Contribution au Grand Débat : ces “légers” inconvénients d’une augmentation de l’IFI qu’oublie LREM

Atlantico : Quelles seraient les personnes concernées par une telle hausse d'impôts ? Le terme de justice fiscale est-il adapté en considérant que les "plus riches" seraient moins concernés par l'IFI qu'ils ne l'étaient par l'ISF ? 

Philippe Crevel : La majoration de l’IFI fait un peu vieux monde fiscal. Taxer le stock de biens immobiliers est assez old school. En l’état actuel de la proposition, aucun seuil n’a pas été mentionné. Est-ce que tous les redevables de l’IFI seraient concernés ou les plus aisés ? Pour le moment, pas de réponse. Dans tous les cas, le lien entre l’exonération de la taxe d’habitation et l’IFI est assez faible. Surtout, la compensation sera imparfaite. Aujourd’hui, environ 120 000 propriétaires acquittent l’IFI car leur patrimoine foncier dépasse 1,3 million d’euros, sachant que le seul de déclenchement de la première tranche commence à 800 000 euros. L’IFI devrait rapporter en 2019 1,5 milliard d’euros quand le manque à gagner au niveau de la taxe d’habitation est de 10 milliards d’euros. Augmenter le rendement de l’IFI revient à taxer des propriétaires qui ont l’avantage de ne pas pouvoir se soustraire à l’impôt. Ce sont les propriétaires de logements dans les grandes agglomérations qui seront pénalisés par cette éventuelle surtaxe. Ce sont aussi des propriétaires de logements en zones touristiques, en bord de mer. Il n’y a pas obligatoirement de lien entre le niveau de richesses et le prix des logements. En effet, une personne a pu acquérir il y a vingt ans ou trente un appartement à Paris qui entre temps a doublé de valeur quand ces revenus professionnels n’ont pas connu la même évolution. 

Le terme de justice fiscale est-il adapté en considérant que les "plus riches" seraient moins concernés par l'IFI qu'ils ne l'étaient par l'ISF ? Quels sont ici les moyens utilisés pour échapper à l'IFI ? 

Au temps de l’IFI, il faut s’arranger d’être locataire ou opter pour le démembrement. Le démembrement de propriété consiste à distinguer la nue-propriété et l’usufruit. Cette distinction peut s’opérer sur une durée variant de quelques années jusqu’à plus de 20 ans. L’achat en nue-propriété permet de bénéficier d’une décote de 20 à 40 %. En contrepartie pendant la durée du contrat, le nu-propriétaire ne touche pas les revenus fonciers. Le bien acquis en nue-propriété sort de l’imposition à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), et ce pendant toute la durée du démembrement.

Les résidences secondaires ne bénéficiant pas de l’abattement de 30 %, un propriétaire voulant alléger sa facture d’IFI aura intérêt de réaliser des donations à ses enfants et petits-enfants. La donation permet en outre d'échapper à la taxation de la plus-value. 

Le propriétaire foncier pourra également opter pour des placements de diversification échappant à l’IFI comme les terres, les forêts, les vignes, ou les parts de groupements fonciers forestiers (GFF), agricoles (GFA) ou viticoles (GFV) à hauteur de 75 % de leur valeur. L’autre possibilité est d’opter pour le statut de la location en meublé professionnel. Plusieurs conditions doivent être remplies : la location meublée doit être votre activité principale, les revenus tirés de cette activité doit vous rapporter plus de 23.000 euros de recettes par an, et ces recettes doivent représenter plus de la moitié des revenus professionnels des membres du foyer fiscal. Le contribuable peut également loger ses biens immobiliers dans une résidence hôtelière sous certaines conditions et échapper à l’IFI.

Quel serait l'impact d'une telle augmentation sur le marché immobilier ? 

Le marché immobilier enregistre toujours une hausse des prix du moins dans les zones dites tendues, les grandes agglomérations, les communes touristiques. La demande excède toujours l’offre du fait de sa rareté. La pierre demeure pour les Français, les investisseurs une valeur refuge. Même si cela concerne qu’un nombre réduit de personnes, le Brexit contribue à la hausse des prix dans les quartiers prisés de Paris. L’augmentation de l’IFI réduirait la rentabilité de l’immobilier locatif qui est déjà faible mais certainement pas au point de créer une rupture sur les prix.