De quel apport financier avez-vous besoin aujourd’hui pour pouvoir acheter à crédit un logement à 250 000 euros en fonction de votre profil ?

Atlantico : En principe, et "toute chose égale par ailleurs", quel part est généralement exigée par les banques en terme d'apport pour obtenir un prêt pour l'achat d'une résidence principale à 250 000 euros ? Quelle est la fourchette communément demandée ? 

Olivier Deamus : Tout dépend de la rémunération et des fonctions de ceux qui achètent un bien. Je viens de vendre à un jeune couple – lui est avocat, elle est professeure des écoles – sans aucun apport un appartement à 360 000 euros, avec un prêt total. C’est donc encore possible, quoique très difficile. IL faut avoir de bons revenus et des postes stables. Deux ouvriers ont peu de chance d’y avoir accès.

Mais, hormis ces exceptions, si on veut rassurer une banque aujourd’hui, il faut pouvoir amener 30% en apport. Donc, pour un bien à 250 000 euros, sachant qu’il y a 20 000 euros de frais de notaire, l’idéal est donc d’avoir environ 95 000 euros.

Quels sont les facteurs inhérents à l'acheteur qui font varier fortement l'exigence de l'apport ? Qui du revenu, de l'âge ou de la nature de la profession joue le plus ?

Ce sont les revenus, sans conteste. Plus on a de revenus, plus on va intéresser la banque. L’idée qu’une banque préfère un profil stable, comme un fonctionnaire, plutôt que des revenus plus élevés mais une profession incertaine est peut-être vrai en province, mais sur la région parisienne, seuls les revenus compte, et notamment l'avenir professionnel attendu de l'emprunteur. Quelqu’un qui exerce une profession intellectuelle supérieure et qui gagne au début de sa carrière 4000 euros, clairement la banque n’aura aucun problème à se projeter dans l’avenir avec elle. L’âge joue moins – il n'y a pas "d'âge limite" – d’autant que beaucoup de primo-accédants reposent surtout sur des fonds mis à disposition par leurs parents.

La nature du bien acheté, indépendamment de son prix, peut-il faire varier l'apport exigé ? Selon quels critères et pourquoi ?

Dans l’absolu non. Mais dans le cas d’un prêt-relais, la localisation du bien a une importance capitale. La banque est plus souple sur les apports dans le cadre d’un prêt-relais pour un appartement idéalement situé dans Paris que dans un lieu peu accessible. La demande d'apport (et même l'obtention du prêt) sera plus souple.

Le rapport que l’on avec sa banque, ou son passé bancaire peuvent-ils jouer ?

C’est très important. Si on veut emprunter, la banque ne va pas aimer si vous êtes tous les mois à découvert. Et si vous payez un jour vos impôts en retard (et la banque le vérifie en vous demandant vos avis d’imposition), c’est un très mauvais point. La banque va regarder comment le client gère son compte, et elle appréciera le client qui chaque mois met de côté 1000 euros… Les banques exigent aussi parfois que l’on solde ses crédits à la consommation en cours. Tout cela facilitera les choses, et cela jouera sur le niveau d’apport demandé, pour éviter qu’il ne soit relevé par l'organisme auprès duquel vous souhaitez emprunter. 

Les règles générales faisant varier la part exigé en apport est-une constante ou y a-t-il des différences dans les zones en tension, comme Paris, ou un logement moyen pour couple monte à 400 000 euros ?

Il faut comprendre pourquoi les banques aiment avoir 30% d’apport en général : la banque a peur de se retrouver dans une situation où les prix peuvent baisser à 30% et que le client ne rembourse pas son prêt. Dans ce cas, elle ne pourra plus récupérer son argent. Et comme en Ile-de-France la période est difficile, je pense que – notamment pour les prêts-relais – les banques font beaucoup plus attention.