Pourquoi la chute des taux d’intérêt fait grimper les prix de l’immobilier

Bonne nouvelle apparente pour les candidats au logement : la spirale de baisse des taux d’intérêt se poursuit. Elle est même entrée dans une nouvelle phase, en inscrivant des records historiques. Selon l’Observatoire Crédit Logement, emprunter sur vingt ans s’effectue au niveau inégalé de 1,62%, soit trois fois moins  qu’il y a cinq ans, ce qui représente une amélioration  du pouvoir d’achat de l’emprunteur de 22,5% depuis 2011. Une situation qui a une traduction réelle sur l’activité de ce secteur clé de l’économie que représente le bâtiment, avec une reprise sensible de la construction au cours des derniers mois.  

Et le mouvement de baisse du loyer de l’argent n’est pas terminé : tout indique qu’il va encore se poursuivre. Le chef de l’orchestre de la politique monétaire, Mario Draghi,  président de  la banque européenne, vient encore de confirmer qu’il apporterait aux banques les liquidités nécessaires pour qu’elles puissent contribuer à l’indispensable relance de l’économie du vieux continent.  Au demeurant, l’Etat français parvient depuis plusieurs mois à emprunter à des taux négatifs à court terme pour financer une dette qui ne cesse de croître, même si son rythme se ralentit. De leur côté, les particuliers laissent grossir l’argent liquide sur leurs comptes en banque, faute de trouver des produits d’épargne rémunérateurs. Si le rendement du livret A de la caisse d'épargne reste artificiellement à 0,75% pour des raisons électorales, celui du plan d’épargne logement sera ramené à un pour cent le 1^er août prochain. Ce qui laisse aux établissements  financiers une marge supplémentaire pour réduire encore le taux des emprunts proposés à la clientèle.

Cela dit, on arrive aux limites du système, dès lors qu’on approche du zéro, d’autant que l’inflation pourrait redresser la tête et changer le comportement des banques. Au demeurant, un effet pervers est déjà en train de se produire sans que les candidats à la propriété en aient toujours conscience : les prix de vente ont cessé de baisser pour repartir sournoisement à la hausse. Pour cette année, les prévisions tablent sur un relèvement moyen 2 à 3% qui pourrait même s’accélérer l’an prochain, tant le marché de l’immobilier manque de fluidité et d’adaptation à la demande. Fondé en grande partie sur un système artificiel constitué d’incitations fiscales et d’aides diverses, il conduit à construire dans des zones où la demande est faible voire inexistante en laissant des logements vides, au lieu de se focaliser sur celles où elle est tendue, ce qui déclenche aussitôt des pressions inflationnistes dont notre pays est toujours friand. Et il ne faut pas s’attendre à une contagion à l’anglaise avec le Brexit qui fait chuter les prix Outre-Manche, en raison du cloisonnement des  marchés immobiliers.

Au total, le candidat à l’achat doit se montrer particulièrement circonspect aujourd’hui. Car il risque de perdre au niveau du prix d’achat ce qu’il gagne sur le plan des taux d’intérêt à long terme. C’est encore l’acquisition de la résidence principale qui représente l’orientation majeure, du moins pour celui qui a une activité sédentaire, tandis que le placement pour louer se heurte désormais à l’encadrement des loyers qui peut réserver de mauvaises surprises. De toute manière, le marché de l’immobilier soumis à une réglementation complexe, tatillonne, et qui ne cesse de se compliquer, continuera d’être caractérisé par un certain nombre de chausse-trappes, dont la France n’est jamais parvenue à se délivrer depuis un demi-siècle, et qui continuera de se traduire par un véritable parcours du combattant.