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Immobilier britannique, la fête est finie : ce que pourrait coûter à l’Europe l’explosion de la bulle si elle se confirmait

Les prix de l'immobilier continuent de chuter outre-Manche, pour le deuxième mois consécutif. Le spectre de l'explosion de la bulle immobilière dans toute l'Europe n'en est que plus renforcé.

Plop !

Publié le - Mis à jour le 22 Août 2014
Immobilier britannique, la fête est finie : ce que pourrait coûter à l’Europe l’explosion de la bulle si elle se confirmait

La bulle immobilière pourrait bientôt exploser au Royaume-Uni Crédit REUTERS/Andrew Winning

Atlantico : Pour le deuxième mois consécutif, les prix de l'immobilier britanniques ont chuté de 2,9% en août. Les Anglais vendent leurs biens au plus fort du marché par crainte que celui-ci retombe. Quels sont les risques d'une explosion de la bulle immobilière au Royaume-Uni ?

Phillippe Waechter : Le prix de l'immobilier en Grande Bretagne est revenu ces derniers mois à un prix très élevé. Selon les séries de prix consultés, ils sont au plus haut historique ou proche. Le ratio toujours très regardé entre le prix de l'immobilier et le revenu des ménages est lui aussi quasiment revenu au niveau d'avant crise.

Le marché britannique est cher mais il n'est pas uniforme. A Londres il est beaucoup plus cher et a progressé bien plus vite que dans le reste du royaume. C'est aussi vrai de la banlieue sud.  Les villes plus au nord ont eu une trajectoire nettement moins marquée que la capitale.

Les ménages se sont à nouveau endettés pour acheter de l'immobilier. On observe cela depuis la deuxième partie de 2012. Leur dette est aujourd'hui voisine de 140 % du revenu disponible et elle est en grande partie à taux variable.

Dès lors les velléités de la Banque d'Angleterre de remonter rapidement ses taux d'intérêt ont eu un effet dissuasif puisque cela aurait alourdi spontanément la charge de la dette pour chacun des ménages. Cela peut être une partie de l'explication. L'autre partie est qu'à la fin du printemps la Banque d'Angleterre, pour limiter cet emballement du prix de l'immobilier, avait mis en place des mesures prudentielles visant à rendre moins facile l'achat d'un bien immobilier. Cela a pu passer par la hausse de l'apport…

Le focus mis par la Banque d'Angleterre sur le marché de l'immobilier et sa volonté d'en infléchir la trajectoire a eu raison des investisseurs à court terme. C'est à mon sens ce qui explique ce mouvement de repli.

Quelles pourraient être les conséquences à court et long terme ?

La difficulté sur ce point au Royaume-Uni est que la construction est réduite alors que la demande de logement reste forte. Cela tire sur les prix de façon très importante et limite le reflux que l'on pourra observer sur les prix. En d'autres termes, le déséquilibre sur le marché du logement britannique maintient une pression haussière sur les prix. Il y a en outre une situation particulière sur Londres et sa région. La demande y est décuplée car c'est une zone géographique riche mais qui aussi crée de nombreux emplois drainant la population anglaise.

Le risque à court terme est le renchérissement de la charge de crédit qui pourrait résulter de la hausse des taux d'intérêt de la Banque d'Angleterre. Cela pourrait avoir un effet fort si la hausse des taux d'intérêt était significative. Cela se traduirait alors par des arbitrages importants en raison du poids de l'endettement dans le bilan des ménages conduisant à une réduction de leur demande. En d'autres termes le mouvement de reprise constaté outre-Manche depuis de nombreux mois s'est développé notamment sur l'endettement et la hausse du prix de l'immobilier. Une remise en cause de cette dynamique pourrait avoir un impact fort sur la conjoncture immédiate. C'est pour cela que la Banque d'Angleterre doit être très prudente dans la conduite de sa politique monétaire

 
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Philippe Waechter

Philippe Waechter est directeur des études économiques chez Natixis Asset Management.

Ses thèmes de prédilection sont l'analyse du cycle économique, le comportement des banques centrales, l'emploi, et le marché des changes et des flux internationaux de capitaux.

Il est l'auteur de "Subprime, la faillite mondiale ? Cette crise financière qui va changer votre vie(Editions Alphée, 2008).

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