Alexander Kraft – Sotheby’s International Realty : "Depuis mai 2012, le marché de l’immobilier de luxe est devenu très difficile"

Atlantico Business : Vous décrivez, dans votre étude, un marché du luxe à trois vitesses. Quelles en sont les particularités ?

Alexander Kraft :Il y a en effet, actuellement, un marché de l'immobilier de luxe à trois vitesses. Tout d’abord les "petits" produits entre 500.000 euros et 1,5 millions d’euros qui peuvent être de petits pieds à terre. Ce marché reste dynamique car ce sont des biens pour un usage ponctuel et personnel et, pour des gens fortunés, cela ne représente pas un investissement important. Le risque financier est limité. C’est surtout très recherché par les étrangers. L’autre marché qui reste assez dynamique, ce sont les produits très haut de gamme. Des propriétés allant de 5 à 25 millions d’euros misent sur le marché par des Français qui quittent le pays et mettent leur résidence principale sur le marché. Nous avons donc un choix intéressant de grands biens qui sont, en temps normal, rares sur le marché. Cela intéresse les acheteurs car, comparativement à d’autres métropoles internationales, les prix restent raisonnables et intéressent les acheteurs étrangers. Et puis, il y a les produits situés entre les deux. De grands appartements familiaux parisiens, entre 100 et 300 m². Ce marché est très difficile car ce sont des produits destinés aux acheteurs français, et eux, n’ont aucune confiance depuis les élections présidentielles. 

[LES AUTRES ARTICLES DE VOTRE BRIEFING ATLANTICO BUSINESS]
Suivre @atlanticobiz

Peut-on réellement établir une corrélation entre la politique économique du gouvernement et la configuration actuelle de ce marché ?

Oui, il n’y a pas la moindre question sur ça. Le marché a vraiment chuté en mai 2012. On a eu, début 2012, un marché très fort puis juste après les élections, une chute. Depuis, c’est resté très difficile. Nous le constatons au quotidien. A chaque fois qu’une nouvelle annonce est faite dans les médias d’un ajustement fiscal ou d’une nouvelle taxe, on voit des transactions qui ne se font pas. Les acheteurs préfèrent "attendre" et ont besoin de clarification sur les effets concrets que ça pourrait avoir sur eux. Depuis les élections présidentielles de mai 2012, le marché est devenu très difficile en France pour l’immobilier de luxe au sens large. On note, spécialement chez les acheteurs français, un manque de confiance totale dans le pays. Sur le plan fiscal, il y a eu beaucoup de changements pour les gens fortunés qui sont nos principaux acheteurs.

Comment va évoluer le marché en 2014 ?

En 2013, on a vu que les prix initiaux, ceux demandés par les vendeurs, n’ont pas énormément baissés au moment de la transaction. Les vendeurs ont résisté à l’ajustement du prix de leur bien car ils estiment déjà avoir perdu pas mal d’argent à cause de l’évolution de la fiscalité depuis 18 mois. Ils ne peuvent pas se permettre de perdre encore de l’argent en baissant leur prix de vente. On a donc beaucoup de produits sur le marché, l’inventaire a presque doublé depuis un an et demi. A présent, on voit que les vendeurs deviennent de plus en plus pressés de vendre. Sur les transactions en cours, on constate que les négociations sont plus importantes, ces derniers mois les vendeurs deviennent de plus en plus flexibles et les négociations se terminent souvent par des ajustements à la baisse de 10% à 25% du prix de départ. Les prix devraient encore baisser d’au moins 10% dans les mois à venir.

Propos recueillis par Julien Gagliardi