Immobilier : est-il plus cher de louer ou d'acheter ?

Si le marché immobilier fonctionnait parfaitement, il ne devrait pas y avoir d’opportunité d’arbitrage pour un ménage entre le fait de rester locataire tout en plaçant son épargne, et accéder à la propriété en mobilisant tout ou partie de son épargne. Ainsi, sur le long terme,si le marché fonctionnait bien ce qui n'est évidemment pas le cas, financièrement il ne devrait pas y avoir de différence entre le fait de rester locataire en bénéficiant de revenus tirés de son épargne et devenir propriétaire et bénéficier de la valorisation de son patrimoine.

La rentabilité financière de l'achat de sa résidence principale dépend de plusieurs facteurs:

• Le logement actuel du ménage: l'effort consenti par le ménage sera d'autant plus fort que son loyer actuel est faible. En cas d'achat de sa résidence principale, les économies de loyers réalisées ne compenseront le coût lié à l'acquisition qu'au bout d'une période potentiellement très longue (plusieurs dizaines d'année).

• L'évolution anticipée de la valeur patrimoniale du bien dont le ménage fait l'acquisition: plus la valeur du bien s'appréciera au cours du temps, plus l'équilibre financier de l'opération sera atteint rapidement. Cette évolution reste toutefois très dépendante de l'état du marché local du logement et peut être à la hausse... comme à la baisse.

Certains marchés apparaissent plus porteurs que d'autres pour des raisons d'attractivité, comme certaines agglomérations de Province en développement. Il peut donc être doublement intéressant d'y investir car les prix immobiliers peuvent y être actuellement relativement faibles et les perspectives d'augmentation importantes. Ces marchés sont cependant ceux qui connaissent la plus forte volatilité, notamment à la baisse en cas de ralentissement du marché... Le risque de moins-value en cas de revente est donc plus élevé.

D'autres connaissent une raréfaction de la construction de logements qui contribue à la croissance des prix et loyers (typiquement Paris). Bien que les prix soient déjà élevés, le déséquilibre structurel entre l'offre (atone) et la demande (dynamique) est tel que les prix ne peuvent qu'augmenter à long terme. Des ajustements à la baisse sont toujours possibles à court terme mais leur ampleur est très souvent limitée du fait de la forte demande. Le fait d'acquérir sa résidence principale et de rembourser une mensualité fixe permet ainsi de se prémunir contre les hausses de loyers.

La "crise du logement" ne concerne dans les faits que quelques zones bien identifiées (Ile-de-France, zone frontalière avec la Suisse et région Paca).

Dans ces zones les niveaux de prix atteints condamnent bon nombre de particuliers à être locataires. Les seules alternatives possibles à la location consistent alors acheter un logement plus petit et donc perdre en confort ou à s'éloigner du centre de l'agglomération pour bénéficier de prix généralement moins élevés. Dans ce dernier cas, il faudra toutefois tenir compte de l'augmentation du temps et du coût de transport.

• La capacité de financement du ménage : le recours à un prêt immobilier vient grever la rentabilité du fait du paiement d'intérêts bancaires. Le ménage est aussi susceptible de mobiliser tout ou partie de son épargne pour obtenir ce prêt (les banques demandent de plus en plus fréquemment un apport personnel).

Dans ce cas, le ménage perd le bénéfice lié à la rémunération de son épargne actuelle; En contrepartie, il peut bénéficier d'un taux plus attractif et voit sa mensualité diminuer (le ménage pourra ainsi reconstituer plus rapidement son épargne); selon le montant de ses mensualités de remboursement, la capacité d'épargne du ménage peut être réduite (à revenu constant) par rapport à sa situation antérieure de locataire. Il percevra donc moins de rémunération liée à ses placements futurs.   

En revanche, un achat direct en pleine propriété (sans recourir à un prêt immobilier) rendra l'opération rentable plus rapidement (pas d'intérêt bancaire à payer) mais mobilisera une part plus ou moins importante de l'épargne qui rapportera donc moins.

• L'éligibilité du ménage à une aide publique en faveur de l'accession à la propriété (prêt à taux zéro par exemple qui peut se substituer à l'apport personnel et participe en tout cas à réduire le montant du prêt bancaire et donc la mensualité de remboursement)

• La mobilité du ménage: les coûts de transaction lors de l'achat d'un bien immobilier sont importants (droits de mutation, frais de Notaire, frais de dossier bancaire, déménagement, etc.). Une revente rapide du bien pour des raisons professionnelles (mutation...) ou familiales (enfant, divorce) rendra l'opération d'autant moins rentable que ces frais n'auront pas été amortis et que la vente en elle-même du bien pourra également occasionner des frais (remboursement anticipé de l'emprunt bancaire).

Reste que l'achat de sa résidence principale demeure inenvisageable pour bon nombre de ménages compte tenu de l'évolution des prix du logement ces dernières années, notamment dans les grandes agglomérations ou les revenus ont en moyenne augmenté moins vite que les prix. La capacité d'achat des ménages s'est donc fortement réduite, malgré l'amélioration des conditions de financement (baisse des taux, augmentation de la durée des emprunt).