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Croissance molle et creusement des inégalités : comment l'immobilier est devenu la plaie de l’économie (et comment Thomas Piketty est passé à côté de ses propres données)

Le président de la République a fait du logement sa priorité numéro 1. Manuel Valls présentera donc cette semaine un nouveau plan logement censé venir corriger les effets pervers des mesures prises depuis le début du quinquennat, notamment avec la loi Alur de Cécile Duflot.

Secteur stratégique

Publié le - Mis à jour le 29 Août 2014
Croissance molle et creusement des inégalités : comment l'immobilier est devenu la plaie de l’économie (et comment Thomas Piketty est passé à côté de ses propres données)

Croissance molle et creusement des inégalités : comment l'immobilier est devenu la plaie de l’économie (et comment Thomas Piketty est passé à côté de ses propres données) Crédit Flickr

Atlantico : Manuel Valls présentera cette semaine un nouveau plan logement censé venir corriger les effets pervers des mesures prises depuis l'arrivée de François Hollande à l'Elysée. Selon des propos rapportés par le Canard Enchaîné, le Premier ministre accuserait la loi Alur d'avoir joué un grand rôle dans l'aggravation de la situation économique. Quelle place l'immobilier a-t-il pris dans l’économie ?

Jean-Luc Gaffard : Deux problèmes : l'insuffisance de la construction de logements au regard de la demande,  particulièrement dans les grandes agglomérations ; la hausse actuellement stoppée mais de manière inégale, des prix des logements.

Etienne Wasmer : L'immobilier est un secteur important en taille et donc qui entraine le reste de l'économie directement ; par ailleurs, s'il fonctionne correctement, cela  favorise la mobilité géographique et renforce donc l'économie.

Il est donc essentiel.

Quelle part de responsabilité, l'immobilier porte-t-il dans les crises économiques modernes dans les pays développés ?

Jean-Luc Gaffard : La bulle spéculative dans l'immobilier aux Etats-Unis a déclenché la crise financière qui s'est étendue à l'ensemble des pays développés.

Dans ce pays, l'excédent d'épargne (y compris celle venue de Chine et placée dans les banques américaines) a alimenté des achats d'actifs immobiliers avec pour conséquence d'en faire monter les prix. Les banques ont été encouragées à prêter aux ménages moins riches ou même pauvres en imaginant pouvoir se payer sur la valeur des actifs en cas de non solvabilité des ménages. Mais cette valeur s'est vite effondrée, mettant les banques, peu prudentes, en difficulté. Les Etats ont du intervenir avec pour effet une hausse des dettes publiques

Etienne Wasmer : Le fait de vendre à des ménages peu solvables aux Etats-Unis suivi du saucissonnage des créances immobilières à des banques a engendré le début de la crise de 2007 par insolvabilité des ménages et crise de confiance dans ces créances. Le retournement de l'immobilier en Espagne a créé une grave crise de confiance envers les banques et pénalise durablement les jeunes générations surendettées. L'immobilier a donc bien déclenché la crise et la perpétue !

Comment l'immobilier est-il devenu un élément aussi central dans l'économie mondiale ?

Jean-Luc Gaffard : L'excès d'épargne et son corollaire la spéculation immobilière ont rendu l'économie mondiale sensible à l'évolution du secteur immobilier.

Etienne Wasmer : Il l'a toujours été, il faut relire la Curée d'Emile Zola qui avait tout compris des ressorts humain pour comprendre que c'est le secteur où les enjeux financiers, sociaux, politiques et économiques s'entrecroisent le plus. Qui plus est, l'abondance de liquidité, les faibles taux d'intérêt et l'émergence d'une classe moyenne mondiale qui accède légitimement à la propriété font que les mouvements des prix de l'immobilier sont larges et touchent plus de monde, ce qui se répercute ensuite sur les autres variables économiques : lorsque le logement est cher, les entreprises doivent payer plus pour pouvoir attirer dans les grandes villes, ce qui freine la compétitivité et l'emploi.

