Le viager nouvelle manière : le point sur les risques et les avantages d’une formule à déringardiser

Atlantico : Un fonds d'acquisition de biens immobiliers en viager de 120 millions d'euros, baptisé Certivia, a été lancé le 9 septembre 2014 par la Caisse des dépôts (CDC) et huit investisseurs institutionnels dans le but de relancer le marché du viager. Quelles sont les solutions préconisées pour rendre celui-ci plus attractif à la fois pour les vendeurs et pour les acheteurs ?

Jean-Christophe Lega : Une telle initiative a – outré l’avantage de financer les deux phases d’indépendance et de dépendance de la retraite – l’intention louable de vouloir sortir le viager du marché de niche dans lequel il se trouve actuellement.

Pour ce faire, il me semble qu’un impératif d’éthique doive être un souci de tout instant. Les deux points suivants nécessaires à rendre le marché du viager attractif me semblent être la sécurité financière des crédirentiers (les vendeurs) ainsi que le maintien d’un lien constant entre les deux parties au contrat. Pour gérer des biens en viager depuis plus de douze ans, donc bien avant de fonder Fundageo, je peux vous certifier que l’on n’administre pas un fonds de biens en viager mutualisé comme un fonds immobilier traditionnel, d’un bureau lointain ! L’aspect humain y est essentiel et on ne peut gérer de façon pérenne que si l’on connaît les contraintes et aspirations des crédirentiers. De plus le portefeuille de biens étant par nature épars (au contraire de nombreux fonds immobiliers traditionnels où les gérants achètent des immeubles entiers et les gèrent comme ils l’entendent), il faut une organisation pointue et une solide expérience de terrain.

Si l’on prend un peu de distance avec les initiatives de viager mutualisé pour regarder le cadre qui est mis à notre disposition en la matière, je dirais que les aspects juridiques et fiscaux sont actuellement suffisants en France pour débuter ces activités de mutualisation et débloquer le marché du viager. Néanmoins, il y aura vraisemblablement quelques améliorations ultérieures à apporter afin d’assurer une protection optimale des vendeurs, généralement la partie nécessitant le plus d‘attention.

Dans quelles mesures le viager peut-il répondre à la problématique du vieillissement de la population ?

Le vieillissement de la population est encore majoritairement financé par notre système de retraite par répartition : les plus jeunes financent les plus âgés. Depuis 30 ans, le chômage, mais aussi l’arrivée plus tardive de nos jeunes dans la population active ont coïncidés avec un nombre grandissant de retraités (baisse de l’âge de la retraite, baby-boom…). Il faut dès lors trouver de nouvelles sources pérennes de financement et de préférence qui n’impactent pas les finances publiques. Le viager est un contrat éprouvé puisqu’il a été formalisé il y a plus de 200 ans, permettant au propriétaire d’un bien d’en extraire de la valeur – liquide – sans en perdre la jouissance. En France, près de 75% des retraités sont propriétaires de leur résidence principale. L’équation semble donc simple : le viager permet d’améliorer sa retraite, d’améliorer sa qualité de vie, d’abaisser le nombre de tracas au quotidien, bref, s’il ne résoudra pas la problématique du vieillissement de la population, le viager y contribuera assurément.

Quelles en sont les limites ?

Je citerais tout d’abord la probité et le professionnalisme des acteurs du marché du viager. Celui-ci a été bâti sur un contrat issu du droit coutumier, donc très ancien et qui donne lieu à un champ d’interprétation assez large. Il s’agit donc d’être vigilant lorsque l’on signe un contrat de viager. Il est notamment primordial de s’assurer que les tables démographiques sont adéquates, que la répartition des obligations des parties soit juste (généralement le couple crédirentier/débirentier suit les mêmes obligations que celui locataire/propriétaire).

Les initiatives de viager mutualisé semblent donc répondre à ces préoccupations, le risque de réputation étant, pour les investisseurs institutionnels, un sujet d’attention constante et donc un frein naturel à d’éventuelles dérives.

Comme tout marché, il doit son existence à la confiance qu’ont les parties entre elles. Cela semble d’autant plus important sur ce marché spécifique où les rapports humains sont si présents.

A terme quelles sont les bénéfices escomptables ?

Ils sont nombreux !

Commençons par les plus visibles et les plus concrets : déjà, le viager mutualisé supprime un rapport potentiellement morbide entre personnes que certains assument mal (généralement coté acheteur, les vendeurs privilégiant – d’expérience – le bon sens). Mais le viager, c’est aussi l’amélioration du pouvoir d’achat des retraités, donc de leur qualité de vie. C'est aussi augmentation du nombre de personnes se maintenant à domicile, la création d’emplois de proximité tels que le personnel de ménage, les cuisiniers, les aides-soignants, et autres emplois non délocalisables.

En outre, nos initiatives de viager mutualisé favorisent le transfert de propriété immobilière, donc potentiellement des travaux de rénovation générateurs de revenus pour les entrepreneurs (et de TVA pour Bercy)…

Bref une filière est en train de se constituer en ce moment et il s’agit désormais d’en accompagner la croissance entre acteurs professionnels.