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Ce que coûtent à l'économie les défaillances du marché du logement

"Quand l'immobilier va, tout va", a-t-on coutume de dire. L'inverse est aussi vrai. Selon le Medef, "la hausse constante des coûts de logement" affecte la compétitivité du pays et la loi Duflot ne va pas assez loin pour inverser la tendance.

Boulet

Publié le

A l’heure où le gouvernement propose des lois hostiles à la propriété, quelle est la réalité du logement ?

- Il en manque un million.
- Les prix sont excessifs pour le budget des ménages.
- Les salariés précaires ne peuvent pas louer dans les grands bassins d’emploi.

Regardons un instant à la source.

D’abord, chacun veut restreindre les constructions voisines pour garder sa tranquillité. Mais à l’inverse, le voisin qui a un terrain souhaite pouvoir construire. Il faut donc trouver l’équilibre des intérêts.La loi organise cet équilibre. Ce sont les « règles de prospect », qui servent aussi à préserver la largeur et l’éclairement des voiries. Mais les parlementaires se sont gratifiés en tant que législateur de pouvoirs spécifiques locaux en tant que maire, commettant une intrusion dans ces équilibres privés.

La plupart des parlementaires sont ou ont été des maires, et se sont montrés avides d’étendre leur pouvoir local.

La conséquence de cette voracité de pouvoir est que les autorités municipales peuvent fixer le nombre de mètres carrés maximum sans raison explicite, restreindre sans en justifier la hauteur des bâtiments, limiter d’autorité la destination de tout édifice, et interdire la construction sur des terrains selon leur bon vouloir. L’intrusion excessive dans les affaires privées est mise au service de la pénurie. La solution pour remédier au manque de logement est donc de desserrer cette emprise, et de restituer aux propriétaires le droit de construire qui leur a été petit à petit retiré par la puissance publique.

Je propose de doubler le droit à construire pour les terrains déjà constructibles, tout en maintenant les règles de protection du voisinage. 

Je propose aussi, en remplacement du permis de construire, et pour éviter les décisions municipales discrétionnaires, que le contrôle des règles d’urbanisme soit sous la responsabilité des architectes.

Rappelons que le permis préalable de construire est une création du régime de Vichy du 15 juin 1943. Nous remédierons au manque en abrogeant cette disposition acceptée aujourd’hui sans réfléchir, mais en réalité malsaine.

Notons aussi que les architectes sont eux-mêmes surveillés par l’ordre des architectes, et que l’administration garde son pouvoir de contrôle à posteriori : en soignant le mal, il faut bien sûr éviter les excès inverses et les constructions anarchiques.

Le manque de logement est en soi un manque de production de valeur. Si on estime la valeur finale d’un logement produit à 200.000 €, le million de logements manquants représente une valeur non créée de 200 milliards d’euros.

En rattrapant le déficit de logement en cinq ans, la croissance additionnelle du PIB serait de 2% pendant cette période, à laquelle il faut ajouter l’impact des aménagements et équipements. Au surplus, les études montrent qu’ « un logement construit crée deux emplois », soit 400.000 emplois pendant cinq ans. Pouvons-nous jeter aux orties ces opportunités de croissance et d’emploi, au nom de l’avidité de pouvoir des édiles, et du maintien des lois de Vichy ?

Le deuxième problème est la cherté du logement. Les prix ont d’ailleurs, contre toute attente, progressé pendant la crise de 2008. C’est une exception française. La part consacrée au logement dans le budget des ménages a été majorée de 17% entre 2005 et 2010. Un locataire du parc privé sur cinq dépense même plus de 40% de son salaire pour se loger !

Pourquoi ?
D’une part, le manque d’offre dû aux blocages municipaux évoqués plus haut majore les prix.

