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Pourquoi la baisse des prix de l'immobilier est une (très) bonne nouvelle pour l'économie française

Selon les notaires, le prix des appartements anciens en France a reculé de 7% entre août 2012 et mars 2013.

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Pourquoi la baisse des prix de l'immobilier est une (très) bonne nouvelle pour l'économie française

Le prix des appartements anciens a reculé de 7% entre août 2012 et mars 2013. Crédit Reuters

Ça y est, les prix de l’immobilier semblent entrer dans une phase de baisse, y compris à Paris. Certains n’y voient que le symptôme de la déprime actuelle de l’économie, où, malgré des taux de crédit historiquement bas, les acheteurs ont trop peur de l’avenir pour se lancer dans des achats qui les engagent sur 20 ans.

Mais tempérons ce pessimisme : la baisse des prix du logement, si elle se prolonge, sera une excellente nouvelle. L'immobilier, parce qu'il est, à tort, plus perçu comme un placement que comme un bien de consommation, est le seul secteur d'activité dans lequel certains parlent de  crise quand les prix baissent. Or, en général, c'est plutôt la hausse des prix qui pose des problèmes aux ménages consommateurs, comme on le voit dans le domaine des transports ou de l'alimentation.

Le prix de la plupart des produits de consommation, comme l’équipement de la maison ou l’informatique, baisse en monnaie constante ou en pourcentage d’un salaire moyen. Et pourtant, personne ne parle de crise dans ces secteurs. Au contraire, ces baisses de prix n'empêchent pas les entreprises de ces filières d'être profitables.

En finir avec la bulle immobilière

En fait, il serait même souhaitable que l’immobilier baisse suffisamment jusqu’à retrouver son “tunnel historique”, notion introduite par l’économiste du logement Jacques Friggit, qui a constaté que des années 1965 à 2001, le prix médian du logement en France s’est maintenu aux alentours de 2,9 fois le revenu net médian des ménages. Nous en sommes à plus de 4,5 fois en 2012, d'où la difficulté croissante de se loger pour les ménages les plus modestes. Ces coûts élevés affectent également les entreprises et pèsent sur les budgets publics par le biais d'une demande plus élevée en logements sociaux.

Ce n’est que depuis la toute fin du XXe siècle que cette bulle s’est formée, par la combinaison d’une baisse historique des taux d’intérêts et, on l’oublie trop souvent, de lois de libération du foncier constructible ou des grandes opérations d’aménagement de plus en plus restrictives.

Songez qu’il faut aujourd’hui 5 à 10 ans pour mener à bien une révision de plan local d’urbanisme, ou une simple “Zone d’Aménagement Concertée”, et que le droit actuel des sols incite les maires à se montrer plutôt malthusiens... pour ne s’attirer ni les foudres de leurs électeurs, ni celui des services techniques de l’état qui appliquent depuis 20 ans des doctrines écologiquement correctes anti-construction. Cela crée, en période de bonne solvabilité des ménages, un effet de rareté qui profite aux vendeurs, au détriment des acheteurs. Dans aucun autre secteur, un économiste n'oserait affirmer que la capacité des offreurs à imposer des prix élevés est une bonne chose. L'immobilier ne fait pas exception.

En finir avec le faux dicton:  “Quand l’immobilier va, tout va”

Une économie débarrassée des bulles immobilières, et des problèmes bancaires qui les accompagnent (USA, Irlande, Espagne, Pays Bas...), éliminerait un des principaux facteurs de mal-investissement, de spéculation improductive, et de mauvaise allocation des ressources des ménages. Les dernières années montrent de façon éclatante que le bilan économique d’un immobilier cher est négatif.

Or, une économie dynamique et sans bulle immobilière n'est pas un rêve abstrait. Parce que l’Allemagne a su adopter des règles de libération des sols plus flexibles (annuelles), elle n’a pas connu la même bulle des prix du logement que la nôtre, alors que son économie s’est montrée plus performante. Même constat dans la moitié centrale des USA (Texas, Kansas...) ou du Canada, où le droit du sol accompagne la construction au lieu de la brider, et où il n’y a pas eu de bulle des prix malgré des conditions de crédit aussi folles que dans le reste du continent, et un dynamisme économique ou démographique supérieur. Ces exemples nous montrent qu’un immobilier cher quand l’économie se porte bien n’est pas une fatalité.

Rêvons un peu  : le gouvernement rendrait grandement service aux générations futures en profitant de la baisse conjoncturelle du logement pour faire exploser sans grande douleur politique les causes structurelles de la formation des bulles immobilières dans les périodes économiquement plus fastes, à savoir un foncier constructible trop encadré et des permis de construire trop durs à obtenir pour de grosses opérations. La baisse des prix qui s'amorce tout juste pourrait alors être pérennisée.

 
Commentaires

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  • Par Guff - 08/04/2013 - 08:39 - Signaler un abus Il y a bâtiment et bâtiment...

    « Vous le savez, à Paris, lorsque le bâtiment va, tout profite de son activité. » Cette affirmation de Martin Nadaud, maçon de métier, signifie que la construction est bénéfique! Pas la spécultion immobilière qui, on l'a vu avec les "sub-primes", plombe au contraire les activités humaines.

  • Par EOLE - 08/04/2013 - 09:31 - Signaler un abus Ce serait une excellente mesure pour...

    ... casser le secteur de la construction ! Avec un coût de l'ancien plus bas de 20% conjugué à l'augmentation de 10% due aux nouvelles normes BBC, les mises en chantier de logements neufs s'effondreraient brutalement et pour longtemps. Encore une idée de génie...

