Légère baisse ou krach : ce que 2019 réserve à l’immobilier parisien

Atlantico : Face aux conclusions du baromètre "jerevedunemaison", pourrait-on en conclure que la dégradation des statistiques économiques en cette fin 2018 commence à avoir des effets sur les prix immobiliers ? 

Philippe Crevel : Il convient de se méfier de ce résultat ponctuel. Il faut apprécier l’évolution des prix de l’immobilier sur une période d’au minimum un trimestre. Il y a quelques semaines, il était affirmé qu’au contraire la proximité du Brexit entraînait une hausse des prix. Il faut donc rester très prudent en la matière. Les prix de l’immobilier sont fonction de l’offre et de la demande matinée d’une dose de spéculation. Les grandes métropoles, le Sud de la France et la façade atlantique ont engrangé un surcroît de population depuis 2006, ce qui a conduit à une hausse des prix de l’immobilier. En revanche, les zones rurales, les petites villes de moins de 100 000 habitants, les territoires situés dans le Grand Est, en Bourgogne Franche Comté souffrent.

En ce qui concerne le résultat de novembre, je ne pense pas qu’il y ait un lien avec les évènements en cours. L’achat de biens immobiliers répond à une logique d’investissement de long terme. Il faut rappeler que les prix de l’immobilier parisien ont doublé depuis 2003. Un tassement est prédit déjà depuis une ou deux années. La baisse des taux d’intérêt a nourri la hausse des prix en augmentant la demande. Depuis la fin de l’année 2017, il est noté une diminution du nombre de transactions. Cette situation était jusqu’à maintenant imputable à une raréfaction de l’offre. Il est possible aussi que le niveau de prix atteint dissuade les acheteurs.

Quels sont les risques de connaître un véritable retournement immobilier en France pour l'année 2019 ? Quels sont les risques extérieurs à surveiller dans le courant de cette année ?

De multiples facteurs peuvent jouer en défaveur de l’immobilier dans les prochains mois. Le retournement des taux aura une incidence sur les prix de l’immobilier et cela d’autant plus qu’ils sont élevés. En effet, l’augmentation des taux renchérira le coût des crédits et réduira donc les capacités financières des éventuels acheteurs. Malgré tout, sauf crise majeure, les taux ne devraient pas réellement augmenter avant le second semestre 2019, voire pas avant 2020.

Le ralentissement économique et la multiplication des incertitudes pourraient miner le moral des acheteurs et les inciter à reporter leur investissement. La succession de manifestations violentes pourrait de son côté entraîner le départ des investisseurs étrangers. Ils ne font pas les prix contrairement à des idées reçues sauf dans certains quartiers de Paris (Saint Germain des Près, ile Saint Louis, triangle d’or, etc.). Malgré tout, leur départ pèserait un peu à la marge sur les prix parisiens.

Au regard des niveaux de prix actuels, comment mesurer l'ampleur du risque ? 

Le doublement des prix de l’immobilier en une génération expose à une correction. A ce titre, il convient de souvenir de la dernière grande crise immobilière en France. Elle est intervenue entre 1993 et 1997 avec un recul des prix sur Paris de 50 %. Cette contraction s’est produite après une hausse de 90 dans les années 80 et 90, l’immobilier.

Paris souffre d’un manque de foncier disponible. Les familles, les cadres, les retraités non propriétaires sont contraints de partir de la capitale dont la perte d’habitants s’est accélérée ces dernières années. La Ville de Paris en préemptant des terrains et des immeubles pour réaliser des logements sociaux réduit le parc de logements privés ce qui conduit à la hausse de leur prix. Au moment de la Grande Récession de 2008 / 2009, une baisse a été constatée mais elle a été plus que compensée depuis 2012. Il est à noter que dans de nombreuses villes de provinces, les cours actuels sont inférieurs à ce qu’ils étaient au début des années 2000.

Dans les prochaines années, les grandes métropoles pourraient connaître la même évolution que Paris en perdant des habitants. En effet, le vieillissement programmé de la population entraînera un départ des retraités vers des villes à taille humaine et pour ceux qui en auront les moyens vers des villes du littoral. Par ailleurs, les prix élevés des cœurs historiques empêcheront les jeunes et les familles de s’y installer. Les contraintes imposées pour la circulation routière pourraient également jouer en leur défaveur. Il y a un risque de stérilisation des centres villes qui seraient les royaumes d’Airbnb. Déjà, dans le Triangle d’Or à Paris, le marché des logements est de plus en plus étroit et donc soumit à des sautes d’humeur.

Pour mesurer le risque de crise sur le marché de l’immobilier, il faut également prendre en compte l’évolution des loyers. Or, ces derniers ont progressé moins vite que le prix de l’immobilier. Du fait que par nature, les biens immobiliers ne sont pas échangés chaque année et qu’ils ne font pas l’objet d’une cotation continue, cela n’est en soi un problème que pour les nouveaux investisseurs. Si vous avez acheté un appartement, il y a vingt ans, votre rentabilité locative n’est pas pénalisée par le fait que les prix ont doublé et que les loyers n’ont pas suivi. En revanche, il en est tout autre pour ceux qui ont acheté en 2018.