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Immobilier à la hausse : faut-il encore acheter dans les villes les plus chères ?

D'après un classement publié par Le Parisien, Paris, Nice et Aix-Marseille sont les agglomérations où les loyers sont les plus élevés, en France.

Vertigineux

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Immobilier à la hausse : faut-il encore acheter dans les villes les plus chères ?

 Crédit PHILIPPE LOPEZ / AFP

Atlantico : Le Parisien publiait ce mercredi 27 juin le "palmarès des villes les plus chères", à savoir Paris, Nice, Aix-Marseille, Bordeaux, Toulon et Lille. Au regard d'un tel classement, que peut-on dire des opportunités qu'il reste à saisir sur le marché immobilier français ?

Philippe Crevel : Le classement du Parisien reflète la situation démographique et économique du pays ainsi que les aspirations des Français à se loger au cœur des grandes agglomérations d’autant plus si elles se situent en bord de mer.

La notion de ville chère est à relativiser tant pour les locataires que pour les propriétaires.

A Paris et en région parisienne, les loyers sont élevés les salaires sont également plus importants qu’en province. Par ailleurs, la location peut être relativement plus intéressante que l’achat. En effet, ces dernières années, les loyers ont progressé moins vite que les prix des biens immobiliers surtout dans les villes du haut du classement du Parisien. Par ailleurs, les locataires n’ont pas à supporter l’ensemble des charges de copropriété, ni un certains nombres d’impôts attachés à la pierre.

De son côté, un investisseur dans l’immobilier locatif ne doit pas exclusivement regarder le montant des loyers. Il doit prendre en compte le coût d’achat de son bien immobilier et mesurer sa rentabilité. Il doit également évaluer de possibles plus-values et pour cela intégrer un grand nombre de facteurs, la qualité du bien, son positionnement et l’évolution du loyer. Il faut également mesurer le risque de vacance et l’aléa lié aux mauvais payeurs. Enfin, il est important d’étudier le meilleur régime fiscal et ne pas obligatoirement opter pour les formules d’investissement locatif défiscalisé style Pinel et consorts.

Dans ces conditions, l’investisseur a intérêt à privilégier des villes en croissance avec des prix d’achat mesuré et offrant des loyers corrects.

En retenant tous ces critères, faut-il rejeter Paris ? Oui, sur un point de la rentabilité économique immédiate. Non, en considérant que les biens peuvent encore s’apprécier et offrir une belle plus-value. Les prix ayant doublé depuis l’an 2000, les marges de valorisation tendent malgré tout à se réduire. Il convient de rechercher des villes ou des agglomérations disposent de fort potentiel de croissance tant en termes de population, les futurs locataires, qu’en termes d’emplois. L’acheteur doit également s’intéresser au pouvoir d’achat de la population de la ville dans laquelle il entend investir.

Avec la limitation de la circulation automobile et la saturation des transports publics au sein des grandes agglomérations, la demande de logements à proximité des zones d’emploi ne peut que se renforcer. Il convient également de regarder l’existence de services, d’écoles, d’hôpitaux, de moyens de transports publics et de commerces. Les villes desservies par les futures lignes du Grand Paris connaissent ainsi une hausse des prix.

 
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Philippe Crevel

Philippe Crevel est économiste, directeur du Cercle de l’Épargne et directeur associé de Lorello Ecodata, société d'études et de conseils en stratégies économiques.

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