  • Par cdg - 08/04/2013 - 09:37 - Signaler un abus bravo

    Bon article bien que l auteur oublie la lourde responsabilite de nos gouvernements (surtout celui de Sarkozy) dans cette bulle immobiliere. On a fait flamber les prix grace au credit facile mais aussi aux interventions de l etat (scellier, PTZ, de robien ...). Heureusement l etat n a plus d argent ce qui fait que le Duflot est condamne Pour la liberalisation du foncier, il faut quand meme faire attention a ce qu on fait. construire en zone d avalanche, inondable c est quand meme pas une bonne idee. Il y a aussi le classique: "nationalisation des pertes, privatisation des profits". Je construit au milieu de nulle part et je demande l electricite, le tout a l egout, une route, le telephone ... le tout bien sur au frais de la collectivite PS: l article va surement pas plaire a nos baby boomers qui comptaient vendre a prix d or leur maison

  • Par Stephan_Toulousain - 08/04/2013 - 10:11 - Signaler un abus les prix de l'immobilier ont doublé dans les années 2000-2005

    avec des baisses de 1% , on est loin du compte. Autrefois un couple de smicards pouvait se payer une maison, maintenant , les classes moyennes ont des difficultés. Les prix moyens sont 2 fois trop chers en province, et à paris, c'est exagéré.

  • Par joel5632 - 08/04/2013 - 10:29 - Signaler un abus Oui l'immobilier est trop

    Oui l'immobilier est trop cher dans certaines grandes villes comme Paris ou dans certains secteurs comme les bords de mer ou à la montagne, mais en moyenne sur l'ensemble du territoire les prix sont raisonnables et ils peuvent même être ridiculement bas comme à St-Etienne où le m² est à seulement 1200€.

  • Par Annonces49.com - 08/04/2013 - 11:10 - Signaler un abus La baisse a débuté et se poursuit sur Angers

    Les statistiques immobilières dont les différentes méthodologies sont, à juste titre régulièrement contestées, sont publiées avec plusieurs trimestre de décalage. Il est donc quasi impossible d'avoir une photographie d'un marché immobilier à un instant t. Néammoins il est un indicateur intéressant à relever pour un marché "psychologique" tel le marché immobilier. Cet indicateur est le prix de mise en vente des biens. Sur une une année à Angers, les prix de mise en vente des biens immobilier ont baissé de plus de 9% sur Annonces49.com. On est bien loin des quelques % affichées par la FNAIM et les grands réseaux d'agences.....

  • Par Jean-Francois Morf - 08/04/2013 - 12:08 - Signaler un abus Une banque ne devrait jamais prêter plus que la valeur à neuf!

    Si un entrepreneur construit pour 100 et revend pour 200, la banque ne doit pas prêter plus de 100! Si un spéculateur achète pour 200 et revend pour 400, la banque ne doit jamais prêter plus que 100, soit le coût de la reconstruction à neuf!

  • Par wolfi - 08/04/2013 - 12:26 - Signaler un abus prix moyens

    @ Joel5632 St Etienne n'est pas du tout représentatif des prix de l'immobilier en France. Avec 1287 € /m2 en moyenne, c'est, de reès loin , la grande ville la moins chère de France. La plupart des autres grandes villes de province tournent de 2500 à 3000 € en moyenne, ce qui est beaucoup trop cher pour nos salaires moyens.

  • Par Benvoyons - 08/04/2013 - 14:40 - Signaler un abus Fichtre faire une comparaison entre le coût de la construction

    dans l'immobilier et le coût des produits informatiques , il fallait le faire Bravo, bravo ,Bénard. peut être dans 30 ans où cela ne sera plus l'homme qui construira, mais des robots.

  • Par Benvoyons - 08/04/2013 - 14:43 - Signaler un abus Jean-Francois Morf - 08/04/2013 - 12:08 C'est un bon

    principe pour faire un marché "amorphe" hein jean Francois. Pour aller plus vite il faut revenir à la hutte de nos ancêtres.

  • Par kettle - 08/04/2013 - 16:43 - Signaler un abus St-Etienne

    "ils peuvent même être ridiculement bas comme à St-Etienne" --- Mais quoi voudrait vivre dans le trou du cul de la France?

  • Par tictac - 08/04/2013 - 20:53 - Signaler un abus Il n'y a (malheureusement) pas de bulle !

    Mon avis: En France il n'y a pas de bulle car l'offre est malheureusement trop faible par rapport à la demande, même actuellement en temps de crise. Alors la faute à qui ? Et bien je dirais : 1. la faute aux vieux qui vivent de plus en plus longtemps 2. la faute aux familles qui se séparent de plus en plus 3. la faute aux jeunes couples qui fondent toujours des familles 4. la faute aux maires qui bloquent la quantité de foncier disponible (car la majorité de leur électorat ne veut pas avoir plus de voisins) 5. la faute aux politiques car ils privilégient les vieux: ils votent plus que les jeunes, ils sont propriétaires et ils ne veulent pas voir la 'valeur' de leur patrimoine foncier baisser. Bon pour les 3 premières causes, je ne vois que des mauvaises solutions : une bonne guerre, une super épidémie... Pour le reste je propose : - de retirer aux maires leur autorité sur le foncier pour le donner au ministère du logement, - lequel devra libérer beaucoup plus de terrains constructibles et/ou autoriser des habitations individuelles et collectives plus grandes et plus hautes.

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Vincent Bénard

Ingénieur et économiste, conseiller national du Parti Libéral Démocrate, Vincent Bénard a analysé en profondeur les effets pervers de l’imbrication public-privée dans les domaines du logement et de la finance.

Il est l'auteur de deux ouvrages “Logement, Crise Publique” (2007) et “Foreclosure Gate, les gangs de Wall Street” (2011).

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