Dans son livre Le Capital au XXIème siècle, Thomas Piketty a compilé des données afin de démontrer l'effet de creusement des inégalités entre ceux qui détiennent du capital financier, et qui peuvent jouir de leurs rendements, et ceux qui ne peuvent compter que sur leur force de travail, c'est à dire sur leurs revenus. Cependant, selon un économiste du MIT les données compilées par Piketty permettent d'aller bien loin. Il note en effet que la part de l'immobilier dans le capital est devenue prépondérante.  Ainsi le patrimoine et les revenus immobiliers seraient les principaux responsables du creusement des inégalités. Comment l'expliquer ?

Jean-Luc Gaffard : Pour Piketty, un taux de croissance redevenu faible (affaiblissement des gains de productivité) est directement à l'origine du creusement des inégalités suivant un mécanisme néanmoins mal identifié. Ce creusement peut avoir un caractère cumulatif par le canal de l'héritage. Il est directement responsable de la constitution de bulles spéculatives dans le secteur immobilier (donc du poids croissant du capital immobilier au détriment du capital productif).

Etienne Wasmer : En effet. Mes coauteurs à Sciences Po et moi avions montré cela dès la sortie de l'ouvrage de Thomas Piketty. Nous avons démontré que toute la hausse du rapport capital sur revenu en France et dans d'autres pays est due à la hausse du capital immobilier. Ce capital a augmenté parce que les prix d'acquisition ont flambé relativement au revenu. C'est là que je diverge avec Thomas Piketty. La hausse des prix de l'immobilier ne génère pas une dynamique divergente des patrimoines : ceux qui vendent leur bien doivent en racheter un autre...  à un prix qui a flambé. Personne ne gagne s'il rachète.

 Cela ne veut pas dire pour autant que l'immobilier ne génère pas d'autres formes d'inégalités, plus subtiles à comprendre, générationnelle notamment, les jeunes étant les grands perdants. Mais il faut garder raison: la hausse des loyers a été nettement plus limitée, il suffit donc de rester locataire. Dans la campagne présidentielle de 2007, le slogan d'une France de propriétaires n'est plus de mise. Je ne crois pas que les économistes recommandent d'acheter à tout prix.

En quoi la progression contrastée de la valorisation du patrimoine immobilier a-t-elle aggravé les inégalités régionales ? Peut-on à cet égard parler d'une double peine (un couple qui aurait acheté un appartement à Paris il y a 50 ans versus un couple qui aurait acheté une maison dans une zone aujourd'hui désindustrialisée ? 

Jean-Luc Gaffard : Bien sûr, la situation n'est pas uniforme. Les hausses de l'immobilier concernent des produits et des secteurs géographiques spécifiques. C'est à la fois une conséquence et une cause des inégalités. Ce qui se passe dans le secteur immobilier induit un mécanisme cumulatif du fait de l'hétérogénéité des situations individuelles et des comportements

Etienne Wasmer : En fait, il me semble que c'est l'inverse : des logements chers dans les grandes villes où les revenus sont aussi plus élevés diminuent les écarts de revenu réel avec le reste du pays. En revanche en effet, les politiques de soutien à l'acquisition pour des ménages modestes dans des zones fragiles économiquement est une aberration :  on incite des gens à mettre leurs oeufs dans le même panier, et celui-ci se perce quand les grandes usines du secteur ferment.

 
Commentaires

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  • Par essentimo - 25/08/2014 - 08:02 - Signaler un abus hollande

    où sont les économies avec 3 nouveaux conseillers à l'Elysée : 1 à la culture (à quoi sert Filipetti) 1 pour l'évenementiel ?et un 3ème pour je ne sais plus quelle activité ?

  • Par jojolecannet - 25/08/2014 - 09:39 - Signaler un abus retour a la case depart

    ubu1 a nomme des bons a rien et mauvais en tout comme duflot qui pronnait legaritarisme on en voit les conséquences plus de 2 ans de perdu pour revenir a la case depart et maintenant montebourg et hamon dehors oust foutez le camp tous bon a rien

  • Par vangog - 25/08/2014 - 09:47 - Signaler un abus il a fallu moins de six mois pour sinistrer l'immobilier...

    il faudra au moins cinq ans, à son gouvernement puis à son successeur, pour réparer les erreurs de Dufflot...peut-être ou peut-etre pas!

