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Contrôle des loyers à Paris : une réponse politique plutôt que rationnelle sur le plan économique

Le décret d'application de l'encadrement des loyers à Paris prendra effet le 1er août. Si l'idée est très bien défendue par une partie des représentants politiques, il est étonnant de voir qu'elle est à l'origine d'un relatif consensus chez les économistes qui craignent ses effets secondaires.

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Contrôle des loyers à Paris : une réponse politique plutôt que rationnelle sur le plan économique

Le décret d'application de l'encadrement des loyers à Paris prendra effet le 1er août. Crédit Reuters

Atlantico : Dans quelle mesure l'encadrement des loyers représente-t-il davantage une réponse politique à un problème réel plutôt qu'une réponse rationnelle, économique ?

Michel Mouillart : Il est de fait que le dispositif qui va prendre effet le 1er août a été calibré pour provoquer la baisse la plus forte possible des loyers.

En déterminant les médianes de loyers sur l’ensemble des baux en cours et en procédant à un regroupement pour le moins étrange des quartiers afin de découper l’espace parisien en 14 zones, l’OLAP a maximisé l’impact de l’encadrement.

Alors que les loyers de marché parisiens continuent à baisser en 2015 et que depuis 2012 ils ont cru de moins de 0.5 %, en moyenne chaque année, on ne peut que s’interroger sur le but recherché. L’étude d’impact de la loi ALUR ("Etude d’impact", NOR : ETLX1313501L/Bleue-1, 25 juin 2013") apporte peut-être, à cet égard, un élément de réponse : "il est … très difficile pour un locataire du parc social de sortir de ce parc vers le privé, car cela signifie une dégradation extrêmement sensible de son niveau de vie. Il est donc important pour la fluidité des parcours résidentiels de diminuer l’écart entre parc privé et parc social" (page 19). D’autant, et on le sait bien, que "la majorité des logements locatifs privés appartiennent aux personnes parmi les plus aisées" (page 20) !

Berlin ou encore Stockholm ont mis en place un encadrement de loyer similaire à Paris. Quels enseignements peut-on tirer de ces deux expériences ?

Souvent présenté en France comme une modèle d’équilibre et de régulation, le marché immobilier résidentiel allemand connaît les mêmes dérèglements que ceux qui s’observent dans la plupart des pays de l’Union Européenne. Dans des villes comme Berlin, Hambourg ou Munich, les hausses de loyers ont pu aller jusqu'à 30 % et 40 % entre deux locataires, repoussant les classes moyennes en périphérie des agglomérations.

Le Bundestag a adopté ainsi en mars 2015 une loi plafonnant les hausses de loyer afin d’enrayer l'envolée des loyers. Le texte prévoit qu'en cas de relocation, le loyer ne peut excéder 10 % du "loyer moyen d'usage" de la ville ou le quartier concerné. La disposition ne concernera cependant pas la mise en location de logements neufs ou de logements rénovés : or pour la plupart des observateurs, c’est précisément dans ce dernier cas que les hausses sont les plus fréquentes …

Le modèle allemand n’est donc peut-être pas ce que beaucoup ont voulu faire croire.

Quant au modèle suédois de contrôle des loyers, il a été sérieusement remis en question et corrigé dès 2011. Le Conseil européen qui dispose d’un pouvoir de recommandations relatives aux marchés du logement a alors demandé à la Suède de fluidifier le marché locatif en supprimant un contrôle des loyers jugé trop strict !

La mesure ambitionne de protéger les locataires d'un marché locatif trop déséquilibré. Certains taux d'effort à Paris atteignent d'ailleurs les 50 % des revenus. Pour autant, un encadrement des loyers parait-il comme une solution viable pour protéger les locataires ? Quels effets secondaires peut-on craindre ?

A Paris, les ménages modestes éprouvent de grandes difficultés pour se loger. La gentrification est évidente et ne devrait guère être corrigée par la mise en œuvre de l’encadrement.

 
Commentaires

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  • Par MONEO98 - 31/07/2015 - 13:05 - Signaler un abus vous parlez d'or

    les politiques qui nous gouvernent s’intéressent seulement aux théories pas aux faits .. ni à la pratique.Comme vous le dites il faudra bien construire en hauteur MAIS avec la multiplication des normes ce sera toujours plus cher et donc vous ne trouverez pas d'investisseurs puisque achetant cher ils devraient avoir une rentabilité inférieure pour se rapprocher de la moyenne locative encours . Pire le rachat d'immeubles entiers par la mairie pour en faire des logements sociaux diminuera encore l'offre pour les gens solvables La Loi de 48 avait entrainé le développement des "pas de porte " au noir . Sans abandon de cette loi mortifère pn peut s'attendre à des demandes de paiement au noir de la différence entre le loyer légal et le loyer réel.L'Immobilier répond aux lois de l'offre et de la demande ce n'est pas un bien "sui generis "comme trop d'intellectuels nous le répètent . Cette loi est stupide mais elle s 'ajoute aux trop nombreuses précédentes émanant de la pseudo Droite ,aussi ,et dont on peut voir les effets : il faut défiscaliser pour que des investisseurs aillent se mettre dans le trou à rats qu ' est devenu le placement immobilier en France

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Michel Mouillart

Michel Mouillart est professeur d'économie à l'Université Paris X, spécialiste de l'immobilier et du logement.

Il est le co-auteur de La modernité des HLM : Quatre-vingt-dix ans de construction et d'innovations (La Découverte, 2003).

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