Investissement locatif : apprendre à éviter les pièges

Philippe Crevel : Le montant des loyers suivent, en règle générale, le prix de l’immobilier. La tendance est baissière depuis 2012 au niveau de l’achat de l’immobilier. Il y a évidemment d’autres facteurs qui contribuent à la diminution des loyers. En premier lieu, il y a l’équilibre entre offres et demandes de logement. Cet équilibre peut être altéré par la livraison d’importants programmes de logements locatifs ou par une dégradation de la situation économique.

L’investissement locatif n’a jamais été un investissement sans risque. Il est bien plus complexe qu’un placement financier car il faut prendre en compte de nombreux aléas, économiques, sociaux… Il faut aussi intégrer la qualité du bien, son vieillissement ainsi que l’évolution du quartier dans lequel il est.

Les investisseurs sont souvent attirés par la déduction fiscale qui est attachée à certains types d’investissement locatif ou par le potentiel de plus-values au moment de la revente. Or, ce qui compte in fine, c’est la rentabilité intrinsèque du bien. Or, en la matière, elle est bien souvent faible étant le montant d’acquisition. Le doublement des prix immobiliers sur un peu plus de 10 ans a forcément réduit le rendement car les loyers n’ont pas pu suivre le mouvement. En effet, la stagnation du pouvoir d’achat et le chômage constituent des contraintes qui pèsent forcément sur les loyers.

Conseilleriez-vous d'éviter certaines villes ou certains type de ville ? A contrario quelles sont celles que vous recommanderiez ?

Les prix des logements et les loyers varient fortement d’une ville à une autre, voire d’un quartier à un autre. Il faut être très vigilant sur l’implantation de son bien immobilier. Il faut commencer par regarder l’évolution passée des loyers, l’importance du parc locatif, l’activité économique, l’existence ou non de centres universitaires…. Il faut aussi prendre la nature du bien, la qualité de la construction, son entretien, etc.

Les villes qui étaient des capitales régionales dans l’ancien découpage et qui perdent leur titre dans le cadre de la nouvelle carte administrative risquent de perdre en attractivité. Le marché immobilier, dans ces villes, risque d’être déprimé quelques temps. Montpellier, Besançon, Amiens, Caen, Clermont Ferrand, Chalon en Champagne ou Limoges peuvent connaître quelques difficultés.

Des villes qui souffrent économiquement, avec un marché solvable étroit, ne sont guère plus à la fête. Il s’agit de Marseille ou de Grenoble. Les chefs lieux de départements sont lien avec de grandes agglomérations connaissent également de fortes baisses.

Au delà de l'emplacement, lorsque l'on en a la possibilité financière, quel type de bien est le moins risqué (studio, T1, T2...) ?

Avec le nombre élevé de divorces, avec le vieillissement de la population, ce sont les petites surfaces qui sont le plus demandées. La France compte de plus en plus de célibataires. Par ailleurs, les jeunes actifs ne disposant pas de moyens financiers pour acheter leur résidence principale, se replient sur le locatif et donc sur de petites surfaces à défaut d’opter pour la co-location. Au moment de la cessation d’activité, les seniors vendent leur grand logement et acquièrent souvent de plus petites surfaces.

Les cas d'investisseurs immobiliers piégés par des programmes locatifs non rentables sont légions. Comment éviter de tomber dans de ce type d'écueil lorsque l'on débute dans le domaine ? Auprès de qui se faire conseiller ?

La première règle est de vérifier le sérieux du promoteur de l’opération immobilière et si possible il n’est pas inutile de visiter des réalisations déjà commercialisées. Il faut étudier sa solidité financière. Deuxième règle, il ne faut pas se laisser avoir par l’avantage fiscal. Si le bien n’est pas loué, il n’y pas de déduction fiscale. Il est donc crucial de regarder de près l’emplacement. Acheter un logement pour faire de la location pour les étudiants dans une ville qui n’est pas universitaire peut être hasardeux. Il est capital de prendre en compte les projets de la commune en termes de réhabilitation, de transports, de création de zones économiques.

Au niveau des conseils, il faut en avoir plusieurs. Il faut regarder sur Internet, demander des informations auprès d’un notaire, d’un banquier et pourquoi pas auprès d’un courtier. Il est important de multiplier les avis et de se faire son propre jugement.