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Logement : ces mesures qui seraient nettement plus efficaces pour apaiser le marché qu'un appel public du président à baisser les loyers

Emmanuel Macron a invité les propriétaires de logements à baisser les loyers de 5 euros. Derrière cette annonce, il s'agit de trouver et mettre en place une politique qui permette de réduire les coûts du logement en France.

Perle

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Michel Mouillart : Tout d'abord, la demande du président de la République dans son discours devant les préfets, à l’Elysée (« J’appelle publiquement tous les propriétaires à baisser les loyers de 5 € par mois ») fait suite à l’interview accordée le 16 août dernier au journal La Provence  par le ministre de l’Action et des Comptes publics, monsieur Darmanin. Celui-ci justifiait la baisse de 5 euros sur les APL en expliquant que « les APL participent d’un système qui permet aux propriétaires d’augmenter les loyers ».

Puis, confirmant qu’une réforme du système des aides personnelles sera présentée au Parlement dès l’automne, il rajoute : " En attendant, chacun doit se demander ce qu’il peut faire pour le pays et en solidarité avec les plus fragiles. Les propriétaires du parc privé mais aussi les bailleurs sociaux ne peuvent-ils pas faire un effort de baisse de loyer ? ".

Maintenant, la question prend une dimension nouvelle comme je l'ai expliqué hier matin, lors de ma présentation semestrielle des résultats de l’Observatoire des loyers du secteur privé, CLAMEUR. En cas de relocation (donc entre deux locataires), depuis le début de l’année 2017 le loyer mensuel quittancé a baissé de 6 €, France entière : couvrant donc la perte d’aides personnelles, au-delà des 5 € annoncés. Avec des différences très nettes entre les régions :

  • une baisse du loyer mensuel de 3 à 4 € dans 3 régions : Aquitaine, Pays de la Loire et Rhône-Alpes ;

  • une baisse comparable à celle du montant des aides personnelles dans 5 régions : Alsace, Auvergne, Bretagne, Midi-Pyrénées et Poitou-Charentes ;

  • une baisse un peu supérieure, de 7 à 8 € par mois, dans 6 régions : Basse –Normandie, Centre, Champagne-Ardenne, Franche Comté, Languedoc-Roussillon et Limousin ;

  • mais une baisse de près de deux fois plus importante (de 9 à 10 €) que la perte d’aide personnelle dans 4 régions : Bourgogne, Lorraine, Nord-Pas de Calais et Picardie ;

  • deux régions affichant même une baisse de loyer en cas de relocation de l’ordre de 12 € par mois : Haute Normandie et PACA !

En région, cette baisse de loyer dont, par exemple, les étudiants ont pu bénéficier dans les villes universitaires est en outre totalement indépendante de la mise en place d’un encadrement des loyers en niveau au début de l’année 2017 … De plus, on peut remarquer que les loyers baissent en cas de relocation depuis 2011 dans la quasi-totalité des départements et des régions, comme pour contredire l’affirmation suivant laquelle les aides personnelles sont inflationnistes : par exemple dans l’Aisne ou dans la Nièvre pour ne prendre que ces départements pourtant révélateurs de l’affaiblissement général de la demande et des loyers. Et on constate des baisses de loyer plus de 3 % en moyenne dans 6 d’entre eux qui ne sont pourtant pas habituellement classés dans la catégorie des marchés « tendus » (Aisne, Ardèche, Haute Marne, Nièvre, Vosges et Territoire de Belfort).  

On peut de plus souligner que la question du caractère inflationniste des aides personnelles est très souvent abordée, par exemple, dans les rapports de la Cour des comptes, en 2007 et 2010, voire dans ceux de l’Inspection générale des affaires sociales, en 2012. Plus récemment encore, la Cour des comptes est revenue sur cette question dans sa présentation de « La situation et les perspectives des finances publiques » (juin 2017). La Cour propose alors de repenser entièrement le système : « A moyen terme, une réforme plus profonde du système pourrait permettre d’obtenir des gains d’efficience en remédiant aux deux dysfonctionnements majeurs des APL, leur caractère inégalitaire et inflationniste :

  • le système d’aide maintient, à situation comparable, des écarts substantiels dans le taux d’effort des locataires, selon qu’ils sont occupants du parc privé ou du parc public, ces derniers étant avantagés. Or les locataires les plus défavorisés relèvent dans leur grande majorité du secteur locatif privé ;

  • le dispositif comporte de surcroît un effet inflationniste en permettant d’entretenir dans certains cas, un niveau élevé de loyers, effet particulièrement marqué pour les logements étudiants. »