Et d’autre part, pire encore, l’argent public injecté dans le logement contribue lui aussi à maintenir des prix excessifs :
- Lorsque l’acheteur d’un logement bénéficie d’avantages fiscaux, l’équilibre entre acheteur et vendeur se fait à un prix plus élevé
- Lorsque le locataire reçoit des allocations pour payer, l’équilibre entre propriétaire et locataire se fait aussi à un niveau plus élevé.

Ce sont ainsi 35 milliards d’euros d’argent public qui sont dépensés chaque année en pure perte, 20 milliards d’« aide » aux propriétaires et 15 milliards d’« aide » aux locataires, qui se retrouvent dans le prix de vente ou de location. Les « aides » au logement sont une séduisante illusion. 

Si le marché du logement était rééquilibré, l’effort des ménages, aujourd’hui de 11% de leur budget en moyenne pour les loyers ou les mensualités d’emprunt, pourrait être réduit de moitié. Le pouvoir d’achat serait majoré de 5,5%, ce qui est bien supérieur aux « aides » injectées.

Du point de vue des entreprises, le gonflement des prix du logement nécessite des salaires plus élevés, pour de l’argent perdu au bout du compte par le salarié. La compétitivité des produits et services est touchée : la majoration des prix du logement nous fait aussi perdre des marchés. Observons que la Suède, par exemple, a pris la décision de rayer ces lignes budgétaires de soi-disant « aides au logement», et assaini les relations entre les acteurs tout en tempérant les prix.

Enfin, la protection juridique des locataires est utile, car locataires et propriétaires sont dans un rapport du fort au faible. Mais lorsque cette protection des locataires est excessive, elle se retourne contre les plus fragiles. Dans les bassins d’emploi où l’offre locative est insuffisante, les propriétaires font un choix. Ils donnent la priorité aux candidats titulaires d’un CDI.

Or, il y a 300.000 emplois non pourvus en France, dont une part en raison de la difficulté de mobilité. On peut estimer que la réintroduction d’une meilleure liberté contractuelle en matière locative, conjuguée à une offre rééquilibrée, permettrait de sortir du chômage 100.000 personnes, et de répondre aux besoins de production des employeurs.

Une politique sérieuse du logement permettrait 500.000 chômeurs de moins, 3,5% de pouvoir d’achat en plus, 35 milliards d’euros d’économies budgétaires, une croissance majorée de 2%, ainsi que les effets induits de ces facteurs.

Le logement est un boulet, il doit être un moteur.

 
Commentaires

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  • Par cdg - 23/09/2013 - 09:29 - Signaler un abus de bonnes idees

    La politique du logement cher n etaient pas perdu pour tout le monde ! Les vieux qui possedent la majoprite de l immobilier en sont le sgrand gagnants et c est eux qui sont le coeur de cible de l UMP Sinon croire que l ordre des architectes va etrecapable de limiter les derives c est croire au pere noel. L ordre des medecins n a jamais empechee aucune derive, pourquoi les architectes le pourront ? Si on veut faire baisser le prix des logements, c est pas tres complique: il faut 1) arreter toute subvention au secteur (scellier ou APL) 2) limiter drastiquement le credit qui fait gonfler les bulles (credit max de 15 ans, possibilite pour l emprunteur de faire comme aux USA: je rend la maison a la banque -> je ne dois plus rien a celle ci) 3) taxer l immobilier comme aux USA ou en suisse : property tax ou loyer fictif integre aux revenus, plus d exemption d impots si on revend une residence secondaire. en echange, demantellement des droits de mutation qui penalisent la mobilite

  • Par mich2pains - 23/09/2013 - 10:30 - Signaler un abus OU L'ON NOUS PREND TOUJOURS .......

