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Aggravation de la crise du logement : la si lourde responsabilité des lois et réglementations foncières

Alors que le nombre de logements par ménage reste identique, le nombre de mal-logés ne cesse d'augmenter. Explication d'un paradoxe.

Marché biaisé

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Aggravation de la crise du logement : la si lourde responsabilité des lois et réglementations foncières

Le magazine Challenges relève dans un article (voir ici) un inquiétant contraste entre la chute des transactions immobilières et l'augmentation du nombre de ménages. Crédit Reuters

Atlantico : Le magazine Challenges relève dans un article (voir ici) un inquiétant contraste entre la chute des transactions immobilières et l'augmentation du nombre de ménages. Comment en est-on arrivé à ce décalage ? La situation est-elle alarmante ?

Vincent Benard : Certes, le nombre de ménages potentiellement à satisfaire augmente, comme votre confrère le précise, et une part grandissante du parc souffre de défauts (vétusté, surpeuplement), comme la fondation Abbé Pierre le rappelle chaque année. Dans une situation économique normale, cela pousserait les gens dont le métier est d’offrir du logement à chercher à satisfaire cette demande potentielle par une offre adaptée, à différents niveaux de standing et de prix. Seulement voilà, le marché du logement est tout sauf normal.

Selon les données agrégées par les économistes du ministère du Logement, les prix de l’immobilier, depuis la fin des années 90, ont augmenté 1,8 fois plus vite que le revenu des ménages. naturellement, ce chiffre est une moyenne. La hausse réelle est plus élevée dans les villes ou l’emploi est dynamique, qui attirent évidemment une part importante des nouveaux ménages ainsi qu’une forte dynamique migratoire interne.

Cette hausse des prix est bien supérieure aux gains permis par les taux d’intérêt bas que nous connaissons depuis cette époque, aussi la solvabilité réelle des ménages a diminué. Ajoutons que le climat économique général, la peur de perdre un emploi ou de devoir déménager pour en retrouver un, n’incitent sans doute pas bon nombre de ménages à se lancer dans un achat immobilier.

Il en va de même pour les investisseurs locatifs, confrontés à une hausse des tickets d’entrée qui obère la rentabilité brute de leur investissement. Pire encore, les lois récemment adoptées, et principalement le renforcement de l’encadrement des loyers par la loi ALUR, ainsi que l’évolution générale de la fiscalité, vont encore réduire les espoirs de gains d’investisseurs de plus en plus rares. Enfin, les messages anti propriétaires régulièrement lancés par les gouvernements successifs, l’évocation régulière de possibles réquisitions, ou la crainte d’un nouveau renforcement des droits des locataires indélicats, effraient un nombre croissant d’investisseurs potentiels. D’ailleurs, vous noterez que les investisseurs institutionnels ont largement déserté l’immobilier locatif, ils gèrent désormais moins de 5% du parc : c’est un signe qui ne trompe pas.

La situation est elle alarmante ?

Oui, si on considère les chiffres du mal-logement qui progressent, et la part croissante du budget des ménages consacrée au logement, au détriment des autres secteurs économiques. La perte de solvabilité face au logement est tout simplement la première cause de progression de la pauvreté en France.

Le recul des transactions dans le neuf a été trois fois plus important que dans l'ancien entre 2006 et 2013 : -38%, contre -12%. Globalement, le nombre d'opérations immobilières dans le neuf et l'ancien a ainsi diminué de près de 19%. Est-ce la faute à des réglementations foncières inadaptées ?

Le foncier est un élément du problème, mais ce n’est pas le seul. Mais effectivement, les politiques foncières malthusiennes des pouvoirs publics nationaux et locaux poussent le prix du trop rare foncier ouvert à la constructibilité à la hausse. Tous les échelons de pouvoir sont concernés: d’une part l’État, qui épouse sans le moindre recul critique le discours ambiant (et totalement infondé) sur la peur de voir l’espace rural “mangé” par l’urbanisation, et qui oblige les communes à adopter une politique quantitative d’ouverture foncière particulièrement restrictive ; et d’autre part, les communes, dont les habitants existants font plutôt pression sur les maires pour ne pas construire beaucoup. Un sondage récent a montré que 80% des Français pensaient que l’on manquait d’offre de logement, mais que c’était sûrement ailleurs que chez eux qu’il fallait construire. Résultat, un maire qui voudrait ouvrir son foncier n’aurait que peu d’influence sur la disponibilité foncière totale et heurterait de front tant l’administration préfectorale que ses administrés, par contre, celui qui veut brosser son électorat dans le sens du poil a tous les outils légaux pour le faire dans notre code de l’urbanisme. Les assouplissements récemment annoncés sont trop limités pour changer les données de base de l’équation foncière.

