sont  dans certains quartiers trop élevés).