  • Par evy - 25/08/2014 - 10:26 - Signaler un abus La loi ALUR ??

    Une connerie de plus. J'attendais le choc des simplifications, total pour l'achat d'un petit studio il y a maintenant 70 pages pour l'acte notarié au lieu de 30. Il faut bien faire vivre tout ces fonctionnaires.

  • Par MONEO98 - 25/08/2014 - 11:48 - Signaler un abus l'Etat encaisse les dividendes de sa politique

    il ne manque pas de logements . il y a des gens qui ne peuvent pas se loger car insolvables... Parler de marché immobilier n' a pas de sens/il y a des régions ou il y a des logements vides surtout quand les promoteurs ont construit et vendus à des gogos en mal de défiscalisation. là ou il y a un problème c'est l'Etat qui organise la rareté avec le foncier les règles d'urbanisme les normes vertes ou pas et les réglementations changeantes toujours profitant sur le papier aux locataires.. investir pour louer ? mais quand vous l'avez fait , on ne vous y reprendra pas.L'immobilier c'est comme la justice le droit des victimes n'existe pas on n' attrape pas des mouches avec du vinaigre dit le dicton mais ce n'est pas enseigné à l ENA

  • Par l'enclume - 25/08/2014 - 15:46 - Signaler un abus Toujours aussi nuls !

    MONEO98 - 25/08/2014 - 11:48 duflot a une grande part de responsabilité, toutefois, il ne faut pas oublier les Conseils généraux qui ont augmenté en catimini les impôts sur les achats d'appartement ou de maison.

  • Par michoulacolere - 25/08/2014 - 16:02 - Signaler un abus Il faut detricoter la loi DUFLOT

    La France vit depuis 1945 sous la diabolisation de trois croquemitaines : l'employeur , l' actionnaire et le propriétaire .. qui sont bien commodes quand on cherche des boucs émissaires. Qui est conscient des dizaines de milliards d' euros nécessaires pour restaurer le vieil habitat parisien (et d'autres..) , impossible a financer du fait de la police des loyers ?

  • Par MONEO98 - 25/08/2014 - 17:04 - Signaler un abus @ l'enclume

    Duflot c'est la cerise sur le gâteau...ça fait au moins 40ans que gouvernements après gouvernements on décourage les propriétaires et qu'ensuite on leur donne des sucettes pour qu'ils reviennent ,ensuite le gouvernement suivant refait pareil... ET il y a le problème des sans logis largement importés se renouvelant par vagues....l'autochtone qui attende depuis des années ne comprend plus et t nourrit les électeurs de Madame Lepen. quand une politique stupide de distribution d'aides que le pays n'a pas produit est effectué par emprunts qui coûtent en intérêts +ou - une année de production du pays ;il est clair que le pays ne peut pas loger ses sans abris sauf ou il y a des logements vacants à la campagne ou des villages abandonnés mais là y a pas de boulot et il n'est pas question d’exiger en retour d'une prestation gratuite surtout que les maires n'en voudraient pas :c'est sans issue c'est pourquoi nos révolutionnaires de la Gauche caviar et du nouveau fascisme veulent absolument sortir de l'euro pour avoir des marges de manœuvre .Traduisez déclencher des dévaluations à répétition et une inflation à 2 chiffres pour rembourser les dettes avec du papier de monopoly..

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Jean-Luc Gaffard

Jean-Luc Gaffard est économiste au sein de l'Observatoire français des conjonctures économiques (OFCE).

Professeur à l'Université de Nice - Sophia Antipolis, il est membre Senior de l'Institut Universitaire de France.

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Etienne Wasmer

Étienne Wasmer est économiste et professeur. Il est spécialisé dans l'économie du travail, la théorie de la prospection d'emploi, les discriminations et le capital humain. Il enseigne la microéconomie et l'économie du travail à Sciences Po. 

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