Fiscalité et politique du logement : l’accalmie sur les loyers n’est malheureusement pas une bonne nouvelle mais le premier symptôme d’une déstabilisation profonde du marché de l'immobilier

Le marché locatif privé est, par nature, un marché particulièrement sensible aux aléas de la conjoncture et régulièrement exposé aux conséquences des annonces et des décisions publiques.  

En général, 95 % des logements locatifs reviennent sur le marché parce que les précédents locataires sont partis : à la suite d’une mobilité professionnelle ou familiale, pour accéder à la propriété, pour changer de quartier … Si la conjoncture économique ne leur paraît pas favorable (montée du chômage, pertes de pouvoir d’achat …), les ménages qui en ont la possibilité vont alors abandonner ou différer leurs projets. Et dans tous les cas, comme cela a pu se constater lors des précédentes crises, le nombre des locations réalisées diminuent, parce que la demande s’est repliée : depuis l’été 2011, on peut estimer que la chute d’activité est de 6 % (ce qui représente, sur une année, la perte de 90 000 logements disponibles à la location).

Dans ce contexte, les loyers baissent ou n’augmentent que faiblement. D’après l'analyste Clameur, depuis le début de l’année 2013, cela est le cas dans 75 % des villes de plus de 146 000 habitants (dont Bordeaux, Le Mans, Marseille, Nancy, Nantes, Paris, Rennes ou Strasbourg).

La baisse des loyers constitue dans ces conditions la conséquence d’un dérèglement économique du marché et non l’expression d’une volonté publique de le réguler ou de le contrôler.

En revanche, il est clair que les annonces (réquisition, contrôle des loyers, rééquilibrage des rapports locatifs …) et les décisions publiques (encadrement des loyers à la relocation, remise en cause des incitations fiscales à l’investissement locatif …) sont venues renforcer le déséquilibre « économique » du marché. Cela n’est pas nouveau, et souvent par le passé la succession des dispositions fiscales et/ou législatives ont généré des incertitudes conduisant les ménages à abandonner l’immobilier locatif au bénéfice d’autres placements. La dépression du marché locatif privé s’en trouve d’autant renforcée.

Cela a été notamment le cas durant dix années, entre 1978 et 1988 : le secteur locatif privé a alors connu sa « descente aux enfers et le parc locatif privé a perdu 540 000 logements, la plupart du temps des logements situés en milieu urbain et jusqu’alors occupés par des ménages modestes (et souvent âgés). Un puissant mécanisme de ségrégation urbaine a accompagné cette évolution.  

Il semble encore trop tôt pour quantifier l’importance du déséquilibre né de toutes les annonces et décisions publiques. On peut remarquer, en revanche, que la remise en cause des incitations en faveur de l’investissement locatif privé cause déjà la perte de 35 000 mises en chantier par an (un tiers de la contraction de l’offre annuelle) et participe ainsi au blocage et à la dépression du marché privé.