Loi Duflot pour le logement à l'Assemblée : pourquoi la majorité va devoir faire des concessions

Atlantico : Cécile Duflot présente ce mardi 10 septembre son projet de loi "Alur" à l'Assemblée, qui prévoit notamment un encadrement des loyers et la mise en place d'une garantie universelle des loyers. Au cours des discussions, qui auront lieu ces prochains jours, quels sont les points sur lesquels le projet pourrait évoluer  ?

Patrick Chappey : Par définition, si les discussions n’ont pas commencé, il est difficile de connaitre l’orientation qu’elles vont avoir. Il ne faut pas oublier que le gouvernement a la majorité absolue à l’Assemblée nationale. Par conséquent, si Madame Duflot estime qu’il y a eu suffisamment de concertations avec tous les acteurs de l’immobilier concernés (Confédération Nationale du Logement, associations de propriétaires, FNAIM…et autres ), ainsi qu’avec tous les représentants des différents groupes politiques, elle peut très bien faire passer son projet en l’état. Néanmoins ces discussions sont faites pour essayer de trouver des compromis.

A qui profite vraiment ce projet de loi tel qu'il est présenté actuellement : locataires, bailleurs, professionnels de l'immobilier ? 

En fait, en l’état actuel du projet, personne n’est content.

Les locataires, malgré de nombreuses concertations avec la Confédération Nationale du Logement, dénoncent des mesures insuffisantes. Ils veulent, alors même que je pense que ce projet leur est "plutôt  favorable", continuer à débattre avec la ministre, leur volonté étant de protéger encore plus les locataires, même s’ils ne paient plus leur loyer !

Chez les propriétaires, tout le monde est inquiet. Il ne faut pas oublier que certains propriétaires se sont lourdement endettés pour acquérir des biens qu’ils financent à crédit et en partie qu’ils remboursent avec le loyer de leur locataire.

Pour les professionnels de l’immobilier, non seulement ils estiment qu’il y a eu un manque de confiance et de concertation, mais en plus il y a un vrai sentiment d’injustice. Si les investisseurs, qui se font aujourd’hui de plus en plus rares, décident de reporter leur achat ou d’investir ailleurs, ils souffriront les premiers de cette situation.

Quelles sont les forces en présences susceptibles de faire évoluer le texte dans un sens ou dans un autre ? Quels sont leurs intérêts ?

Les différentes associations de propriétaires sont heureusement très dynamiques et le gouvernement ne peut pas prendre le risque de se les mettre à dos. Ces associations qui regroupent des centaines de milliers de propriétaires bailleurs penchent fatalement dans la balance. En effet, tous ces propriétaires privés, petits ou gros, qui investissent pour leur retraite ou tout simplement parce qu’ils ont confiance dans la pierre, sont indispensables à l’équilibre du «  logement pour tous ». Sans l’aide de ces propriétaires, le gouvernement n’aura pas les moyens de construire le nombre de logements nécessaires. C’est pour cela que j’espère que des concessions, des efforts importants seront consentis à tous ces propriétaires bailleurs pour qu’ils continuent à investir dans la pierre. A défaut, ils vendront ou pour ceux qui ont plus de moyens, ils logeront leur famille en attendant des jours meilleurs…

L'idée d'une garantie universelle des loyers telle qu'elle est décrite dans le projet de loi Duflot est-il viable et pourquoi ?

La GUL a très peu de chance d’aboutir en l’état. J’espère qu’elle va être retravaillée, car pour l’instant toutes les garanties locatives qui ont existé, ont fait perdre beaucoup d’argent à l’Etat et aux compagnies d’assurance.

D’une part, elle risquerait d’inciter les locataires à ne plus avoir de rigueur pour payer leur loyer ( pourquoi payer en priorité son loyer en cas de difficultés si on sait qu’une assurance va prendre la relève ?), et d’autre part, il faut créer une Garantie de Loyers qui soit automatiquement adossée à un mode de gestion obligatoire. En effet, on sait qu’un locataire qui est bien géré par son propriétaire (envoi de l’avis d’échéance, quittance, lettre de relance, suivi des travaux…) paie toujours mieux son propriétaire. A l’inverse, un locataire qui se sent « abandonné », en cas de difficulté, réglera son loyer en dernier lieu et dans le meilleur des cas  dès qu’il  le pourra.

La combinaison Gestion/Assurance devrait être obligatoire. Certes, cela occasionnerait des frais au propriétaires bailleurs, mais d’une part ces frais sont entièrement déductibles des revenus fonciers, et ensuite il existe sur le marché des assistants de gestion en ligne, qui coûtent environ 10 fois moins chers qu’un administrateur de biens et qui assurent une parfaite tranquillité à leurs propriétaires bailleurs.