Immobilier : le placement imbattable des 10 dernières années le sera-t-il pour les 10 prochaines ?

Atlantico : Avec un rendement moyen de 18% par an sur la période 1980-2005, l'investissement dans l'immobilier est le placement qui rapporte le plus sur une période de 10 ans selon une étude du cabinet Asterès pour le courtier en crédit immobilier Meillleurtaux.com. Pensez-vous que l'immobilier représentera toujours la valeur de placement la plus intéressante en France dans les 10 ans à venir ?

Philippe Crevel : Sans vouloir remettre en cause l’exactitude de cette étude, il faut néanmoins souligner qu’en modifiant le choix des date et des intervalles, les résultats auraient pu être tout autre. Il faut bien prendre conscience que nous avons connu, en 2008/2009 une crise centennale qui a évidemment plombé le placement actions et que les faibles taux réduisent le rendement des obligations. Si l’étude avait retenu la période 1987 / 1997, l’immobilier ne serait pas sortie gagnante. Il ne faut pas oublier, qu’entre 1992 et 1995, la pierre a perdu 50 % de sa valeur… Sur longue période, les actions sous réserve de prendre en compte le versement des dividendes sont plus rentables que les autres catégories de placement. Une étude de la London School of Economics remontant jusqu’au 19^ème siècle avait de manière précise prouvé la supériorité des actions.

Si la pierre a bénéficié d’un contexte porteur ces dernières années, qu’en sera-t-il demain ? Je ne suis pas certain qu’elle puisse rééditer les résultats passés. En effet, il y a toujours des limites à la croissance de valeurs qu’elle soit mobilière ou immobilière ; le fameux diction « les arbres ne montent pas au ciel » ne s’appliquent pas qu’à la bourse. Il y a toujours un lien entre valeur d’un bien, le niveau des revenues et la croissance économique. De ce fait, la pierre devrait au mieux entrer dans un cycle de consolidation. S’il est souvent admis qu’il existe une bulle immobilière en France, à la différence de l’Espagne ou des Etats-Unis, elle n’a pas éclaté. La baisse des prix a été faible même si dans certaines villes, elle a pu atteindre 20 voire 30 %. Il y a deux pays en matière d’immobilier, avec des spots de prix élevés et des zones à prix déprimés.

Néanmoins, des facteurs pourraient jouer en faveur de la hausse. Les Français aspirent toujours à être propriétaires de leur résidence principale et seule 58 % le sont actuellement. Les recompositions familiales contribuent également à l’accroissement de la demande de logements. Par ailleurs, les migrations intérieures aboutissent à une concentration croissante de la population dans les grandes métropoles et au bord des mers et des océans provoquant des tensions immobilières dans les zones concernées. D’autres facteurs devraient jouer en faveur de la baisse : le vieillissement de la population.

Dans l'hypothèse où ce scénario se vérifie, quels types de placements recommanderiez-vous à la place ?

Même si la bourse connaît des mouvements de yoyos prononcés, le placement « actions » demeure certainement le plus attractif sous réserve d’intégrer les dividendes. Il faut savoir si le CAC 40 était calculé en retenant les dividendes, il aurait déjà battu son record qui date de 2000. L’Autorité des Marchés Financiers avait publié en 2014 une étude qui démontrait que sur longue période, les actions étaient toujours très bien placées.

Sur de courtes périodes, d’autres placements comme les obligations, l’immobilier ou l’or peuvent battre les actions mais cela ne dure jamais longtemps. Compte tenu que nous sommes entrés dans une période longue de baisse des taux d’intérêt, il ne faut pas jouer sur les obligations. L’or est un placement spéculatif qui ne vaut que pour la plus-value qu’il peut offrir. En revanche, l’or ne verse pas de dividendes. C’est un choix en creux. Les placements alternatifs sont toujours très dangereux surtout pour les non-initiés. Ils génèrent des gains que pendant la phase de constitution des bulles spéculatives.

L'immobilier a constitué une valeur forte malgré la crise financière. N'a-t-il pas été surévalué ?

L’immobilier a connu, en France, une forte progression durant les années 2000 car il est tout à la fois une valeur refuge, une valeur rare et valeur très mal répartie. L’augmentation des prix des logements est l’expression d’une rareté. Les aides de l’Etat qui représentent de 30 à 60 milliards d’euros selon les méthodes de calcul ont également contribué à la hausse. Les promoteurs ont intégré les avantages fiscaux dans les prix. Les prix sont si élevés que les jeunes actifs éprouvent les pires difficultés pour acheter un logement. De même, la part des dépenses consacrée par les Français pour se loger a augmenté ces dix dernières années ce qui n’a pas été pas constaté en Allemagne.

La surévaluation est évidente si on prend en compte la rentabilité du placement. Le rendement de la pierre est très faible surtout après impôt. Il tourne autour de 1 à 2 % ce qui est inférieur à celui des fonds euros de l’assurance-vie. Les Français paient cher leur engouement dans la pierre. Pour le moment, un phénomène de correction à l’Espagnol pourrait intervenir si les taux d’intérêt venaient à monter brusquement. Des taux d’intérêt réel de 4 à 5 points casseraient le marché. Pour le moment, ce n’est pas d’actualité…