On remarquera que le caractère inflationniste évoqué par la Cour des comptes n’est qu’un des deux disfonctionnements importants qui nécessite la réforme annoncée, l’autre étant trop souvent omis par les commentateurs qui évitent ainsi d’aborder le caractère excessif (et disproportionné par comparaison avec le secteur privé, à catégorie identique de ménages logés) des aides dont bénéficie le secteur locatif social. En outre, le caractère inflationniste est limité à un « effet inflationniste » …

Au-delà des utilisations qui en sont faites, les publications qui ont abordées cette question du caractère/de l’effet inflationniste des aides personnelles et qui sont toujours citées en référence sont en réalité anciennes et n’abordent qu’un aspect partiel du problème en usant d’une méthodologie fragile et/ou de bases de données insuffisamment détaillées pour appréhender la totalité des effets en jeu.

Mais pour l’heure, les loyers du secteur privé baissent, presque partout, depuis de nombreuses années … Et la demande du président de la République avait déjà été entendue dans le secteur privé avant qu’il ne la formule. Donc, sans doute, cette demande s’adressait-elle au secteur locatif social ?

Voir aussi : Et pendant ce temps-là, l'Allemagne investit sur sa stabilité politique en appaisant les tensions du marché du logement 

Quelles sont les causes réelles de la hausse des prix des logements en France, notamment dans les zones les plus concernées ? En dehors des "forces du marché", quelles sont les mécanismes, les régulations, etc…qui favorisent la hausse des prix, aussi bien pour les locataires que pour les propriétaires ?

Pierre-François Gouiffès : La maîtrise à long terme des prix de logement n’a jusqu’aux déclarations récentes de l’exécutif pas réellement constitué un objectif réellement suivi.

Concernant le prix des actifs, un des facteurs générateurs de hausse peut être constitué par un certain malthusianisme foncier. Les économistes Kramarz et Tibi évoquent par exemple la capacité des propriétaires présents dans une localité chère de se regrouper et de faire valoir leurs intérêts financiers auprès des élus qui en France disposent depuis 1982 d’une grande partie du pouvoir d’urbanisme. Il y aussi le sujet des normes de construction de plus en plus « ambitieuses » qui ont abouti à une hausse du cout de la construction de près de 60% en dix ans.

La question du prix du logement est un sujet de prime importance car le logement constitue pour Louis Chauvel tout simplement le principal facteur de régression sociale.

Dans quelle mesure une "libéralisation" du marché ou la dérégulation de la construction peuvent-elles suffire à contenir les prix immobiliers ? Dans quelle mesure une intervention de l'État est-elle nécessaire pour permettre de contenir les prix ?

Pierre-François Gouiffès : Le logement est un objet tout à fait particulier avec des dimensions sociétale, économique et financière et une dimension de « bien tutélaire » rendant quasiment inéluctable un certain niveau d’intervention publique. Le secteur est donc dans une position intermédiaire entre des activités relevant essentiellement des mécanismes de marché et des activités fortement administrées et socialisées comme la santé ou l’éducation en France.

Il faut donc concilier la dimension marché et la régulation, ne plus construire les politiques du logement sur la base d’une méfiance a priori des mécanismes d’autorégulation afin de trouver le bon équilibre entre marché et gestion administrée. Ainsi la puissance publique pourrait fixer un objectif de long terme sur une maîtrise des prix, mais en laissant les acteurs s’organiser pour converger progressivement vers cette ambition de moyen long terme.

 
Commentaires

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  • Par Paulquiroulenamassepasmousse - 06/09/2017 - 08:43 - Signaler un abus Bonne idée !

    Même de 10 € si en contrepartie, l'état s'engage à faire virer les mauvais payeurs sous 3 mois au lieu de 30..

  • Par tananarive - 06/09/2017 - 08:58 - Signaler un abus Baisse des impôts et des taxes.

    Si Macron veut des baisses que l'état commence par baisser les prélèvements qu'il impose aux propriétaires et qu’il les protège contre les saccageurs et les mauvais payeurs, car tout est à sens unique avec les socialistes. Plus de rendement pour le locatif amènerait plus d’investisseurs, et plus de logements donc de concurrence ferait baisser les loyers. Mais les socialistes préfèrent prendre l’argent tout de suite pour pouvoir le redistribuer à leurs électeurs.

