Immobilier, logement et justice sociale : comment Cécile Duflot s’est construit un bilan digne d’un ennemi public n°1

Atlantico : Le porte-parole du gouvernement Stéphane Le Foll a démenti les informations d’Europe 1 selon lesquelles la loi Duflot-Alur sur le logement votée en février 2014 serait remise en cause dans certains de ses décrets par le gouvernement. Il n’en reste pas moins que le secteur de l’immobilier est paralysé, avec une augmentation des prix de 75,3% depuis 2000. Pourtant François Hollande s’était engagé pour la construction de 500 000 logements par an. Par quels mécanismes la loi Duflot a-t-elle plongé le marché dans le marasme ?

Julien Damon : Dire que la loi Duflot a plongé le marché dans le marasme est une exagération. Il est néanmoins vrai que son contenu annoncé peut y avoir contribué. Cette loi dite Duflot dite aussi Alur (on le voit sur le site Internet dédié : www.la-loi-alur.org) ne saurait être condamnée d’un seul bloc comme si elle ne contenait qu’une seule disposition. C’est un texte très technique qui appelle – semble-t-il – une centaine de décrets d’applications.  Une partie de ces mesures sont parfaitement paramétriques, et n’ont pas d’impact sur le marché. En revanche – c’est vrai – certaines dispositions iconiques (comme on aime à qualifier aujourd’hui ce qui est parfaitement caractéristique) sont plus qu’embarrassantes. Les avoir annoncées est en soi un problème. Les mettre en œuvre serait encore plus problématique. Ne pas les lancer concrètement – comme ceci semble avoir été envisagé par le gouvernement, avant rétropédalage confirmé par M. Le Foll – ne changera rien à la tendance. Et quelle est cette tendance, incarnée par les attendus et contenus de la loi Alur/Duflot : la méfiance à l’égard des propriétaires et investisseurs ! Voici donc la réponse à votre question : si le marché est inquiet à l’égard de cette loi c’est parce que cette loi est objectivement et explicitement contre lui.

Sylvain Jutteau : Madame Duflot est avide d'exister politiquement. Elle voulait donc laisser sa marque par une loi. Pour donner un maximum d'impact à sa loi, elle a accumulé dans son texte les demandes des associations spécialisées dans le logement, et tous les projets qui étaient en attente dans les dossiers du ministère. Cette méthode d'accumulation donne un fatras de 117 articles, nécessitant 112 décrets d'application. Cet excès normatif étouffe la production.

La responsabilité de la ministre, c'est d'avoir arbitré en faveur de son existence politique personnelle, et en défaveur des solutions efficaces. En revanche, Madame Duflot ne saurait être tenue pour responsable du déficit de logement qui perdure depuis la fin des années 1940, et qui n'a jamais été résorbé.

La construction a en effet été verrouillée en France par la loi du 15 juin 1942. Cette loi de Vichy a instauré le "permis de construire". Ce soi-disant "permis de constuire" est en réalité le droit donné à une personne publique d'interdire de construire sur un terrain privé, plutôt que de fixer des règles générales. Nous sommes rentrés en 1942 dans un régime d'urbanisme discrétionnaire, favorisant la corruption et la sous-construction. Nous y sommes encore.

Rappelez-vous que les protestations de l'abbé Pierre contre les bidonvilles datent de l'hiver 1954. Le problème date donc d'avant même la naissance de Madame Duflot. Madame Duflot n'a fait qu'aggraver les déséquilibres.

L'achat d'un logement pour le louer est le complément de retraite privilégié des français. C'est une recherche de sécurité. La loi Duflot s'assied allègrement sur cette recherche de sécurité, et renforce les pouvoirs des locataires qui étaient déjà importants. Ce renforcement excessif de pouvoir a fait différer ou annuler des décisions d'achat. Voilà la source principale de la chute de la construction de logements.

Il faut connaître un détail technique pour mieux comprendre : dans un programme neuf, 2/3 des logements sont achetés en moyenne par des investisseurs individuels. L'investisseur de base est le moteur de la construction neuve. La loi Duflot a cassé le moteur.

Quels sont les effets à court et moyen terme sur l'économie ? A cause de cette augmentation des prix de l’immobilier, dans quelles proportions l’épargne des Français est-elle immobilisée et ne profite-t-elle pas à l’économie française ?

Julien Damon : On ne saurait faire peser sur la seule loi Duflot et ce que seront ces décrets, sortis ou non, d'application, l’augmentation des prix de l’immobilier. Tout d’abord deux remarques. La première : ce sont les prix à l’acquisition qui ont explosé. Pour ce qui concerne les loyers ceux-ci ont, grosso-modo, suivi les l’évolution des prix. Deuxième remarque, absolument capitale, Paris n’est pas la France ! On s’évertue – jacobinisme aidant – à parler du marché français de l’immobilier. Ceci n’a pas grand sens. Il est aisé, rhétoriquement, de dire qu’il n’y a pas un mais des marchés du logement. Ce n’est pas qu’une figure de style. Dans les grandes métropoles, et à Paris en particulier, l’offre est limitée et la demande infinie.

