Droits de mutation, fiscalité sur les résidences secondaires : les effets des dernières mesures sur les prix de l'immobilier

Le gouvernement a annoncé trois nouvelles mesures concernant l'immobilier résidentiel:

1- une diminution du nombre d'année de détention (de 30 ans à 22 ans) à partir duquel un propriétaire de résidence secondaire est exonéré de taxe sur les plus-values immobilières (19% d'impôt et 15,5% de prélèvements sociaux) en cas de vente;

2- un abattement temporaire de 25% sur le montant de plus-value réalisée lors de la vente d'une résidence secondaire (les résidences principales ne sont pas soumises à la taxe sur les plus-values);

3- la possibilité pour les départements de relever de 3,8% à 4,5% le taux des droits de mutation à titre onéreux payés par tout acquéreur d'un bien immobilier.

Quelles sont les finalités de ces mesures ?

1- accélérer la remise de biens sur le marché. Certains propriétaires ont aujourd'hui en effet intérêt à repousser la vente de leur résidence secondaire pour bénéficier d'un abattement voire d'une exonération totale de taxe sur les plus-values alors que dans le même temps des acheteurs potentiels peinent à trouver un bien sur les marchés les plus tendus.

2- Pour ceux qui ne bénéficient pas encore de l'exonération totale, le gouvernement décide d'un abattement exceptionnel durant une année (du 1er septembre 2013 au 31 août 2014) sur le montant de la plus-value réalisée afin de créer un choc d'offre. L'objectif est ici double : inciter des propriétaires de résidence secondaire à mettre leur bien sur le marché durant cette période et ainsi faire en sorte que les ménages à la recherche d'un logement trouvent rapidement celui qui correspondra le mieux à leurs besoins (fluidifier le marché), infléchir la hausse des prix ou accélérer leur baisse (selon l'état actuel des différents marchés) afin de stimuler la demande.

3- l'augmentation du taux départemental des droits de mutation à titre onéreux n'est qu'une mesure de rendement qui vise simplement à faire rentrer de l'argent dans les caisses des collectivités locales...

Que penser de ces mesures ?

1- L'abaissement de la durée de détention d'un bien immobilier à partir de laquelle un propriétaire n'est plus soumis au paiement de la taxe sur les plus-values n'est qu'une demi-mesure qui consiste simplement à se rapprocher du seuil d'avant février 2012 (qui était de 15 ans) mais qui n'était déjà pas satisfaisant : il s'agit d'un cadeau fiscal qui alimente la rétention immobilière à visée spéculative. Passer de 30 ans à 22 ans ne changera pas grand chose au fonctionnement du marché immobilier. Il faudrait supprimer cet abattement pour durée de détention que rien ne justifie.

2- L'effet incitatif de l'abattement temporaire de 25% du montant de plus-value réalisée irait plutôt dans le bon sens dans le contexte actuel des marchés immobiliers plutôt atones. Mais cette mesure est entachée d'effets d'aubaine pour tous ceux qui auraient de toute façon décidé de vendre leur bien même sans cet abattement et qui vont donc bénéficier d'un cadeau fiscal... c'est une utilisation bien peu efficace de la dépense publique. Son efficacité sur la dynamisation des transactions immobilières et l'évolution des prix pourrait en outre être mise à mal par la troisième mesure annoncée qui offre la possibilité aux départements de relever le taux de taxe sur les transactions immobilières. Cette mesure est doublement improductive dans la mesure où, en rencherrissant le coût d'achat d'un bien immobilier, elle pourrait réduire le nombre de transaction et ce faisant nuire à la fois à la fluidité du marché (déjà faible) et aux recettes perçues par les collectivités (manque à gagner qu'il faudra combler...). Il faudrait au contraire fortement réduire les coûts de transaction immobilière (et notamment les droits de mutation à titre onéreux) afin d'accroître la mobilité résidentielle et professionnelle des ménages.

Cet ensemble de mesures apparaît donc peu cohérent et pas de nature à relancer un marché immobilier déprimé. Largement défavorable aux futurs acquéreurs, il pourrait in fine nuire également aux vendeurs dont les biens auront des difficultés à trouver preneur.