Mais le foncier n’est pas le seul problème. Pour obéir aux objectifs imbéciles et contraignants (avec des amendes multipliées par 5 depuis 2013 !) fixés par la loi SRU, à savoir au moins 25% de logements sociaux dans les communes de plus de 3500 habitants, les communes obligent les promoteurs privés à intégrer plus de 25% de logements sociaux dans les opérations neuves: il faut bien rattraper le retard.  Dans les zones où le foncier est cher, les promoteurs sont donc obligés de revendre jusqu’à 40% de leur production à perte à des bailleurs sociaux. La différence est répercutée sur les acheteurs de la partie privée des programmes, à qui l’on cache soigneusement, d’ailleurs, cette cause d’inflation du prix du m2. Ce n’est pas un impôt en droit, mais dans les faits, c’est bel et bien un impôt déguisé. Dans le centre ville de Nantes, où la municipalité impose 40% de logements subventionnés, la pénalité imposée aux ménages acheteurs dans le secteur privé (je n’ose pas dire “libre” !) représente plus de 500€ du m2 sur un prix d’achat moyen de 3800 ! Or, l’ancien ne supporte pas (enfin, pas encore…) cette “taxe furtive” SRU. Voilà pourquoi il se porte un peu moins mal que le neuf. Mais faute d’être concurrencé par un parc neuf suffisant, ses prix restent trop élevés, ce qui limite l’apétit des acheteurs potentiels.

 
Commentaires

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  • Par tubixray - 28/03/2014 - 09:01 - Signaler un abus Un des meilleurs articles d'Atlantico

    Qui analyse avec clairvoyance les méfaits de l'état sur un marché supposé "privé" ou "libre" qui n'en a que l'apparence. Apprendre que les ménages qui se saignent pour acquérir un logement neuf cotisent sans le savoir à la construction de HLM est tout à fait alarmant. 2 pages seulement en prime, chapeau à V. Bénard.

  • Par jphervit - 28/03/2014 - 10:04 - Signaler un abus J'ai l'impression de toujours

    J'ai l'impression de toujours payer pour les autres et j'ai à peine de quoi réaliser les travaux dont ma maison a bien besoin : c'est aussi ça la crise du logement.

  • Par wolfgangamadp - 28/03/2014 - 11:05 - Signaler un abus Il n'y a aucun pb de logement

    Il n'y a aucun pb de logement en France contrairement à ce que duisent ceux qui ne voient pas plus loin que leur nez. Il y a un pb de répartition de l'emploi sur le territoire. Tout est concentré à Paris. En déconcentrant en Province, on supprimerait automatiquement les pb de pollution , de stationnement, d'embouteillages, de logement, de prix... Les gens sont contraints de veniu à Paris travailler, contraints d'y vivre mal et cher. Dès lors il faut contraindre les entreprises à délocaliser en province. On pourrait commencer par certaines administrations, les ministères par exemple. Il y a de stas de villes de province qui se meurent faute d'emploi, où l'immobilier ne vaut rien faute de demande. Il faut rééquilibrer tout ça.

  • Par Pourquoi-pas31 - 28/03/2014 - 11:12 - Signaler un abus On a pas encore vu tous les effets pervers

    Outre la loi SRU, les Communautés de Communes (CC) montent en puissance et sont en voie de supplanter le Maire dans les décisions d'urbanisme. Le resultat, les CC n'ayant aucune légitimité sur une commune vont imposer aux populations un urbanisme politique délirant. La légitimité des décisions des Communautés de Communes est à revoir pour une juste définition de leurs domaines de compétence car le mode de désignation et la composition du Conseil Communautaire n'est pas représentatif des votes des électeurs des communes. Le Conseil Constitutionnel ferait bien de se pencher sur ce dossier.

  • Par la saucisse intello - 28/03/2014 - 11:19 - Signaler un abus Quand on accorde...................

    Tous les droits aux salariés, il n'y a plus d'entreprises. Tous les droits aux élèves, il n'y a plus d'enseigants. Tous les droits aux taulards, il n'y a plus de matons. Tous les droits aux locataires, il n'y a plus de loueurs. C'est donc si difficile à comprendre ? Encore une fois : Action=réaction.

  • Par cannois06 - 28/03/2014 - 11:42 - Signaler un abus immobilier

    l'immobilier en France et véreux , faut tout remettre a plat, proprio vous payé de partout, locataire même choses , au final qui s'engraisse les communes et l'état .....moralité vivait en caravane........

  • Par RabatJoie - 28/03/2014 - 11:43 - Signaler un abus Pour en rajouter une couche...

    l'article, au demeurant très bon, fait l'impasse sur le problème de la règlementation : en plus du SRU, les normes d'urbanisme + les normes de constructions se surajoutent. Résultat : un parcours du combattant pour faire valider la construction de quoi que ce soit, un surcout à toutes les étapes et pour remercier le brave propriétaire, une avalanche de taxes qui se révèle au dernier moment.

