Paradoxal ? Comment les prix de l'immobilier augmentent malgré une baisse des ventes

La récente communication des notaires de Paris a, cette fois-ci encore, été remarquée. D’après eux, entre février et avril 2012, le nombre d’actes a reculé de 20 %, sur un an, en Ile de France et même de 25 % sur Paris. Le mouvement de recul s’étant poursuivi en mai.

Et, après « quatre mois de léger repli », les prix sont repartis à la hausse sur Paris et ont enregistré un léger rebond sur le reste de l’Ile de France. Il est clair que pour beaucoup, ces évolutions ont dû surprendre. Et pourtant, rien n’est vraiment étonnant dans tout cela.

Dès l’été 2011, le marché de l’ancien a commencé à se dégrader. Et sur ce point, toutes les observations qui ont pu être faites, tant par la Banque de France (au 2^nd semestre, une production de crédits à l’ancien en recul de 22.8 %, en glissement annuel) que par beaucoup de professionnels concordaient. Mais comme durant l’automne de nombreux ménages ont réalisé leurs achats immobiliers par anticipation (disparition annoncée du PTZ+ dans l’ancien, l’anticipation des mesures concernant l'imposition sur les plus-values …), certains ont pu ne pas percevoir les tendances lourdes du marché.

Cependant, dès le début de l’année 2012, l’Observatoire Crédit Logement/CSA a confirmé l’effondrement du marché de l’ancien, partout en France : d’ailleurs, sur les 5 premiers mois de l’année, la production de crédits à l’ancien est en recul de 39.2 %, en glissement annuel ! Autant dire que le marché s’est bel et bien bloqué : ce n’est pas l’expression de l’attentisme préélectoral si souvent évoqué, ce n’est pas non plus la conséquence du durcissement des conditions de crédits (les taux continuent à reculer), … Mais c’est la conséquence de l’affaissement d’une demande déprimée par la conjoncture et dont la solvabilité a été particulièrement affectée par la suppression du PTZ+ dans l’ancien.

Parce que, sur l’Ile de France comme ailleurs, le PTZ+ occupait une place essentielle dans le marché de l’ancien : en 2011, par exemple, 46.3 % des accédants à la propriété en avaient bénéficié, France entière, et 41.1 % sur Paris et l’agglomération parisienne.

Le choc d’activité n’a donc rien de surprenant. D’autant que le blocage du marché constaté au 2^nd semestre 2011 s’est accompagné, comme à l’automne 2008, du grippage du marché de la revente. Et donc de la sortie du marché des ménages aux revenus moyens et élevés.

Et c’est là que la question des prix réapparaît. Les prix des logements anciens ont en effet baissé au cours du 2^nd semestre 2011. C’est bien ce que l’Observatoire Crédit Logement/CSA a pu constater : suivant un scénario comparable à celui de l’automne 2008 (début de la grande dépression), les reventes sont alors devenues plus difficiles. Et les indices de prix se sont orientés à la baisse : rapidement, en prise avec le marché (l’indice Crédit Logement/CSA) ou avec un retard de 3 mois sur le marché (l’indice INSEE-notaires). Les prix ont encore une fois reculé non pas parce que la solvabilité de la demande s’était détériorée, mais parce les biens les plus chers sont sortis du marché : et mécaniquement, tous les indices de prix ont été tirés vers le bas.

Mais sur un marché dont l’activité se maintient depuis maintenant 9 mois à un niveau l’ordre de 25 % inférieur à celui observé entre le 2^nd semestre 2010 et le 1^er semestre 2011, les prix n’ont pas reculé au cours du 1^er trimestre 2012 : les effets de demande (solvabilité, nature des clientèles, …) ont déjà produit leur impact et le marché de la revente aurait du mal a être plus bloqué qu’il n’est déjà. Et comme au début de l’année 2009, le mouvement de baisse des prix s’est interrompu et cède la place à une lente remontée.

Pour l’avenir, dans un contexte économique et financier particulièrement dégradé, les chances d’un redémarrage rapide du marché de l’ancien sont très faibles, tant sur Paris qu’en Ile de France ou France entière. Sur un marché déprimé, les mouvements des prix n’auront alors plus grand sens : il n’est pas à exclure que des périodes de recul s’intercalent dans une lente tendance à la montée des prix, suivant les rythmes saisonniers de l’activité.

Mais au total, il est peu probable qu’un large mouvement de baisse des prix vienne « mécaniquement » redynamiser la demande et le marché de l’ancien.