Immobilier : quelles sont les acquisitions les plus intéressantes du moment ?

Atlantico : Le réseau immobilier Guy Hoquet se prépare à embaucher 500 personnes d’ici la fin de l’année, en prévision d’une reprise du marché immobilier français. Cette dernière devrait-elle être significative, ou se réjouit-on trop tôt ? Pourquoi ?

Nicolas Costes : Cet effet d'annonce de la part de ce réseau est surtout le signe que certains agents immobiliers ne se portent pas aussi mal qu'ils le prétendent parfois. Il faut croire que les frais facturés aux nouveaux locataires et aux acheteurs (frais qui renchérissent d'autant le coût du logement) suffisent à compenser la baisse du nombre de transactions.

Est-ce pour autant le signe d'une reprise du marché? Il faut être prudent car l'évolution récente des taux d'intérêt n'est pas un signal positif pour le marché, surtout dans son état végétatif actuel. Associée aux baisses de prix observées dans certaines régions, la baisse des taux enregistrée depuis de nombreux mois avait permis de soutenir quelque peu le pouvoir d'achat immobilier des ménages. Or, s'il y a bien une courbe qui commence à s'inverser, c'est bien celle des taux. La hausse est encore modeste mais elle a un impact très concret sur le coût d'un emprunt immobilier pour les ménages. Si elle devait se poursuivre et s'amplifier, le marché immobilier pourrait en pâtir. 

Dans quels types de biens est-il intéressant d’investir en ce moment et pour les prochains mois ?

Les ménages français sont majoritairement très attachés à la logique patrimoniale de l'investissement immobilier ; les réformes successives concernant les régimes de retraites ne font par ailleurs qu'amplifier le statut de "valeur refuge" qu'acquière l'immobilier. L'acquisition d'une résidence principale reste plébiscitée même si elle présente autant d'avantages que d'inconvénients (tant du point de vue du propriétaire que du fonctionnement de l'économie en général).

Quant à l'achat d'un résidence secondaire, notamment dans l'optique d'un investissement locatif, les évolutions législatives, passées ou à venir, concernant l'encadrement des loyers ou la garantie universelle des loyers notamment, ne provoquent pas l'enthousiasme des investisseurs, bien au contraire. Les ventes de logements neufs aux investisseurs a d'ailleurs chuté de 23% sur un an au premier trimestre 2013 selon la Fédération des promoteurs immobiliers et ce malgré la mise en œuvre du dispositif Duflot. Les incertitudes quant à la rentabilité de leur bien et le climat économique général incitent donc plus les investisseurs à la prudence qu'à l'engagement. 

Pour ceux qui détiendraient un capital et qui souhaitent vraiment investir dans l'immobilier (même s'il existe des placements plus rentables et bien plus bénéfiques pour notre économie...), alors il faudra évidemment privilégier, dans l'optique d'un investissement locatif, les zones dynamiques d'un point de vue démographique. La proximité d'universités ou de "grandes écoles" assure généralement un taux d'occupation maximal. Dans ce cas, l'acquisition d'un studio sera à privilégier pour satisfaire la demande étudiante.

Les petites surfaces sont intéressantes à plus d'un titre. Bien que leur prix d'achat au m² puisse être supérieur, la demande locative pour ce type de bien est très importante, l'offre disponible rare (surtout dans les grandes agglomérations), et elles se revendent très bien car leur prix reste accessible à un grand nombre d'investisseurs, même en période de crise.  

Dans quelles grandes villes de France est-il actuellement intéressant d’investir ?

Il y a des "bonnes affaires" partout. Il faut évidemment comparer les prix d'achat et les loyers au niveau local pour estimer la rentabilité de son bien. A Paris par exemple, les prix sont plus élevés qu'ailleurs mais les loyers le sont également... La rentabilité locative n'est pas forcément plus mauvaise qu'à Lyon, où les prix d'achat sont certes plus faibles, mais les loyers aussi... 

Tout dépend aussi de l'objectif de l'investissement et de sa durée. L'évolution des prix immobiliers aura un effet important sur la plus-value éventuelle que l'investisseur peut espérer réaliser. Les agglomérations ou quartiers en mutation doivent être privilégiés dans la mesure où le dynamisme des prix immobiliers (effet de rattrapage) y sera vraisemblablement important.

Mais il ne faut pas sous estimer le coût que peut entrainer la gestion de son bien locatif. Une acquisition à proximité de son propre lieu d'habitation peut être un plus (à supposer que le secteur en question soit dynamique...) pour éviter des frais de déplacement (réunion de copropriété, état des lieux, etc.) et par la connaissance du quartier que vous détenez (prix, atouts, inconvénients, etc.) et qui vous guidera dans votre choix d'investir ou non.

Propos recueillis par Gilles Boutin