  • Par caribou - 28/03/2014 - 13:46 - Signaler un abus ENCORE un bel exemple d'amoncèlement d'absurdité.

    Le logement social est une nécessité, MAIS N'A JAMAIS ÉTAIT PRÉVU POUR DEVENIR LA NORME. Au lieux de redevenir VACANT les personnes y restent, soit par FACILITÉ (normalement soumis a un plafond de revenu mais ce n'est pas appliqué: FAUSSE DÉCLARATION et manque de controle), soit par BESOIN et a partir de là nous entrons dans les autres absurdité du systèmes.

  • Par DANIEL740 - 28/03/2014 - 14:05 - Signaler un abus crise du logement

    Ne cherchez pas midi à 14 heures, la crise du logement est causée par les 1000 offices HLM et lezs foncières logements, siège des "conflits d'intérêts' politique et administration. Les Allemands ont privatisé leurs offices publics et vendu les 2/3 des logements dit sociaux. Résultat plus de crise des logements (plus ardue que la notre) et les landers peuvent investir !!! En France, le statut public a tué le service public donc il est temps de tout privatiser pour passer d'une obligation de moyen à une obligation de résultat.

  • Par yavekapa - 28/03/2014 - 18:40 - Signaler un abus Excellent article

    qui montre bien que la ToutFaux du Logement est à des années-lumière de la réalité. Pour être ministre il faut quand même avoir des neurones.

  • Par siegfred71 - 28/03/2014 - 23:31 - Signaler un abus tout va bien

    beaucoup travaillent et sont moins bien loges que les chomeurs...voir meme moins que les detenteurs de rsa. des millions d'appartements vides... des etudiants en mal de logement dans les grandes villes,paris en particulier,et certains elus qui beneficient de logement sociaux. vive la republique !!!!

  • Par siegfred71 - 28/03/2014 - 23:31 - Signaler un abus tout va bien

    beaucoup travaillent et sont moins bien loges que les chomeurs...voir meme moins que les detenteurs de rsa. des millions d'appartements vides... des etudiants en mal de logement dans les grandes villes,paris en particulier,et certains elus qui beneficient de logement sociaux. vive la republique !!!!

  • Par thaurus - 29/03/2014 - 01:39 - Signaler un abus les prix n'ont peut-être pas augmentés que cela...

    D'un côté il faut chiffrer toute les nouvelles normes qui contribuent à augmenter les coûts, additionnés à l'obligation de construire une part en logement sociaux et l'augmentation des prix n'est sans doute pas si grande! De l'autre, tous les gouvernements cherchent à tirer les salaires vers le bas, au nom de la compétitivité,et donc ceux-ci ne suivent pas les prix! Cela fait 40 ans que cela dure... Augmentez les salaires et supprimer les normes les plus coûteuses... Maîtriser un peu l'immigration... qu'il faut bien à un moment ou un autre loger... et le besoin sera moins fort!

  • Par lexxis - 29/03/2014 - 08:33 - Signaler un abus L'INEPTIE EN MARCHE!

    Tous les droits investis d'une mission de protection(travail, urbanisme, loyers etc) en privilégiant sans cesse lune partiepar rapport à l'autre sont toujours dangereux Ils ne cessent d'enfler sous la pression démagogique et ils deviennent tellement contraignants qu'à la fin ils effraient ou ils paralysent la partie censée dominante et dont il faut absolument rogner les droits. Maniée par des extrémistes, la protection de révèle finalement tellement dissuasive qu'elle cesse de remplir son rôle et se retourne contre ceux-là même qu'elle est censée protéger. Ainsi du droit du travail, où la réponse de l'employeur constamment pointé du doigt consiste à ne plus embaucher. Ainsi des baux, où les propriétaires accablés de nouvelles contraintes et de nouvelles charges se retirent du marché, aggravant ainsi encore la crise du logement. Il est impossible pour un socialiste de réaliser que si l'on peut avoir un entrepreneur sans salarié, on ne peut pas avoir de salarié sans patron, de même qu'on ne peut avoir de locataire sans propriétaire.Mais tant que l'Education Nationale enseignera que toute l'économie privée tend toujours vers l'exploitation du plus faible...

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Vincent Bénard

Ingénieur et économiste, conseiller national du Parti Libéral Démocrate, Vincent Bénard a analysé en profondeur les effets pervers de l’imbrication public-privée dans les domaines du logement et de la finance.

Il est l'auteur de deux ouvrages “Logement, Crise Publique” (2007) et “Foreclosure Gate, les gangs de Wall Street” (2011).

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