    Les mêmes exemples dans lesquels " l'offre locative est insuffisante " , donc les très grandes agglomérations mais quid des petites ou moyennes villes ? Quid de certaines régions ou cette vision colbertiste à la Parisienne est radicalement inversée : Allez voir à Digne-les-Bains , préfecture du 04 , le nombre de logements locatifs privés vacants , faute de locataires , et en dépit de loyer revus à la baisse ! Dans cette ville , comme dans d'autres villes gérées par la G000che , d'importantes constructions de Logements dits " SOCIAUX" ont été crées avec les impôts des....... Loueurs Privés ! L'horreur absolue qui consiste à vous faire de la concurrence déloyale avec vos propres impôts ! Qu'il suffise de transposer cette concurrence à tous les autres secteurs de l'économie pour comprendre que nous tendons vers le SUICIDE économique !

  • Par lsga - 23/09/2013 - 14:10 - Signaler un abus Je propose que la droite soit Gaulliste

    Et qu'elle s'engage à construire tous les HLM nécessaires pour faire disparaître les bidonvilles.

  • Par un_lecteur - 23/09/2013 - 14:31 - Signaler un abus Urbanistes et architectes

    Un architecte n'est pas un urbaniste. L'architecte construit un bâtiment, l'urbaniste fixe le cadre de vie général. L'urbaniste dérange, en cherchant la qualité de vie contre les interets économiques et électoraux. Un exemple . Dans les nouveaux quartiers, quel est le pourcentage de la surface dédié aux enfants ? Et aux voitures ? Pratiquement rien pour les enfants : les enfants n'ont pas d'argent, et ils ne votent pas. C'est pour cela que les politiques préfèrent les architectes aux urbanistes. Ça donne des HLM et des parkings.

  • Par Leolelor - 23/09/2013 - 20:10 - Signaler un abus Construire est inutile

    Tout le monde souhaite habiter Paris. Doubler les logements parisiens ne suffira pas à faire décroitre significativement le coût du logement. Et on mettra où les routes nécessaires ? Donc le problème est ailleurs. Décentraliser les administrations, développer les infrastructures. Et laisser la loi du marcher réguler le développement des constructions là où c'est rentable.

  • Par Sylvain Jutteau - 29/09/2013 - 15:43 - Signaler un abus De Sylvain Jutteau en réponse @ Leolor

    Vous écrivez "Tout le monde souhaite habiter Paris." Il est exact que les franciliens qui travaillent à Paris et qui sont à l'extérieur aimeraient y habiter, mais c'est loin de concerner "tout le monde". Il y a une France hors l'Ile-de-France !... Vous écrivez aussi "Doubler les logements parisiens ne suffira pas à faire décroitre significativement le coût du logement." Doubler les logements parisiens est une proposition que je n'ai pas faite. Vous exposez votre raisonnement, mais il n'est pas une réponse à ma proposition. Sur ce cas parisien, en pratique, les immeubles occupent plus de 99% du terrain constructible, et sont très majoritairement en copropriété. Le solde est la propriété de personnes publiques. De plus, les quartiers sont protégés du fait des nombreux monuments historiques. Il me parait utopique d'envisager un doublement des surfaces d'habitation. Enfin, vous écrivez :"développer les infrastructures. Et laisser la loi du marcher réguler le développement des constructions là où c'est rentable." Oui, je d'accord avec cette approche. Les plus belles constructions, ce qui fait le patrimoine de la France, et son attractivité, a été construit sur cette base saine.

  • Par Sylvain Jutteau - 29/09/2013 - 15:51 - Signaler un abus De Sylvain Jutteau en réponse @ michdepain

    Vous écrivez : "OU L'ON NOUS PREND TOUJOURS ....... Les mêmes exemples dans lesquels " l'offre locative est insuffisante " , donc les très grandes agglomérations mais quid des petites ou moyennes villes ?" Oui, il y a une multitude de marchés locatifs,caractérisés par des prix bas et de la vacance locative, et ce phénomène est accentué par des volumes de logements HLM, eux-aussi vides. La planification du logement trouve là la démonstration de son caractère grotesque.

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Sylvain Jutteau

Sylvain Jutteau est membre du conseil national de l'UDI. Il a fondé en 2013 la société Syndic.fr, dont il est le dirigeant. Il est l'auteur du blog Solution Politique.

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