Taux d'intérêt au plus bas : comment bien renégocier son prêt immobilier

Article publié sur Atlantico.fr le 16 janvier 2013.

Atlantico : Que l'on souhaite rembourser son prêt immobilier plus rapidement ou, au contraire, allonger la période de remboursement, comment renégocier son prêt immobilier auprès d'une banque ?

Philippe Taboret: Il est toujours possible de renégocier son prêt avec sa banque d'origine. Mais il est rare qu'elle accepte de réaliser une perte sur le crédit accordé, notamment parce qu’elle a emprunté à un certain coût pour pouvoir l'octroyer. Cette option reste cependant possible si le client présente un profil très avantageux pour la banque qui pourra alors, en contrepartie, proposer d'autres produits (épargne...). Dans ce cas, l'effort consentit restera limité même s'il peut toutefois rester avantageux pour le client car il n'a pas à s'engager dans de nouvelles formalités administratives pour se présenter vers de nouveaux guichets.

Généralement, les banques préfèrent laisser partir leurs clients vers d'autres banques, qui leur rachètent les crédits en questions, plutôt que de renégocier. Elles essaieront alors de reconquérir d'autres personnes.

Quels types de frais faut-il prendre en compte pour savoir si la nouvelle offre proposée est rentable ?

Il faut se baser sur le capital restant dû à l'échéance du mois en cours ou du mois prochain, le temps que l'opération se mette en place. Il faut ajouter les IRA - les indemnités de remboursements anticipés - qui sont de 3% de ce capital.

Sur le contrat d'origine - couvert par une caution ou une hypothèque -, les frais peuvent varier suivant le type de garantie car il faudra, de toutes façon, réinscrire la nouvelle garantie auprès de la nouvelle banque. Ces frais sont généralement de 2%.

A cela, s'ajoute les frais de dossier qui représentent 1% du capital. En additionnant l'ensemble de ces frais, nous atteignons donc les 6% de frais sur le capital restant dû. Le client ne déboursera pas ces frais directement de sa poche mais les capitalisera sur le capital restant dû ( c'est à dire que ces frais seront ajoutés au nouveau capital restant dû, ndlr). A partir de celui-ci, un nouveau taux sera alors appliqué par la nouvelle banque : il ne reste plus qu'à regarder si les nouvelles mensualités sont plus faibles que celles portant sur l'ancien crédit.

Vaut-il mieux réduire les mensualités sans toucher à la période de remboursement ou baisser la durée de remboursement tout en conservant les mensualités ?

Le client a le choix : réduire ses mensualités sans toucher à la période de remboursement ou, inversement, abaisser la durée de remboursement pour un même niveau de mensualité. Le client est libre de choisir l'option qui lui convient le plus, l'économie de crédit réalisée en renégociant son crédit étant la même.

Mais il existe une troisième option qui consiste à garder la même mensualité et la même durée de remboursement, afin de profiter de l'économie réalisée sur le capital restant dû. Cette trésorerie doit alors être réinjectée dans des dépenses attachées au bien en question. Elle peut alors être investie dans des travaux: fenêtres, cuisine... La baisse du taux de crédit réalisée permet alors de financer "gratuitement" ces travaux qui permettront de valoriser en retour le patrimoine, ce qui peut être profitable lors de la revente...

Depuis la loi Lagarde de 2011, il n'est pas obligatoire de souscrire l'assurance proposée par la banque. Dans la pratique, le client a t-il vraiment le choix ? 

L'assurance emprunteur couvre la mensualité du prêt de remboursement que le client paye en sus de celle-ci afin de pouvoir continuer à rembourser son crédit en cas d'invalidité ou d'un autre accident de la vie. Depuis 2011, cette assurance doit être séparée du contrat de prêt suite à une décision de Christine Lagarde. La banque doit donc aujourd'hui justifier qu'il y a bien deux contrats séparés et distincts l'un de l'autre.

Mais en réalité, si un client arrive avec sa propre police d'assurance, la banque peut faire prévaloir une insuffisance de garantie et refuser le contrat. Cette délégation d'assurance n'est donc pas totalement libérée mais il semblerait que le gouvernement veuille insister sur cette obligation.