Comment échapper aux pièges fiscaux de l'immobilier locatif quand on est propriétaire<!-- --> | Atlantico.fr
Atlantico, c'est qui, c'est quoi ?
Newsletter
Décryptages
Pépites
Dossiers
Rendez-vous
Atlantico-Light
Vidéos
Podcasts
Consommation
Propriétaires, attention aux pièges fiscaux !
Propriétaires, attention aux pièges fiscaux !
©Flickr

Décod'Eco

ALUR et ACTPE. Ces deux nouvelles lois à venir vont bouleverser la vie des bailleurs de logements et de locaux commerciaux. Elles s'emploient en effet l'une comme l'autre à décourager tout investissement par pur angélisme.

Fabrice  Coletto-Labatte

Fabrice Coletto-Labatte

Fabrice Coletto-Labatte est chargé de cours en fiscalité immobilière au sein de l'université Toulouse 1 Capitole, il édite également des guides fiscaux thématiques.

Ses analyses sont régulièrement publiées dans la lettre gratuite Protection & Rendements, mais aussi dans le sur Moi, Contribuable.

Voir la bio »

La loi ALUR : article 1er, le propriétaire a toujours tort. Article 2, même s’il a raison… se reporter à l’article 1. 

La loi ALUR pour “loi d’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové” est portée par madame Duflot, ministre en charge du Logement.

Les mesures phares consistent en une nouvelle contribution de 1,5% sur les loyers (et non les revenus fonciers), bref une nouvelle ponction sur votre “chiffre d’affaires” et non votre bénéfice, afin de financer la Garantie universelle locative ou GUL. Cette GUL, sorte d’assurance-locative d’État alors que les assureurs privés le faisaient tout aussi bien, est une bombe à retardement.

Tous les spécialistes crient en chœur qu’elle va déresponsabiliser les locataires dans le respect de leurs obligations financières et que le coût en est sous-estimé. On peut craindre jusqu’à un triplement des transferts à réaliser vers cette GUL et sans doute une augmentation de votre contribution spécialisée.

Encadrement, révision à la baisse des loyers, mouvance des états des lieux

Rien n’a été oublié dans ce cocktail visant à vous dégoûter d’investir dans le secteur locatif !

Vos loyers seront plafonnés par zone. Votre locataire pourra exiger une baisse du loyer pourtant stipulé au bail, et ce en vertu d’une concordance avec le loyer moyen constaté sur la zone. La loi ALUR va créer des observatoires publics du logement – et au passage devoir y affecter des fonctionnaires supplémentaires, ce qui a un coût évident pour les finances publiques.

Quant à l’état des lieux d’entrée que vous avez signé ensemble, eh bien il pourrait ne plus être figé comme par le passé au jour “J” mais être “complété” jusqu’à “J+7″… voire plus encore. En matière de chauffage, ce délai serait étendu à “J+31″ à compter de la période de chauffe. Source d’insécurité juridique évidente pour les bailleurs puisqu’à ce jeu-là, on peut voir des contestations s’élever à tout propos de la part du locataire de mauvaise foi - ça arrive, un locataire indélicat, n’en déplaise à madame Duflot.

Enfin, last but not least, la location meublée serait alignée sur le régime de la location nue. Les investisseurs en meublés apprécieront.

Bien sûr tout cela s’ajoute aux décrets estivaux de 2012 et 2013 qui ont créé et étendu le blocage des loyers désormais en vigueur pour des villes moyennes en cas de changement de locataire.

La loi ACTEP : tout pour le preneur et plus grand-chose pour le bailleur

La loi ACTEP pour loi relative à l’Artisanat au Commerce et aux Très Petites Entreprises est portée par madame Pinel, ministre du Commerce. L’esprit de cette loi ressemble comme deux gouttes d’eau à la loi ALUR. La voici brossée à grands traits.

Premier élément : Interdiction d’indexer les baux commerciaux sur l’indice du coût de la construction (ICC). Désormais, ce seront uniquement l’indice des loyers commerciaux ILC et l’indice des loyers d’activités tertiaires (ILAT) sensiblement moins favorables aux propriétaires qui serviront en cas de hausse des facteurs de commercialité (ex. embellissement du quartier, mise en service de trams ou métros), aucun rehaussement du loyer supérieur à 10% ne vous sera accordé. Pourtant qui a financé ces rénovations urbaines si ce ne sont des augmentations d’impôts locaux significatives et largement supérieures à 10% ?

Second élément : Encadrement des charges locatives avec notamment l’interdiction de prévoir un partage de la taxe foncière avec votre locataire. Désormais, le foncier, ce sera tout pour vous.

Troisième élément : L’état des lieux sera obligatoire - et en pratique, on sait qu’il est souvent préférable de le faire réaliser par un huissier ce qui augmentera encore les coûts du bailleur que vous êtes.

Vous voulez vendre votre immeuble en entier ? Profitez-en rapidement car une réduction sensible de votre droit de propriété s’annonce à l’horizon...

Si en tant que propriétaire, vous décidez de vendre les murs, vous devrez dorénavant informer de votre intention votre locataire et il sera prioritaire pour acheter. Autrement dit, si vous possédez un immeuble englobant un local commercial et des logements au-dessus, vous risquez de ne plus pouvoir vendre le tout en bloc et donc de vous retrouver avec un bien potentiellement divisé et donc moins appétissant pour trouver un acquéreur.

Si vous décidez de louer à une entreprise en création, votre locataire sera affranchi de la règle des 3/6/9. Autrement dit, il n’aura plus l’obligation de rester au moins trois ans dans votre local. Cette nouvelle mesure accroit la précarité de vos revenus de bailleurs.

Ronnie avait bien raison !

Ronald Reagan, lorsqu’il raillait les technocrates, avait coutume de dire que quand un secteur marchait bien, ils commençaient par le réguler. Et si ce secteur bougeait encore à la suite de leurs réglementations… alors ils le taxaient. En France, nous cumulons les deux travers à la fois !

Aller voir ailleurs ? C’est possible !

Cet excès de réglementations en tous genres, insoutenables et changeantes au gré des alternances, doivent désormais vous pousser à regarder ailleurs dans l’Union européenne. Une décision très attendue de la Cour de justice européenne concernant l’investissement défiscalisant pan-européen va peut-être bientôt vous ouvrir de nouvelles et prometteuses perspectives.

[Pour en savoir plus sur cette possible ouverture pan-européenne, découvrez tous les conseils de Fabrice Coletto dans le dernier numéro de sa lettre, Moi, Contribuable. Plus de détails ici... ]

En raison de débordements, nous avons fait le choix de suspendre les commentaires des articles d'Atlantico.fr.

Mais n'hésitez pas à partager cet article avec vos proches par mail, messagerie, SMS ou sur les réseaux sociaux afin de continuer le débat !