L'immobilier coté : quelles valeurs mettre en portefeuille ?

Plusieurs éléments nous ont fait réduire la voilure depuis 2 ou 3 semaines sur les actions.

Les Banques Centrales ont parlé récemment et un certain délai va désormais s'écouler avant l'annonce de nouvelles interventions de la BCE en particulier. La FED pourrait quant à elle monter ses taux en avril... Les chiffres économiques ne donnent pas d’indication tranchée...

Les entreprises ont annoncé leurs résultats pour 2015 et il n'y aura donc rien à attendre non plus de ce côté-là avant quelques semaines.

Dans ce climat attentiste, il nous semble propice de passer en revue les investissements susceptibles d'apporter du rendement ou de diversifier les risques.

Comme nous l'avons évoqué ces derniers temps inutile d'espérer du rendement sur la partie obligataire des portefeuilles : les taux de rendement sont négatifs sur beaucoup d'emprunts d'états !

L'immobilier coté offre actuellement plusieurs avantages et répond à certaines de nos préoccupations en termes de construction de portefeuille.

L'immobilier est souvent présenté comme une arme anti-inflation. Ce seul argument a été  insuffisant pour justifier l'investissement sur les 2 ou 3 dernières années. Mais les choses pourraient un peu changer, sur un horizon long les prix des actifs tangibles devraient même modérément s'apprécier et permettre une hausse des prix de l'immobilier.

Le modèle des sociétés coté consiste, en fonction des taux d'occupation,  à procéder à un arbitrage entre les taux d'emprunt pour acheter les immeubles  et les loyers. La situation est actuellement très favorable. En effet, les taux sont très bas depuis un moment et cela devrait durer encore deux ou trois ans ; et, tant que l'économie ne tombe pas en récession, les taux d'occupation devrait rester élevé. Il en effet à noter que les taux d'occupation sont largement supérieur à 90% pour de nombreuses sociétés immobilières françaises ! Elles profitent donc pleinement d'une combinaison taux bas, taux d'occupation élevé et loyers stables.

La demande étant structurellement plus élevée que l'offre, les loyers restent à peu près sur les mêmes niveaux au moment des renégociations. A l'inverse les taux d'emprunt qui sont renégociés actuellement le sont sur des niveaux très attractifs. Ces raisons nous font par ailleurs privilégier les sociétés immobilières orientées vers les particuliers plutôt que celles dédiées à l’immobilier commercial.

Les particuliers reviennent dans les centres villes aux loyers plus élevés pour limiter les coûts de transports et se rapprocher de leur lieu de travail. Cette tendance s'affirme mois après mois.

Sur l'immobilier commercial, toujours à la merci d'un ralentissement conjoncturel, la situation est moins évidente pour les centres commerciaux, aujourd'hui très rentables mais qui pourraient l'être beaucoup moins d'ici quelques années avec la montée en puissance des Amazon et autres commerçants ''en  ligne" dont la part de marché progresse inexorablement. Pas de danger à très court terme mais à avoir en tête.

En effet à court-terme l’immobilier « commercial »  ou l’immobilier « particulier » ont de beaux jours devant eux si ou en juge par les  volumes traitées ces derniers mois +18% à Paris sur l'immobilier de bureaux au deuxième semestre 2015.

Les sociétés immobilières françaises sont de plus très attractives comparées aux autres sociétés immobilières européennes  en particulier les anglaises qui sont pénalisées par les incertitudes concernant le Brexit.

Plusieurs valeurs françaises nous paraissent intéressantes dans une optique patrimoniale à moyen-long terme.

Gecina, Icade, Foncière des Régions, Klépierre et Mercialys.

Ces 5 entreprises bénéficient d'un coût de leur dette au maximum de 3,2% qui se compare très favorablement au niveau des loyers qu'elles encaissent. La valorisation du patrimoine de ces 5 sociétés se poursuit très correctement aidée en cela par une gestion très dynamique des biens. La politique de distribution est classique pour les sociétés immobilières et est de l'ordre de 4 à 5%  par an.

Ces différents éléments font des sociétés immobilières cotées un bon vecteur d'investissement à côté des actions dont la performance est plus directement lié à la macro-économie. Comme tout investissement en bourse, il faut être prêt à faire le dos rond et lisser les effets de la volatilité à court-terme des marchés...et il ne faut pas oublier que malgré l'aspect tangible de l'investissement ce type de valeurs n'est pas dénué de tous risque ! Mais la prise de risques est désormais indispensable pour générer de la performance...