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Immobilier : le placement imbattable des 10 dernières années le sera-t-il pour les 10 prochaines ?

Une étude, basée sur les investissements initiés entre 1980 et 2005, aboutit à un rendement moyen annualisé de 18% pour l'achat immobilier, contre 14% pour le CAC 40 avec dividendes réinvestis (4%), 8% pour l'assurance-vie, 4% pour le Livret A et seulement 3% pour l'or.

Pierre ciseaux

Publié le - Mis à jour le 16 Octobre 2015
Immobilier : le placement imbattable des 10 dernières années le sera-t-il pour les 10 prochaines ?

L'investissement dans l'immobilier est le placement qui rapporte le plus sur une période de 10 ans. Crédit Reuters

Atlantico : Avec un rendement moyen de 18% par an sur la période 1980-2005, l'investissement dans l'immobilier est le placement qui rapporte le plus sur une période de 10 ans selon une étude du cabinet Asterès pour le courtier en crédit immobilier Meillleurtaux.com. Pensez-vous que l'immobilier représentera toujours la valeur de placement la plus intéressante en France dans les 10 ans à venir ?

Philippe Crevel : Sans vouloir remettre en cause l’exactitude de cette étude, il faut néanmoins souligner qu’en modifiant le choix des date et des intervalles, les résultats auraient pu être tout autre. Il faut bien prendre conscience que nous avons connu, en 2008/2009 une crise centennale qui a évidemment plombé le placement actions et que les faibles taux réduisent le rendement des obligations. Si l’étude avait retenu la période 1987 / 1997, l’immobilier ne serait pas sortie gagnante. Il ne faut pas oublier, qu’entre 1992 et 1995, la pierre a perdu 50 % de sa valeur… Sur longue période, les actions sous réserve de prendre en compte le versement des dividendes sont plus rentables que les autres catégories de placement.

Une étude de la London School of Economics remontant jusqu’au 19ème siècle avait de manière précise prouvé la supériorité des actions.

Si la pierre a bénéficié d’un contexte porteur ces dernières années, qu’en sera-t-il demain ? Je ne suis pas certain qu’elle puisse rééditer les résultats passés. En effet, il y a toujours des limites à la croissance de valeurs qu’elle soit mobilière ou immobilière ; le fameux diction « les arbres ne montent pas au ciel » ne s’appliquent pas qu’à la bourse. Il y a toujours un lien entre valeur d’un bien, le niveau des revenues et la croissance économique. De ce fait, la pierre devrait au mieux entrer dans un cycle de consolidation. S’il est souvent admis qu’il existe une bulle immobilière en France, à la différence de l’Espagne ou des Etats-Unis, elle n’a pas éclaté. La baisse des prix a été faible même si dans certaines villes, elle a pu atteindre 20 voire 30 %. Il y a deux pays en matière d’immobilier, avec des spots de prix élevés et des zones à prix déprimés.

Néanmoins, des facteurs pourraient jouer en faveur de la hausse. Les Français aspirent toujours à être propriétaires de leur résidence principale et seule 58 % le sont actuellement. Les recompositions familiales contribuent également à l’accroissement de la demande de logements. Par ailleurs, les migrations intérieures aboutissent à une concentration croissante de la population dans les grandes métropoles et au bord des mers et des océans provoquant des tensions immobilières dans les zones concernées. D’autres facteurs devraient jouer en faveur de la baisse : le vieillissement de la population.

Dans l'hypothèse où ce scénario se vérifie, quels types de placements recommanderiez-vous à la place ?

Même si la bourse connaît des mouvements de yoyos prononcés, le placement « actions » demeure certainement le plus attractif sous réserve d’intégrer les dividendes. Il faut savoir si le CAC 40 était calculé en retenant les dividendes, il aurait déjà battu son record qui date de 2000. L’Autorité des Marchés Financiers avait publié en 2014 une étude qui démontrait que sur longue période, les actions étaient toujours très bien placées.

Sur de courtes périodes, d’autres placements comme les obligations, l’immobilier ou l’or peuvent battre les actions mais cela ne dure jamais longtemps. Compte tenu que nous sommes entrés dans une période longue de baisse des taux d’intérêt, il ne faut pas jouer sur les obligations. L’or est un placement spéculatif qui ne vaut que pour la plus-value qu’il peut offrir. En revanche, l’or ne verse pas de dividendes. C’est un choix en creux. Les placements alternatifs sont toujours très dangereux surtout pour les non-initiés. Ils génèrent des gains que pendant la phase de constitution des bulles spéculatives.

 
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Philippe Crevel

Philippe Crevel est économiste, directeur du Cercle de l’Épargne et directeur associé de Lorello Ecodata, société d'études et de conseils en stratégies économiques.

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