En revanche, à 100 ou 200 kilomètres de ces grands centres il en va autrement. Un indice : les organismes HLM n’y sont pas submergés de demandes. Au contraire, ils cherchent des locataires. Votre question est plus large. En effet, ce poids du logement dans le budget des ménages est problématique. Il vient enrichir des intermédiaires. Il vient aussi payer les prix de l’augmentation des coûts de l’énergie ou encore ceux des assurances ou du notariat (avec les taxes associés). Plus généralement le problème est celui de l’investissement, que celui-ci soit dans la pierre ou dans des valeurs mobilières. C’est mal-vu, davantage taxé, et donc, au final, contreproductif, car l’argent se détourne de l’investissement français, de la France elle-même.

Sylvain Jutteau : Selon le rapport annuel de la Fondation Abbé Pierre, il manque un million de logements. 

Le manque de logement est en soi un manque de production de valeur. Si on estime la valeur finale d’un logement produit à 200.000 €, le million de logements manquants représente une valeur non créée de 200 milliards d’euros.

En rattrapant le déficit de logement en cinq ans, la croissance additionnelle du PIB serait de 2% pendant cette période, à laquelle il faut ajouter l’impact des aménagements et équipements. Au surplus, les études montrent "qu’un logement construit crée deux emplois", soit 400.000 emplois pendant cinq ans.

En matière de déficit public, l'impact est tout aussi redoutable. En effet, les dépenses publiques annuelles pour le logement sont de 35 milliards d'euros. Les principaux postes de dépense sont des aides fiscales et des allocations, qui ont pour effet de doper les prix. L'argent public a ici un double effet négatif : aggravation des déficits publics, et maintien des prix à niveau trop élevé. La loi Duflot est passée à côté de ce double effet négatif.

Pourquoi l’argument de la justice sociale, qui était à la base de cette réforme du marché de l’immobilier, n’a-t-il pas porté ?

Julien Damon : Parce que tout le monde voit la justice sociale à sa manière. Certains considèrent qu’une justice dite sociale n’est pas juste. D’autres vont estimer qu’une justice vraiment sociale n’est pas de socialiser le logement mais de récompenser les investisseurs et propriétaires. Sur le papier politique, il est de bon ton de mettre en avant la justice sociale. Mais personne n’est vraiment d’accord sur ce que c’est concrètement. Il vaudrait mieux s’éviter ces facilités de langage. Un rien ridicules.

Les professionnels de l’immobilier ont mis en garde contre les effets de la loi Alur sur l’encadrement des loyers, dont les décrets en question ne devaient pas entrer en application avant fin 2014. Mais les effets se font-ils déjà sentir ? Comment ?

Julien Damon : Sur les détails des chiffres je défie quiconque de pouvoir rigoureusement dégager les effets de cette loi et de ces dispositions qui ne sont pas encore mises en œuvre. En revanche les effets d’un climat plus général de défiance, critique et attaque contres les investisseurs sont clairs. Ceci ne date pas de Madame Duflot et d’hier, mais le résultat est là. La France est le pays le plus déserté par les investisseurs immobiliers. Les François sont soit propriétaires, soit locataires de personnes privées (des ménages), soit locataires sociaux. La part de personnes vivant en France logées par des investisseurs immobiliers (des entreprises privées spécialisées, en dehors du logement social) est de 2 %.

Un des plus faibles taux en Europe ! Depuis plusieurs années, sinon plusieurs décennies, les investisseurs fuient l’investissement locatif. Mme Duflot, avec ses menaces stupides de réquisitions, puis avec sa loi Alur (mélange d’alourdissement surréaliste de fausses protections pour les propriétaires, et de néosoviétisme pour encadrer les loyers ceci afin supposément de protéger les locataires), a certainement contribué à renforcer la défiance. Et ce n'est certainement pas un illusoire et incantatoire choc de simplification (pourtant bien souhaitable) et des remises en question (aussitôt démenties du reste...) qui rétabliront la nécessaire confiance.

Comment expliquer que cette réforme, qui semble nuire à tous les acteurs du marché du logement (propriétaires, locataires, entreprises de construction), a-t-elle pu être élaborée ? Quel était le logiciel de pensée de Cécile Duflot ?

Sylvain Jutteau : Cette question est fondamentale. Elle pose même le sujet du modèle de société. 

D'une part il y a un modèle de société qui privilégie le contrat et la responsabilité personnelle. C'est un modèle de société qui accorde une place fondatrice aux vertus de solidarité familliale, amicale, professionnelle.

D'autre part, il y a un modèle de société qui privilégie la contrainte normative et la responsabilité collective. C'est un modèle de société qui attache une grande importance au prélèvement obligatoire et à la répartition forcée. C'est une société fondée sur le vice de l'envie.

Société du contrat, ou société de la contrainte. Madame Duflot a choisi son camp.

Julien Damon : "Il n’est pas nécessaire d’être Jules César pour imaginer ce que pensait Jules César". Max Weber aimait rappeler cette caractéristique première de ce que aujourd’hui on baptise l’empathie. Certes Jules César n’est pas Cécile Duflot. Et vice-versa. Cependant on peut estimer que Madame Duflot, emmenée par ses constats et convictions de militante pense bien faire. On peut aussi penser qu’une partie de son entourage n’en a vraiment rien à faire. Des conseillers pourtant experts surfent sur la vague idéologique et, malgré les avertissements de l’ensemble d’une profession et d’un marché, font n’importe quoi. Ou presque. Soyons tout de même mesurés. Au sein d’une loi épaisse, on critique ici en réalité les mesures phares (du type encadrement des loyers et garantie universelle des loyers). Dans le reste des dispositions il doit certainement y avoir du bon.