Immobilier en folie : à quoi s’attendre maintenant que la hausse des prix ne parvient plus à être compensée par la baisse des taux

Atlantico : Le marché immobilier français a évolué favorablement depuis l'année 1997, notamment en raison d'une baisse progressive des taux d'intérêts qui pouvaient permettre aux ménages de "suivre" cette évolution des prix. Alors que les taux sont désormais à 0 % et que les prix immobiliers continuent leur ascension, comment peut on anticiper les conséquences sur les ménages ? Comment les ménages vont ils pouvoir faire pour suivre une telle hausse des prix ?

Pierre-François Gouiffès : Si l’on prend comme point de départ l’année 1997, il faut séparer deux phases très différentes dans la progression des prix de l’immobilier, à savoir la phase antérieure à la crise de 2008 et celle qui lui fait suite. Il y a la décennie 1998-2008 de flambée des prix avec un quasi doublement et plusieurs années d’augmentation annuelle de plus de 10 %. Depuis la crise de 2008, il y a eu quatre phases beaucoup moins marquées : deux ans de baisse suite à la crise, puis deux ans de hausse, puis quatre années de baisse 2012-2015 impactées par la fiscalité mais aussi le discours et les actions de Cécile Duflot et enfin une reprise en cours depuis fin 2015, avec des transactions et de volumes de production neuve élevés. La baisse des taux a fortement contribué à la hausse des prix depuis 2015, mais également la politique du gouvernement depuis 2014 (PTZ, dispositif Pinel).

De fait les prix sont globalement stables en France depuis dix ans, alors que par exemple ils ont augmenté de près de 20% en Allemagne et de 50% en Suède, sachant qu’il s’agit là d’une vision moyenne. La part de la dépense logement dans les ménages (loyer ou paiement de la mensualité a plutôt monté mais il semble que le gouvernement veuille mettre en œuvre un choc d’offre pour peser sur les prix tant du logement en tant que service que du logement actif.

Quelles sont les zones qui pourraient rapidement être mises sous tension ? Faut il s'attendre à une relégation des classes moyennes toujours plus loin des "centres mondialisés" ?

On constate effectivement depuis dix ans une différentiation plutôt accrue entre les métropoles et des territoires à forte vacance et prix déprimés, ce qui correspond un peu à la « France périphérique » de Christophe Guilluy.

Le phénomène touche ainsi fortement des villes moyennes devenues moins attractives : sur un an, les prix baissent ainsi à Caen et Dijon (-4%), Metz (-7%) et Limoges (-14%) selon la chambre des notaires. Au contraire les prix flambent dans les zones qui bénéficient de nouvelles aménités en matière de transport : Rennes (+9%, arrivée du TGV) ou sur les sites des futures gares du grand Paris.

Par construction la flambée des prix a pour conséquence de réduire le pouvoir d’achat immobilier des ménages dont les revenus sont stables et donc les amener à un moment ou un autre à s’écarter des zones chères et à connaitre une situation de logement subi.

Si l'on peut considérer que la baisse des taux a été un élément de soutien de la demande immobilière, comment peut on justifier la hausse actuelle alors que les taux sont déjà au plus bas ? Le marché immobilier a t il perdu un de ses principaux moteurs ?

Comme indiqué précédemment, on parle d’une hausse qui a moins de deux ans et avec une stabilité globale des prix français sur dix ans.

Aujourd’hui les volumes de transactions dans l’ancien et des constructions nouvelles sont à des niveaux très élevés avec une probabilité importante de retour à des niveaux plus normaux. Toute hausse des taux d’intérêt réduirait le pouvoir d’achat immobilier puisque le prix d’un logement correspond à la valeur actualisée des flux financiers futurs avec un poids fort du cout du financement.

Par ailleurs les orientations de l’exécutif qui a un discours et une politique plus favorable à « l’économie productive » qu’à l’immobilier peut éventuellement peser sur les prix, notamment si ces facteurs changent les perceptions des ménages et investisseurs marqués par un bon niveau d’optimisme sur l’immobilier depuis trois ans.