  • Par vangog - 06/09/2017 - 10:00 - Signaler un abus La loi SRU a été une hécatombe pour la

    construction et le parc locatif privé. Bizarre que ces 2 intervenants n'en parlent même pas...un logement locatif inutile dans 80% des communes desindustrialisées en pertes d'emplois, financé par quasiment les mêmes communes structurellement en déficit naturel de logement social, c'est une ineptie totale et c'est très socialiste! N'évoquons même pas les mesures coercitives à l'égard des propriétaires, et les prochaines augmentations de taxe foncière auxquelles ils devront faire face pour financer le cadeau Macron de la taxe d'habitation...la régulation des parcs privés et publics par l'état PS est une suite d'erreurs fatales au logement. La seule solution pour remplir un logement social inégalitaire dans les petites et moyennes communes est d'abaisser les normes d'accessibilité, augmentant ainsi l'inégalité et le désintérêt des ménages moyens à se loger dans des ensembles où près de 35% de logement social (pour rattraper le retard vers les 25%) abriteront des ménages immigrés sans emploi, donc potentiellement générateurs de Mohamed Merah...

  • Par moneo - 06/09/2017 - 10:58 - Signaler un abus curieux

    Macron veut réparer sa bourde politique sur les APL par une autre de même nature... curieux, que personne ne relève que l'augmentation de 1,7% de la CSG à venir va encore amputer la rentabilité de l'immobilier qui est au plus bas après impôts ;voir nul ou en pertes après aléas judiciaires , par protection abusive de trop de mauvaise payeurs. l'administration et nos élus sont responsables 1/ de l"augmentation des coûts de production par malthusianisme foncier , proliférations de normes, mixité sociale imposée entrainant ipso facto le coût des autres appartements 2/augmentation des coûts de gestion par fatras administratif à chaque location ou relocations ,coûts induits venant de l'hyper protection des locataires , 3/ augmentations fiscales régulières impôts fonciers ,taxe lors du PC, TLE, ISF devant devenir IPI ( pas compris le raisonnement) CSG, complications à l'extrême des déclarations fiscales avec tous les régimes se chevauchant et se succédant à chaque nouveau ministre et enfin l'attitude des juges profondément anti propriétaires s'il y a tant de régimes dérogatoires c'est bien parce que le "normal " est stupide

  • Par kilian - 06/09/2017 - 11:20 - Signaler un abus La solution

    air bnb

  • Par Gustave - 06/09/2017 - 13:09 - Signaler un abus Pas étonnant

    La surface par habitant des logements a aussi très largement augmenté au cours de la même période.

  • Par LIONEL1965 - 06/09/2017 - 15:24 - Signaler un abus ok pour dire hausse des loyers mais on en est ou de la hausse

    des taxes sur l immobilier ?? isf taxe foncière csg ..... ok pour revenir en arrière mais que l etat commence par lui meme

  • Par fotho - 06/09/2017 - 16:10 - Signaler un abus Orthographe

    par piti3 , mettez un S à mesureS , Pour conserver le même nombre de signes, en le prenant au mot baisser par exemple ! (je parle du titre du 'slide' en page d'accueil, pas du titre de l'article)

  • Par Paulquiroulenamassepasmousse - 06/09/2017 - 20:08 - Signaler un abus Il serait temps de s

    Il serait temps de s'appercevoir que les incitations fiscales bidons n'avaient qu'un seul but, recréer un parc locatif privé pour suppléer au public et surtout pour amortir les chocs financiers des impayés............ces incitations fiscales ont été initiées par la droite et reconduites par la gauche... Les baisés comptez vous !!

  • Par Olivier K. - 07/09/2017 - 08:16 - Signaler un abus Ne jamais faire confiance à une statisque

    que l'on n'a pas calculé soi-même!! Sachant combien la demande de logement est géographiquement concentrée sur quelques pôles, une analyse qui ne porterait que sur des moyennes (moment d'ordre 0) sans considérer les moments d'ordres supérieurs serait soit l'oeuvre de gens peu instruit, soit un exercice malhonnête. Les CV des auteurs sont en haut à gauche.

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Pierre-François Gouiffès

Pierre-François Gouiffès est maître de conférences à Sciences Po (gestion publique & économie politique). Il a notamment publié Réformes: mission impossible ? (Documentation française, 2010), L’âge d’or des déficits, 40 ans de politique budgétaire française (Documentation française, 2013). et récemment Le Logement en France (Economica, 2017). Il tient un blog sur pfgouiffes.net.
 

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Michel Mouillart

Michel Mouillart est professeur d'économie à l'Université Paris X, spécialiste de l'immobilier et du logement.

Il est le co-auteur de La modernité des HLM : Quatre-vingt-dix ans de construction et d'innovations (La Découverte, 2003).

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